供給側改革背景下云南省房地產市場供求非均衡分析

(云南財經大學 云南 昆明 650000)

一、引言

十九大報告指出要深化供給側結構性改革。在房地產方面采取何種改革措施，應從探討區域有效供給過?；蛴行Ч┙o不足著力，通過供給端的改革，既滿足有效需求，又拉動房地產經濟的發展。住房制度的改革后，云南省房地產市場在快速發展取得顯著成就的同時也存在著市場不均衡的現狀，由于云南房地產市場體系與機制的不健全與不完善，市場信息的不對稱，投機需求旺盛等原因，導致有效需求與有效供給不對等。本文就從供給側改革背景下出發基于非均衡理論來研究云南省房地產市場的非均衡問題，并為云南省深化供給側結構改革，促進房地產市場健康發展提出政策建議。

二、文獻綜述

從均衡理論的角度出發，國內學者在研究市場運行規律、周期波動、地產泡沫等方面取得了顯著地成果，但從非均衡理論角度出發，國內在這方面研究的文獻較少，由于目前國內房地產市場的運行現狀是非均衡的，因此深入研究房地產市場的非均衡方向與程度，才能為深化房地產供給側改革提出有效措施，以便于房地產市場的均衡發展。在國內對房地產市場非均衡性研究，比較有代表性的有唐德才(2009)[1]采用非均衡分析法,對我國房地產市場供求非均衡狀態進行了定量判斷和定性描述。石薇(2009)[2]運用25個省際數據建立3個不同特征的面板模型，考察房地產價格對房地產市場非均衡的影響及其省際差異。辛治洲(2012)[3]分別對貴陽市供需總量和結構兩方面進行了定量和定性判斷和描述，并運用非均衡計量經濟模型進行了實證分析，得出貴陽市近年來房地產市場發展的非均衡程度和方向。

三、基于非均衡理論定量分析

(一)模型建立。本文采用對非均衡計量經濟基本模型改進的Burkett雙曲線聚合方程形式，由于房地產市場的復雜性，非均衡計量經濟模型的基本形式不能完全符合市場經濟的運行情況，因此采用符合房地產市場發展現狀的Burkett雙曲線聚合方程形式。它的基本方程組形式為：

其中，r代表市場結構摩擦程度，r的大小反映了市場結構的摩擦程度的高低，r越小體現市場結構的摩擦程度越低、市場效率更高，越能反應市場運行的實際情況。

考慮到影響房地產市場的主要因素與數據的可獲性，選取商品房銷售面積(XSM)、人均GDP(m-gdp)、房地產開發投資(investment)、年末常住人口(population)、城鎮人均可支配收入(income)、商品房銷售均價(price)的幾個指標分別構建有效需求和有效供給的函數，研究云南省1997-2016年的房地產市場的非均衡情況。構建的云南省房地產市場非均衡計量經濟模型如下：

其中，demand表示有效需求量，supply表示有效供給量，Q表示成交量，r為市場摩擦系數。為便于分析，本文假定r=0，即假設云南省的房地產市場運行是有效率的，沒有結構性摩擦。即：

(二)研究思路。首先假設云南省房地產市場處于均衡狀態，即Q=demand=supply=XSM，

采用Eviews7.0 軟件，使用最小二乘估計對已設定好的有效需求方程與有效供給方程進行參數估計，檢驗方程的整體顯著性與整體擬合效果，以及參數的顯著性，若有不顯著的參數，則進行變量調整；然后將上述估計得到的參數作為交易量方程的參數初始值；最后使用非線性最小二乘進行非均衡估計，將參數初始值帶入交易量方程進行迭代運算，通過修改參數初始值或者調整變量等方式進行多次調試，多次調試選擇最優的可行解作為非均衡估計的結果。

(三)模型修正。按有效需求方程的最初設定形式，將基礎數據帶入進行擬合(將基礎數據取對數，不影響研究結果)，根據參數的估計結果顯示，雖然調整后的R2=0.956，但是但Lnincome的系數并不顯著，因此需要對有效需求方程中的初始形式中進行變量的調整。最終，得到可行的有效需求方程的參數估計結果如表1所示，方程整體的擬合效果很好(Adjusted R-squared=0.945)，方程的DW值為1.479，查1%顯著水平的DW統計表可知dL=0.773，dU=1.411，模型中dU

表1 調整后有效需求方程參數估計值

對模型進行異方差檢驗，使用懷特檢驗法，在1%的顯著水平下，懷特統計量(Obs*R-squared)的P值為0.206大于1%，說明模型不存在異方差。

與有效需求方程參數估計方法相同，對有效供給方程的初始設定形式進行參數估計，方程整體顯著且擬合效果良好(Adjusted R-squared=0.937)，但變量lnm-gdp的參數估計未通過顯著性檢驗，暫時將其剔除。最終，得到經調整后可行的有效供給方程的擬合結果如表2所示。

表2 調整后有效供給方程參數估計值

方程的DW值為1.073，查1%顯著水平的DW統計表可知dL=0.863，dU=1.271，因為模型中dL

對模型進行異方差檢驗，使用懷特檢驗法，在1%的顯著水平下，懷特統計量(Obs*R-squared)的P值為0.6392大于1%，說明模型不存在異方差。

LnXSMt-0.457LnXSMt-1=β1(1-0.457)+β2(Lninvestmentt-0.457Lninvestmentt-1)+β3(Lnpricet-0.457Lnpricet-1)+vt

