淺談縣級農村宅基地審批管理

(安岳縣國土資源局 四川 資陽 642350)

為進一步加強和規范農村宅基地管理，正確引導農村村民住宅合理建設，節約集約利用土地，切實保護耕地。依據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《四川省〈中華人民共和國土地管理法〉實施辦法》等相關法律法規規定，結合工作實際，對農村宅基地審批管理作一簡要梳理。

一、科學規劃，充分發揮規劃對農房建設的引領作用

(一)堅持科學規劃。農村村民建住宅必須符合土地利用總體規劃、城市總體規劃、村莊和集鎮規劃。城市總體規劃、村莊和集鎮規劃應當與土地利用總體規劃相銜接。

在城市或村鎮規劃區內的農村村民建住宅應當符合城市總體規劃、村莊和集鎮規劃，并經規劃行政主管部門批準。

國土資源管理部門要積極配合有關部門，在已確定的村鎮建設用地范圍內，做好村鎮建設規劃。

(二)認真落實規劃管控措施。各鄉(鎮)在受理農村宅基地申請時應嚴格把關，宅基地選址須符合土地利用總體規劃和村莊規劃。禁止占用基本農田，禁止在自然保護區、飲用水源一級保護區及農用地重度污染區內新增建設占地，對原已建設部分，各鄉(鎮)人民政府應制定逐步退出機制。農村宅基地選址應避開山洪、崩塌、滑坡、泥石流等自然災害易發多發區，應首先使用村內空閑地、閑置建設用地和未利用地，盡量不占用農用地。

(三)保障農村宅基地用地計劃。對農村宅基地用地農轉用計劃單列下達，每年按年度計劃8%單列用于農村發展用地，主要用于保障農村宅基地等用地需求。

二、嚴格審批，進一步規范農村宅基地審批程序

(一)嚴格農村宅基地用地標準。每戶宅基地用地面積嚴格控制在《四川省〈中華人民共和國土地管理法〉實施辦法》第52條規定的范圍內。堅持“一戶一宅”原則，農村村民一戶只能擁有一處不超過規定標準面積的宅基地。其宅基地面積：每人20至30平方米，3人以下的戶按3人計算，4人的戶按4人計算，5人以上的戶按5人計算。擴建住宅所占的土地面積應當連同原宅基地面積一并計算。新建住宅全部使用農用地以外的土地的，用地面積可以適當增加，增加部分每戶最多不得超過30平方米。

農村村民將原有住房出賣、出租或贈與他人后，再申請宅基地的，不得批準。

(二)嚴格落實耕地占補平衡。要積極引導農村宅基地建設盡量不占或少占耕地，嚴禁占用永久基本農田進行建房。經依法批準占用耕地的，各鄉(鎮)人民政府要嚴格落實耕地“占一補一”制度，由申請建房戶落實補充耕地的位置和面積，經當地人民政府驗收合格后，才能辦理宅基地批準手續。涉及建新拆舊的，須在舊宅基地拆除復耕，并相關部門驗收并交還本集體經濟組織后，方可申請辦理不動產登記。

(三)嚴把農村宅基地申請關口

有下列情形之一的，農村村民可以申請宅基地：(1)申請人應屬于本集體經濟組織成員；(2)當地市、縣規定的條件；(3)無住房家庭，或者子女已達到法定結婚年齡無房分居；(4)原有住房未出賣、出租或贈予他人；(5)符合土地利用總體規劃和村莊建設規劃；(6)涉及占用農用地的，已辦理農用地轉用審批手續。

農村村民申請辦理宅基地審批所需的資料：(1)農村村民宅基地用地申請表；(2)申請人身份證和戶口本原件；(3)原集體土地使用證原件；(4)鄉村建設規劃許可證；(5)相關部門審查意見：(6)村民代表大會的決議及公示證明材料；(7)鄉(鎮)人民政府審查意見。

(四)農村村民宅基地審批程序

(1)村民提出申請，持戶口簿、土地使用證等資料，經村民代表會議討論、審查，村委會同意；(2)鄉(鎮)人民政府在收到申請材料后，通知相關職能部門進行聯合踏勘，并簽署相關意見；(3)片區國土資源所審核同意；(4)縣國土資源局復核后報縣人民政府批準。

