投資性房地產(chǎn)公允價值計量的應(yīng)用及影響研究

(杭州電子科技大學(xué) 浙江 杭州 310018)

目前房地產(chǎn)行業(yè)是一個發(fā)展相對迅猛的行業(yè)，有助于提高人民的生活水平，提高國家的經(jīng)濟(jì)水平，并且有利于我國在國際地位上占有一席之地。然而，房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展會伴隨著一系列的財務(wù)問題。即使公允價值變動會帶來一些好處，但其不利的一面也值得我們思考。

一、投資性房地產(chǎn)公允價值計量的現(xiàn)狀分析

(一)占比小，增長緩慢。從現(xiàn)時情形下我們可以看出我國的上市公司中擁有投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司雖然數(shù)量有所增加，但是其中愿意采用公允價值模式計量的企業(yè)其數(shù)量的增長不大。從剛開始實施的2007年到2009年，我國的上市公司從1500多家增加到1700多家，其中擁有投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的從630家增長到772家，其中愿意接受新的計量模式只從18家增長到25家，占比從2.9%左右增長到3.2%左右。而且從2007年到2018年末其占比非但沒有增加反而有所下降。因此企業(yè)采用公允價值模式進(jìn)行計量的方法并不理想，其前景令人堪憂。

(二)確認(rèn)方法有差異。由于我國公允價值的確定方法有許多，有根據(jù)市場價值計量的，有通過相似的資產(chǎn)進(jìn)行計量的，也有企業(yè)對外不披露的方法，但是大體上我國的企業(yè)采用評估方法確定公允價值金額的企業(yè)居多。由于公允價值的金額是不一定的，有企業(yè)會參照市場價值，有企業(yè)會參照相似的房地產(chǎn)價格，也有企業(yè)是內(nèi)部確定房地產(chǎn)公允價值價格。

二、造成投資性房地產(chǎn)公允價值計量的原因分析

(一)公允價值金額確認(rèn)的成本太大。原先采用成本模式計量的上市企業(yè)在改用公允價值計量時，要確定怎樣獲取公允價值金額的相關(guān)數(shù)據(jù)。因為在我國的房地產(chǎn)的交易市場上有關(guān)信息經(jīng)常是不會公開的，因此公允價值金額的獲取存在一定的局限性，很多企業(yè)只能對投資性房地產(chǎn)公允價值的金額進(jìn)行估價。

(二)公允價值金額的取得不易。我國還處于發(fā)展中國家，許多因素影響著公允價值的取得。由于我國市場的活躍度、評估機(jī)構(gòu)的專業(yè)度以及從業(yè)人員的素質(zhì)等方面有所欠缺。因此投資性房地產(chǎn)公允價值的金額的確定有所困難。

(三)上市公司盈余的波動。企業(yè)從剛開始的成本模式計量到公允價值模式計量，期間會存在一定的風(fēng)險，由于公允價值并不是確定唯一的，其公允價值會隨著市場的波動而波動。由于投資性房地產(chǎn)的公允價值金額是很難確定的，波動性大，因此，房地產(chǎn)企業(yè)采用公允價值計量，很難掌控其價格，凈利潤也會有所波動。

三、投資性房地產(chǎn)公允價值計量中存在的問題

(一)公允價值確定的途徑不一致。由于房地產(chǎn)的公允價值的確定不是唯一的，通常會受市場因素影響。然而我國的交易市場不是一個封閉的體系，由于市場的開放性，影響市場的因素多，公允價值的確認(rèn)也就不統(tǒng)一。有可能依照市場價格來確認(rèn)的，也有可能是推敲技術(shù)來評估的，也有可能企業(yè)為了企業(yè)內(nèi)部利潤而采用不對外公布的內(nèi)部確認(rèn)方法。

(二)隨意改變會計計量模式。由于在我國的相關(guān)會計準(zhǔn)則中有明確說明投資性房地產(chǎn)計量的轉(zhuǎn)換模式的不可逆性。然而現(xiàn)實生活中，有部分企業(yè)無視準(zhǔn)則，隨意改變其計量模式。有些企業(yè)可能對外披露的時候說是采用公允價值模式，而其實際上可能并沒有采用，而是仍然采用傳統(tǒng)的成本模式。