(四)非均衡估計。由于用非線性最小二乘法進行非均衡估計這過程非常復雜繁瑣，本文不將其列出。最終經過調整后得到的可應用、有實際意義的有效需求和有效供給方程如下：

將基礎數據帶入擬合的云南省房地產市場非均衡計量經濟模型計算出1997年—2016年房地產市場的有效供給與有效需求，交易量取二者間的最小值。非均衡度計算方式如下，計算結果如表9所示。

表3 云南省房地產市場有效供需估計結果

從上文的實證結果可以看出，1997-2016年云南省房地產市場非均衡大致經歷了四個階段，第一階段(1997-2000年)，房地產市場負向非均衡，1999年非均衡程度最高。這一階段在全國房地產發展熱潮的助推下，云南省房地產市場也迅速發展，供給量大幅增加，但1999后城鎮人口減少導致有效需求的減少。第二階段(2000-2011年)，房地產市場處于正向非均衡，在2004年正向非均衡度達到最大值，之后呈波動式的減小，這一階段中2000-2004年房地產市場有效需求大幅上升，呈現出明顯的供不應求的現狀，主要源于云南省城鎮化的大力發展有效的助推了居民的可支配收入以及對住房有效需求的猛增。到2005-2011年房地產非均衡度都較小，房地產市場基本達到平衡狀態。由于受全球的金融危機的波及，以及國家持續的宏觀調控和轉型經濟結構等多方面因素影響，不論是需求者還是供給者都更加理性，此時房地產市場處于不斷完善的階段，市場供求基本均衡。第三階段(2012-2014年)，房地產市場又進入新的負向非均衡時期，有效需求不足。這一階段，隨著金融危機后經濟的復蘇開發商開工量增長較快但同時房價也增長較快，房地產市場由出現了供給量過大有效需求不足的現象。第四階段 (2015-2016年)，云南省房地產市場又呈現有效需求大于有效供給的正向均衡。這一階段是因為2012-2014年出現了較多庫存，2015年云南省政府在支持房地產去庫存方面主要出臺了3份文件，云南省 16個州市中，有10個州市出臺了13份房地產去庫存方面的政策文件。在政府的調控下云南省住房需求在近兩年呈上升趨。

四、結論與建議

從上述分析，云南省房地產在1997-2016年間非均衡度經歷了四個階段，現階段云南省房地產市場又呈現出正向非均衡即有效需求大于有效供給，并且正向非均衡度呈上升趨勢。近兩年供給側改革的背景下，云南省在擴大市場需求方面的出臺了許多政策文件如加大了金融支持等，因此云南省的房地產需求大幅增長，到2016年底，云南省的住宅待售面積達到1142.42萬平方米，近幾年云南省商品房年均銷售面積為2855.78萬平方米，按此速度，云南省僅有5個月的庫存量。

根據上述模型估計結果，云南省房地產市場的供給側改革中應增加有效供給，以促進云南省房地產市場的均衡發展，為完此目標提出以下幾點建議。

(一)增加住宅建設用地，盤活工業用地存量

土地是稀缺資源，在受土地資總量限制的條件下，要采取有效措施促進土地資源的有效配置與集約化利用。在房地產市場有效供給不足的情況下，應加大住宅供給量，解決這一問題追根溯源是加大土地的供應，應加大普通住宅商品房的建設用地，根據各區域的發展現狀與民意調查，來確定各層次住宅的建設用地供應比例，應滿足大部分中等收入者的住房剛性需求，盤活工業用地存量，減少土地的無效供應，應規劃建設宜居宜產的工業園區，完善公共服務設施，促進產城融合，加強土地的復合利用。

(二)開征房產稅，減小住房空置率

房地產稅不僅對抑制投機需求，調節居民收入分配，健全地方稅收體系和調整地方財政收入結構起著重要作用，在增加有效供給方面，減小現有住房的空置率，也應采用稅收杠桿進行有效的調節。對于空置住房應通過征收房產稅加大其持有成本，使得住房持有者只能將住房進行出售或者出租，這樣促進了二手房市場的供給增加，同時也促進了租賃市場的房源增加。

(三)促進二手房市場交易，提高二手房的流轉效率

二手房市場是房地產市場的重要組成部分，雖然起步較晚，但是發展迅速。美德兩國的二手房市場的成交量遠高于一手房市場的成交量，增加二手房的供給，應促進二手房市場交易，提高二手房的流轉效率，本文從以下幾個方面建議第一，在房屋產權方面，要明確二手房產權，在交易的過程中簡化手續；第二，在金融方面要加大對二手房的支持力度，創新金融產品，加強對金融機構的監管，加強金融監管是促進二手房交易提高的有效手段；第三，加強對二手房中介機構的監管，使得交易信息透明，加大對從業人員的職業道德培訓力度，促使二手房交易市場健康發展，提高二手房的流轉效率。

(四)大力發展住房租賃市場，完善住房保障體系

在新型城鎮化的背景下，大量的流動人口如外來務工人員及剛畢業大學生等夾心層群的住房需求大幅上升，住房租賃市場是房地產市場的重要組成部分，租房是大量流動人口解決住房問的重要方式，因此要大力發展住房租賃市場。加大租賃房源的供給量，培育市場供應主體，發展租賃企業；健全租賃市場的法律法規，保障租賃雙方的合法權利；建立以租購同權促進租售并舉的長效機制。在保障房方面，對于中低收入的夾心層群體而言，由于住房的支付能力有限，保障房是解決其住房需求的重要途徑，各區域應根據實踐情況，加大建設保障房的新建力度，若地區有大量的存量房可以將存量房轉化為保障房增加保障房房源的供給量，并且在供給結構上，應建立以公租房為主的梯度消費的保障房供應體系。