國有土地資產盤活模式研究

(南方工業資產管理有限責任公司 北京 100089)

一、多重手段提高國有土地利用強度

(一)老廠改造

由于國家經濟政策的轉型和產業結構調整，國有企業改革伴隨退城進郊、退城入園、破產改制，導致很多工業企業的廠房、倉庫被大量閑置，其中不乏地理位置優越的房地資產，很多老廠房具有重新改造開發的價值，而且市區閑置工業廠房的改造盤活工作一直為各級政府所重視，在地塊用途變更和稅收等方面政策都予以了支持。因此，對于擁有先天優勢的國企而言，進行老廠房、老倉庫的重新改造利用既節約了資源，又創造了效益，是國企盤活存量土地的一個重要方面。對于專門負責進行存量廢舊廠房改造的部門，應結合當地政府規劃和政策、考慮周邊商業圈氣候，因地制宜地實施規劃和改造，結合自身主營業務，以最適當地投資換取最高效率的回報。

(二)新建配套

對于一些生產型或科研型國企而言，相關配套設施的建設非常必要，包括員工餐廳、宿舍、體育休閑場所以及相應的商業配套等等。因此，在企業有需要的情況下，對于一些企業閑置用地可以用于這方面的建設，既服務了內部企業員工，提高其綜合福利水平和員工幸福感，又達到了集約利用土地的目的，同時避免了因改變土地所有權與用途而產生的巨大成本，同時還可以實現一定收益。

(三)開發商品房或保障性住房

對于具有開發潛力的土地，在補交相應土地出讓金獲得土地出讓使用權后，企業可嘗試開發商品房并進行出租或出售。但由于多數企業并不具備相應的開發經驗與資質，因此現實操作中會有難度，并且可能會遭遇地方政策限制，但企業可以采取變通方式，例如以土地作價入股引入房地產企業，共同開發、共享收益。此外，隨著國家大力發展廉租房與經濟適用房，國企也可以利用閑置土地開發保障性住房，并享受相應的政策支持。

(四)合作招商，改建為產業園區、經濟型酒店或購物廣場

近些年，隨著量販式購物廣場、經濟型酒店的大量興起，市區工業廠房與經濟型連鎖酒店相結合的模式隨之誕生，成為給閑置工業廠房附上地產新概念的全新模式。將老廠房、老倉庫改造成經濟型酒店或者量販式購物廣場(數碼、超市、家居等)的模式具有得天獨厚的優勢：工業廠房空間寬闊，房屋結構好，方便按照物業經營的需要分割再造空間，節省改造投入，而且經濟型酒店出租率高，可保證投資回報。譬如近些年知名連鎖酒店如家、莫泰168等，有很多就是采用舊廠房改建進行低成本運營。

二、在企業內部合理調整配置土地資源

(一)內部土地優化置換

內部土地資產優化置換是產權市場中企業土地資產經營的又一重要形式。對土地區位要求不高的部門通過土地資產置換，將區位條件好的土地置換出來給對土地區位要求高的部門經營管理、進行第三產業的開發、或者是轉讓給其他開發商，另外在土地區位等級低的地方擇址新建廠房。其實質，就是利用企業整體的合理調整配置將土地資產置換優化的經營方式，獲取城市級差地租。

(二)土地使用權合理變更

由于國有企業的土地資產大多是由國家行政劃撥而來，不具有出讓土地的先天優勢，會在土地投資、轉讓、出租以及抵押方面有所限制，因此企業可根據整體規劃和資產盤活需要，將劃撥土地出讓使用權方式轉變為出讓土地使用權，即原劃撥土地使用權人申請國家將劃撥土地使用權直接出讓于他自己，與依法代表國家的土地主管部門變更合同或簽訂土地使用權出讓合同，繳納原劃撥土地價格與土地現行市場價的差價，即現行土地出讓金減去劃撥土地補償金，再做時間跨度調整，依法變更為出讓土地使用權人。變更后的權利人依法享有出讓土地使用權，不再受原劃撥土地使用權的公益性要求，可以進行商業性開發使用，可以自由對土地使用權依法再行轉讓或出租、抵押。通過向國家支付土地使用權出讓金，獲取一定年期的土地使用權，依此方式可以獲得完全的土地使用權，可以進行土地的自主經營生產。

(三)土地用途優化變更

在存量土地盤活過程中，伴隨著土地使用權的改變，往往會涉及土地用途的改變。與土地使用權改變一樣，土地用途的改變首先也必須繳納相應的土地出讓金，例如劃撥土地改變土地用途后轉讓應繳納的土地使用權出讓金額為擬出讓時的新土地使用條件下出讓土地使用權市場價格與擬出讓時的原土地使用條件下劃撥土地使用權權益價格之差。變更土地用途，一是要符合土地利用總體規劃和修建性規劃的要求，二是要向規劃管理部門和國土管理部門申請變更。

廠房是附著在土地之上，如果工業廠房作為他用即物業使用性質轉變，也必須通過規劃、房地、消防等多個部門審批并補交一定的土地出讓金。由于目前工業土地的價格遠遠不及商業、住宅等經營性用地價格，很多企業在盤活土地或廠房過程中，無論是轉讓還是重新開發，都會將原來的工業屬性變成商業、住宅等屬性，從而最大程度顯化土地價值。

三、借助金融手段高效利用土地資產

借助金融手段利用土地資產也可理解為土地金融，是以土地經營為目的的資金融通活動，主要內容包括發生在土地開發、利用、經營過程中的貸款、存款、投資、信托、租賃、抵押、貼現、保險、證券發行與交易，以及土地金融機構所辦理的各種中間業務等信用活動。

土地金融屬于長期信用,因此要以土地進行抵押為融資提供擔保。土地金融以土地抵押為前提,以土地抵押權的設立為開始,并以抵押權的注銷(債權如期清償時)或執行(債權不能清償時)為結束。在我國,可以抵押的房地產有:1.依法獲得的出讓土地使用權;2.依法獲得的房屋所有權及其土地使用權;3.依法獲得的期房所有權;4.依法可抵押的其他房地產。以出讓土地使用權抵押的,抵押前原有的地上房屋及其他附屬物應當同時抵押;以出讓土地使用權地上的全部房屋抵押的,該房屋占有范圍內的土地使用權也隨之抵押;以出讓土地使用權地上的部分房屋抵押的,該房屋相應比率的土地使用權隨之抵押;期房所有權抵押時,必須符合房屋預售和建筑承包管理的有關規定。

四、在產權交易市場中實現土地資產價值最大化

產權市場是進行實物形態或者價值形態的財產權益交易關系的總和，產權市場可以是有形市場，也可以是無形市場。在產權交易市場中實現土地資產價值最大化，交易的客體可以是企業的整體產權，也可以是企業的土地使用權及房產，凡是發生產權讓度的行為，都屬于產權交易的范疇。產權市場中實現土地資產價值最大化的主要形式有土地資產直接轉讓、股權形式間接轉讓和通過其他形式實現轉讓。