(五)在宅基地審批過程中，堅持做到“三到場”。即：受理宅基地申請后，要到實地審查申請人是否符合條件、擬用地是否符合規劃等；宅基地經依法批準后，要到實地丈量批放宅基地；村民住宅建成后，要到實地檢查是否按照批準的面積和要求使用土地。鼓勵鄉(鎮)人民政府開展統一受理，聯動審核，全程代辦，上報審批。嚴禁在審批過程中代收代繳任何稅費。

(六)個人建造住宅依法取得的宅基地應當按有關規定辦理不動產登記。申請人應當自房屋竣工30日后持批準文件，申請辦理不動產登記，頒發《不動產權證》。

因依法轉讓地上建筑物、構筑物等附著物導致土地使用權轉移依法改變土地使用權的，在合同生效后30日內申請辦理不動產變更登記手續。

(七)建立健全檔案管理制度。實行“一戶一檔”制度，各鄉(鎮)人民政府及相關部門要根據各自職能職責建檔備查。同時，做到“變更一宗、登記一宗”，切實規范農村建房檔案管理，努力實現檔案信息化、數字化。加快建立農村宅基地動態管理信息系統，確保宅基地申請、審批、利用、查處信息上下聯通，實現動態管理、公開查詢。

三、建立農村宅基地管理新機制，促進節約集約用地

(一)優化村土地利用布局。在符合土地利用總體規劃前提下，推進村土地利用規劃的編制工作，在確保村域范圍內耕地數量不減少、質量不降低的前提下，鄉(鎮)人民政府通過村土地利用規劃調整，實施整治和增減擋鉤等，優化村土地利用布局，有效利用農村零星分散的存量建設用地。在同一鄉(鎮)范圍內，允許通過村莊整治，宅基地和農村空閑建設用地整理，調整村莊建設用地布局。

(二)建立農村宅基地退出激勵機制。各鄉(鎮)人民政府要因地制宜地組織開展“空心村”和閑置宅基地、空置住宅、“一戶多宅”的調查清理工作。農村村民新建、改建、擴建住宅，要充分利用村內空閑地、閑置建設用地以及未利用地。凡村內有空閑地、閑置建設用地及未利用的，不得批準占用耕地。利用村內空閑地、閑置建設用地建住宅的，也必須符合規劃。對“一戶多宅”和空置住宅，各鄉(鎮)人民政府要制定激勵措施，鼓勵農民騰退多余宅基地。凡新建住宅后應退出舊宅基地的，要采取簽訂合同等措施，確保按期拆除舊房，交出舊宅基地。

四、強化監管，構建宅基地審批和管理新秩序

(一)落實屬地管理責任。各鄉(鎮)人民政府，要按各自管轄范圍切實強化屬地管理責任，聯合相關部門切實履行法定管理職責，全面加強對農房用地選址、規劃計劃、施工質量安全、依法建設等工作的指導和監督和職責邊界，防止推諉扯皮、監管真空的現象出現。

(二)建立健全聯合執法機制。各鄉(鎮)鄉(鎮)人民政府應當組織相關部門以及村民自治組織建立依法管理宅基地的共同責任機制，形成高效服務和執法監管合力。進一步健全和完善動態巡查制度，切實加強農村村民住宅建設用地的日常監管，及時發現和制止各類土地違法行為，實行綜合管理。

(三)嚴肅追究違法違紀責任。各鄉(鎮)人民政府和相關職能部門要恪守職責，切實做好農村宅基地審查、審批和監管工作。對違規審查、違規審批、批后監管不力的，以及未批先占、批少占多、違規收取稅費等情形造成不良后果的，由紀檢監察部門依法依紀追究相關人員的責任。

(四)切實加強法制保障。深入貫徹落實并廣泛宣傳農村宅基地審批及管理在規劃、用地、質量安全監督等方面的法律法規，積極營造良好的法治環境，切實推動實現全縣農村宅基地審批及管理的法治化、規范化。