房地產行業(yè)上市公司融資結構的分析

(天津財經大學 天津 300202)

長期以來，融資結構問題一直是國內外學者在財務方面研究的重點。近年來，房地產業(yè)對GDP的貢獻急劇增加，已逐漸成為我國國民經濟的支柱產業(yè)。房地產開發(fā)企業(yè)的資金需求量巨大、持續(xù)時間很長，因此房地產開發(fā)企業(yè)不僅僅需要折舊，未分配利潤等內部融資，也需要股權融資，還需要適當?shù)膫鶛嗳谫Y。在過去很長一段時間內，房地產開發(fā)企業(yè)在利潤的誘使下，把重點都放在了能否籌集到足夠的資金這個問題上，忽視了融資成本和風險，致使房地產開發(fā)企業(yè)的很大一部分資金都來源于銀行信用，最終使得融資方式較為單一，融資結構合理性較差，這在一定程度上限制了房地產行業(yè)的發(fā)展。因此，對我國房地產業(yè)的融資結構進行深入研究是很有意義的。

一、樣本選取與數(shù)據(jù)來源

本文選取的是我國房地產行業(yè)30家市值相對較大的A 股上市公司2012年到2017年的數(shù)據(jù)，公司的行為較為成熟。本文所用數(shù)據(jù)來自樣本上市公司的年報。

二、房地產行業(yè)上市公司融資結構現(xiàn)狀分析

(一)房地產行業(yè)的資產負債率水平普遍偏高。全國房地產開發(fā)企業(yè)資產負債率呈逐年上升的趨勢，到2016年資產負債率已經高達78.3%，5年的平均資產負債率為76.84%，可見全國范圍內房地產開發(fā)企業(yè)資產負債率普遍較高。而30家樣本上市公司，2012-2016年的資產負債率在68%-71%之間，5年平均為69.5%。具體情況如表1所示。

表1 不同范圍內房地產行業(yè)資產負債率情況 單位：%

注：全國房地產企業(yè)資產負債率來自中國統(tǒng)計年鑒

無論對于全國房地產企業(yè)，還是樣本上市房地產企業(yè)，資產負債率都較高，即資產與負債的比值較大，這樣就導致財務和經營方面的風險偏大。

(二)房地產行業(yè)上市公司融資數(shù)額大，結構多樣化。一直在快速擴張的房地產行業(yè)上市公司，每年都有巨額資金進入。從樣本上市公司的數(shù)據(jù)來看，樣本上市公司通過各種融資渠道獲取資金的總體數(shù)量從2012年的390.65億元增加到了2016年的878.34億元，一直保持上升趨勢，增長率最高達到了28%，具體情況見表2所示。

表2 2012-2016年樣本上市公司融資總額與增長率

注：融資總額來自樣本上市公司年度報告

在對樣本上市公司融資結構情況的統(tǒng)計中，融資結構具體被分成了債權融資、內部融資、股權融資、財政融資四個大類，其中債權融資又被細分成了商業(yè)信用融資、短期銀行信用融資、長期銀行信用融資、債券融資四種類型，融資結構呈現(xiàn)多樣化。

(三)商業(yè)信用融資比例最大，債券融資比例逐年上升。具體情況見下面的表3。

表3 樣本房地產上市公司2012-2016年的融資方式構成 單位：%

注：不同方式融資比例根據(jù)年報數(shù)據(jù)計算所得

三、房地產行業(yè)上市公司融資結構優(yōu)化建議

(一)降低企業(yè)資產負債率。降低房地產行業(yè)上市公司的資產負債率水平以使其到達合理的范圍。國際上房地產行業(yè)常規(guī)的資產負債率水平大約為50%，所以對于我國房地產行業(yè)上市公司來說，資產負債率應該從目前的70%左右降到50%-60%的合理范圍內。有三種方法可以降低企業(yè)的資產負債率。一是減少負債。在需要融資時，盡量少用債權融資，多用其他方式融資。二是增加資產。在企業(yè)負債不變的情況下，增加所有者權益就會導致資產增加。如需要融資時對外發(fā)行股份和增加企業(yè)利潤都能達到增加所有者權益的目的，進而增加資產總額。三是同時降低資產及負債總額。即以企業(yè)的資產償還債務。

(二)大力發(fā)展資本市場，提高直接融資比例。主要有以下三種做法。第一種做法是改善負債結構，提高債券融資比例。改善負債結構的一項重要措施就是提高長期負債的比例。目前造成我國房地產行業(yè)上市公司長期負債比例較低的主要原因是長期負債主要來源于銀行的長期信用，債券融資非常少，長期融資金額有限。要解決長期融資問題，應該大力發(fā)展債券市場，推行公司債券。另外還可以通過適當降低銀行借款，提高債券融資來改善負債結構。第二種做法是重視股權融資。股權融資有降低財務杠桿，不用還本等很多的好處，目前的比例較低，應該重視股權融資。提高股權融資比例一方面可以通過大力發(fā)展資本市場，幫助更多的企業(yè)上市來實現(xiàn)，另一方面可以通過出臺相關的優(yōu)惠政策，如降低股利的稅收，鼓勵企業(yè)發(fā)行股票融資來達到。

(三)提高公司內部融資比例和財政融資比例。對于房地產行業(yè)上市公司而言，企業(yè)有較強的盈利能力是提高內部融資比例的前提，因此公司要有正確的經營策略，確保有長期穩(wěn)定的經營收益。提高內部融資比例可以從以下三個方面著手。一是增加盈余公積。企業(yè)可以適當增加盈余公積的提取比例。二是提高未分配利潤。即降低企業(yè)的股利分配，增加未分配利潤。三是提高固定資產折舊?？梢酝ㄟ^減少固定資產折舊年限來增加每年的固定資產折舊數(shù)額。財政融資包括應交稅金和遞延所得稅負債，對于公司來說可以在規(guī)定的時間內盡可能晚的上交稅款，對于政府來說可以出臺相關的政策，如延長房地產企業(yè)的繳稅時間等，以此來加大財政融資比例。

總之，房地產業(yè)是一個政策導向型產業(yè)，我國出臺的各項政策會對房地產上市公司產生較大的影響。因此，優(yōu)化房地產行業(yè)上市公司的融資結構需要政府和企業(yè)的共同努力。