商服用地及其細分用途基準地價評估研究

文/張家文、帥玲 中天成土地房地產評估（北京）有限公司 北京 100025

基準低價是公示地價當中重要的一種，其是確定出讓底價、稅收標準和宗地地價的主要依據。城鎮土地使用制度變革至今，我國的城鎮基準地價評估中最為重要的用地類型即為商服、住宅和工礦倉儲用地，且在評估中沒有對三種用地基準地價進行科學劃分。

1、概述

城鎮土地使用制度的改革促進了城市土地用途的細化工作，基準地價的表現形式也展現出多樣化的發展。三類用地由于多種因素的影響其競租能力和市場地價水平存在著十分明顯的差異，所以單一的基準地價用地分類機制已經無法滿足當前需求。且在評估方法層面也無法滿足商服用地分類的需要，對此應細化用地分類，對其予以改進和革新。

2、評估思路及方法

商服用地在細分其用途后，不同部分細分用途樣本的資料，無論從數量上還是從空間分布上均存在著較大差異。如果僅在宏觀層面上按照土地級別來測算基準地價，則無法很好地展現土地質量與基準地價之間的內在關系，所以為了提高土地價值反映的準確性與科學性，在測算基準地價的過程中應以中觀層面片區為測算單元，先做好區片價評估工作，然后以此為基礎測算級別基準地價。

商服用地和細分用途基準地價評估體系建設中，要先確定測算細分用途區片價，之后利用不同區片面積所占的權重確定商服用地細分用途級別價，且測算商服用地基準地價的過程，實際上是以細分用途區片價為基礎的，采取區片內部不同細分用途面積的權重確定商服用地的區片價，進而得出商服用地級別基準地價。

在評估方法方面，對于樣本數量較多的細分用途，應在土地定級的基礎上合理利用市場交易價等多種材料，來完成基準地價的評估工作。若細分用途樣本數量較小，則需高度重視市場細分樣本和土地質量評估，同時利用不同行業基準地價比價系數來調整評估手段。

3、商服用地及其細分用途區片價的評估

3.1 商服用地細分用途區片價測算

3.1.1 普通商服用地的測算

通常，普通商服用地的地價樣本資料數量較多，所以區片價測算中樣本地價資料占據了重要的位置。又因為普通商服用地調查樣點數較多，樣點數據較多，區片價測算時，首先要以區片劃分與區片綜合分值測算為基礎，利用樣點平均值法來確定有樣點區的片區價。其次充分結合有樣點區的價格和分值來完成建模，確立區域綜合分值與區片價格之間的關系。最后合理利用模型，以無樣點片區的綜合分值為基礎，測算無樣點區片的區片價。

3.1.2 商務金融、旅館、專業市場用地的測算

（1）以市場樣本及區片綜合質量資料為基礎，評估商務金融、旅館及專業市場用地區片價。

（2）商務金融、旅館和專業市場土地市場競爭不是十分激烈，且對土地區位的敏感度也相對較低，盡管地價樣點資料較少，但是其也能夠很好地反映樣點所在地的土地區片價格，而且以市場樣本資料為基礎評估商務金融、旅館以及專業市場區片價的思路，與普通商服用地區片價評估的方式基本相同。

（3）以不同行業基準地價比價系數為基礎的評估，由于普通商服用地市場交易資料豐富，市場發育成熟，也是商服用地的主導用地類型，因此可以通過建立普通商服用地與商務金融、旅館及專業市場用地的比價關系，來推算商務金融、旅館及專業市場用地的地價，具體模型如下：

式中，P細分為i細分用途的區片價，P0為i細分用途所對應的普通商服用地區片價，γi為i細分用途基準地價比價系數，βi為i細分用途容積率修正系數。

商務金融、旅館和專業市場用地與普通商服用地的比價系數估算是最為核心的內容。

首先要仔細研究和分析市場交易的樣本資料，在確定有樣點片區的商務金融、旅館和專業市場用地與普通商服用地地價的比價關系后，再確定有樣點區片的比較系數。

其次要分析樣本地價分布的基本規律，同時研究其與普通商服用地地價在區域分布上的價格差異，在確定比價系數的前提下，對有樣點區片的比價系數進行科學調整。通常，商服用地會受到區位因素的影響，土地的級別與內部的價格變動幅度呈正相關關系。站在商服用地細分用途的視角上來看，商務金融、旅館和專業市場用地與普通商服用地價格的變化幅度也會有所下降，地價的差異也因此不斷縮小。

再次是分析此類用地與普通商服用地樣本地價的空間變化規律，對不同區片和不同級別的比價系數變化予以深入探究，充分聽取和分析專家的意見和建議，從而確定無樣點區片的比價系數。此外，還應將土地利用收益作為切入點，對該類商服用地的收益水平實行詳細分析，并以此為基礎對比價系數予以科學調整，這里比價系數與整體收益率呈正相關關系。

最后，以土地供求的基本情況作為切入點，對該類商服用地的土地需求情況予以全面且深入的分析，若需求量較大，且供需矛盾相對較為明顯，則其比價系數也相對較高，若供需矛盾不突出，則比價系數較低。

3.2 商服用地(大類)區片價的確定

因為商服用地由細分類型用地組成，且商服用地所涉及到的行業較多，同時不同的行業地價差異十分顯著，為了能夠更加準確地反映地價的水平，商服用地區片價格將細分用途區片價作為其基礎和前提，全面結合了不同細分用途用地的比例關系，采取平均值法完成計算。

細分用途區片價的內涵與商服用地的地價內涵不同，所以應對不同細分用途片區價予以調整，其公式如下：

式中，Qi為i區片的商服用地(大類)的區片價，Qij為i區片中第j類細分用途商服用地區片價，αij為i區片中第j類細分用途商服用地面積比例系數，βij為i區片中第j類細分用途商服用地容積率修正系數。

3.3 商服用地及其細分用途級別基準地價的測算

商服用地和細分用途級別基準地價測算，以級別內區片地價面積加權平均值法為主要方法，其模型如下：

式中，V級為級別基準地價，Vi為區片平均地價，Si為區片面積。

結語：

商服用地細分用途基準地價評估是當前主流發展方向，同時其也是產業發展的必然，故而推行商服用地及其細分用途基準地價評估體系，是充分順應了時代發展的基本要求，從而為土地市場管理和評估創造有利條件。