(三)信息成本較高。公允價值的確定是否合理是投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量是否合理的關(guān)鍵。公允價值的取得，首選是活躍的公開市場報價，鑒于我國房地產(chǎn)市場的不完全性和不成熟性，公開市場報價還難以取得，因此對于采用公允價值進(jìn)行會計計量的房地產(chǎn)開發(fā)，需要每年聘請獨立的評估師對其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估。這個過程將會增大企業(yè)的信息成本，因此從成本效益原則考慮，企業(yè)極有可能放棄公允價值計量方式。

四、完善投資性房地產(chǎn)公允價值計量的建議

(一)提高房交易市場透明度。實際上投資性房地產(chǎn)的披露信息并不完善，而且我們國家的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還不穩(wěn)定，不同于發(fā)達(dá)國家的發(fā)展情況。應(yīng)完善交易市場的信息透明度，建立健全相關(guān)信息公開體系。加強(qiáng)市場建設(shè)，建立有條不紊的交易市場，規(guī)范市場規(guī)則，進(jìn)一步加強(qiáng)市場交易。

(二)進(jìn)一步完善會計準(zhǔn)則。雖然新的會計準(zhǔn)則中對很多會計計量模式做了一些說明，其中對房地產(chǎn)行業(yè)的計量也做了相關(guān)說明，但是這些說明是比較籠統(tǒng)的闡述，并沒有做十分詳細(xì)的說明。有些企業(yè)隨意更改會計計量模式，對這些隨意更改會計計量模式的要求應(yīng)做進(jìn)一步的說明，進(jìn)一步完善會計準(zhǔn)則，才能使企業(yè)在整個會計計量期間保持一致的計量模式，避免企業(yè)因隨意變更會計計量模式而造成財務(wù)信息的缺失，進(jìn)一步完善會計準(zhǔn)則，有利于提高財務(wù)信息的準(zhǔn)確度。

(三)加大監(jiān)管力度。由于企業(yè)存在操縱利潤的現(xiàn)象，應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管力度，對企業(yè)胡亂確定投資性房地產(chǎn)的行為加以處罰。只有加強(qiáng)嚴(yán)懲力度，企業(yè)才不會想要用改變會計計量模式來控制企業(yè)的利潤，來影響企業(yè)的財務(wù)狀況。并要加強(qiáng)相關(guān)人員的職業(yè)操守，增強(qiáng)從業(yè)人員的素質(zhì)，加強(qiáng)對有關(guān)部門的監(jiān)督檢查。

五、結(jié)論

投資性房地產(chǎn)行業(yè)如果采用公允價值模式計量，雖會暴露諸多缺點，會影響公司的財務(wù)信息。并且投資性房地產(chǎn)公允價值金額的確認(rèn)有許多途徑，其確認(rèn)的成本大、確認(rèn)的途徑各式不一，并且當(dāng)前的會計人員思想觀念相對保守，不愿采用公允價值模式計量。

然而，在經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的今天，采用公允價值計量是歷史的必然，也是我國登上國際大舞臺的必然。即使公允價值模式計量方法下會存在諸多問題，但是我國還應(yīng)采取相應(yīng)的措施，積極克服各種困難，更好地引導(dǎo)我國的上市企業(yè)積極采用公允價值模式的計量應(yīng)用到企業(yè)的會計信息系統(tǒng)中。

公允價值模式計量的采用可以與國際會計準(zhǔn)則基本接軌，方便投資者橫向?qū)Ρ葒鴥?nèi)、國外企業(yè)的價值。同時，公允價值的運用能使企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績等信息得到更加公允的反應(yīng)，能有效地增強(qiáng)會計信息的相關(guān)性和信息質(zhì)量，有利于公司股票在市場上獲得更加公允的定價。因此，應(yīng)當(dāng)鼓勵公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量中的應(yīng)用。