從政府角度分析成都市住房租賃市場的完善

(西華大學 四川 成都 610000)

引言

最近幾年，整個中國的房地產市場出現了過熱現象，房價上漲十分迅速，形式從一線城市不斷蔓延至二、三線城市。住房租賃市場作為房地產市場健康發展的重要組成部分，應發揮其關鍵作用，但我國住房租賃市場在房地產市場中占比極小，而發達國家成熟的房地產市場已經形成了房地產市場和房地產租賃市場并重的形式。為了提高居有其所的情況以及抑制房地產市場的各種不良風氣，中央和地方政府都出臺了相關政策。成都作為發展迅速的二線城市以及中國西部的中心城市，人口在不斷增加，房價也在不斷上漲中，大批高校畢業生以及收入低下的人民都需要租房，長期租賃更是一個大發展趨勢，住房租賃市場的發展急需成都政府的支持及完善。去年住建部等九部門聯合印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，成都入圍12個試點城市之列，成為全國首批住房租賃試點城。成都政府也十分給力，在租賃市場方面做了很多努力及嘗試。但仍存在一些問題。

一、成都市房租賃市場的現狀

2017年“蓉漂”租客占比增至30.9%，擁有很大市場，成都政府也積極響應中央，采取了一系列措施，健全了制度，將“以購為主” 轉變為“租購并舉”。2017年3月，成都通過了《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干措施(送審稿)》，鼓勵并支持住房租賃消費，如其他個人出租住房月租金收入不超過3萬元的，7年12月31日之前可按照規定享受免征增值稅政策。成都政府在2017年8月發布了《成都市開展住房租賃試點工作的實施方案》。實施方案中提出，到2017年年底組建或改建3至4家國有住房租賃公司，啟動一批租賃住房建設，完善住房租賃交易服務平臺，開展住房租賃市場專項檢查，建立住房租賃信用管理體系和服務體系。除此之外，成都政府為大力發展住房租賃市場，提供了充足的好房源。繼今年年初成都首批2200多套國有租賃住房亮相網絡平臺之后，第二批1200套國有租賃住房已于近日集中上市。“公司計劃推出2000套國有租賃房源，截至9月底，經過前期維修，家具家電配備齊全，在五城區范圍內已推出219套、339間房，單間租金在400元至600元，低于市場價的20%左右。”成都城投資產經營管理有限公司資產管理部主任蒲茂軍說。同時，為避免住房租賃市場中的“黑中介”城鄉房產管理局搭建的全市22個區(市)縣統一使用的“成都住房租賃交易服務平臺”率先上線試運行。成都政府在大力發展住房租賃市場的同時，仍有很多不可忽視的問題。

二、成都住房租賃市場不可忽略的問題

1.政府在租賃市場方面經濟政策支持不足。

一是對于企業的經濟支持不足，租賃市場分散，主要以散戶散租為主，機構化、專業化的住房租賃占比很低，主要是由于住房租賃企業難融資且收益少，像現在漸漸提出的長租公寓，收益少且慢導致真正做長租公寓的企業微乎甚微，基本上都是“個人對個人”自行出租，這樣就會導致正規的租賃房源不充足。不能集中管理，口頭承諾較多，并且有隨意抬高價格，隱瞞重要事實等。住房糾紛多，從而承租人以及出租人的利益都都不好保障。但對此政府已經漸漸采取措施解決，如國有租賃住房的集中上市。二是對租賃消費者的經濟支持不夠，租房貸款難，租賃貸款在我國剛剛起步，各方面都不成熟，導致個人租房貸款比例較低

2.其次是政府在住房租賃市場的監督管理十分不到位。

一是對中介的管理，這個行業的門檻低，對于住房租賃市場的中介服務也沒有嚴格的規定，導致出現“黑中介”等。二是對于出租房屋的質量標準沒有一個強制性的規定，造成市場上住房質量差、用戶體驗差，常見的有隔音差、墻皮脫落、漏水等。還有一嚴重的問題便是對于承租人以及出租人權益在法律方面的保護極差，缺乏專門的明確的住房租賃法律法規。對于承租人而言租期不定，提前解約時常發生，隨意抬高租金并且租金變化快，法律法規中也沒有對此方面明確的規定。并且即使承租方面發生問題后，由于維護權益的成本較高，承租人也不會通過法律手段來維護自己的權益。

3.政府在保障性住房方面的政策還有待完善。

隨著房價的不斷上漲，很多投機者通過投資房屋來從中獲取利益或是保值，而對于許多中低收入的家庭，買房似乎越來越成為一種奢望，房價與收入的極大差距，使得他們不得不租房。除這些中低收入的家庭外，在成都外來打工的農民工等也是租房的主要需求人，成都人口一直在不斷增加，隨著高新區以及很多大型企業的發展，越來越多的務工人員進入成都，對于收入較低的人，選擇的便宜的房租是理所當然的，但這就造成住房租賃市場中一嚴重問題如出租質量不符合要求、不適宜人居住的房間如地下室、陽臺等，群租也是常見的。要想改善住房租賃市場中的這一問題不僅需要政府管理好住房租賃市場，做好保障性住房以及優惠、保障性政策也是十分重要的。

三、成都住房租賃市場完善的相關建議

1.政府需加強經濟支持。

政府可以通過很多方式來加強經濟支持，一是開發建設公共租賃房，以低于市場價格的租金出租，對于這一點，成都市政府正在逐步實施，2200多套國有租賃住房已經出臺，并且價格低于市場價。二是應加強對租賃機構的經濟支持，政府可直接給住房租賃機構直接給與補助。住房租賃企業的貸款要求租期長、成本低，政府也可以適當提供低利息貸款。像德國在二戰后為解決住房危機，德國政府就向投資企業提供了長達30至35年的無息住房建設貸款，由其開發建設，建設后一定期限內，由政府將部分房屋以低于市場的價格的租金出租，租金與市價的差額由政府補貼給企業。企業還清貸款后，可按市場價對該部分房屋進行出租或出售。這是我們值得借鑒和學習的。三是可以給低收入的租房者發放租房補貼。除此之外，政府還應推廣金融機構對機構化租賃企業的租賃貸款以及對租賃消費者租賃消費貸款等的金融產品。

2.政府需加強市場管理。

政府中各個相關行政部門應該相互協調，嚴格管理住房租賃市場，其次政府應制定相關的強制性實施措施來管理，現在出臺的大多數政策都是建議、標準之類的，這樣的文件性政策起不了關鍵性作用，還是應該落在實處。嚴禁哪些房屋出租就應實施下去，租金等等各方面都應完善。大數據時代，平臺信息也是十分重要的，各種住房租賃信息應公開、透明、真實，這就需要政府發揮其作用，搭建好住房租賃的信息平臺，收集并核實信息。這一點成都政府正在實行當中，在2018年發布的《成都市人民政府辦公廳關于加快發展和規范管理我市住房租賃市場的意見》中提出了住房租賃和來蓉人員的信息采集以及加強住房租賃登記備案管理。除此之外，網絡平臺上仍存在很多虛假的住房租賃信息，政府應嚴加管理并嚴懲通過網絡租賃來騙取他人信息及錢財的行為。

3.政府需完善住房租賃的政策法規。

政府應該重視法律和規劃的強制作用，尤其是對于控制租金水平、規范租賃合同、限制租約解除、懲處違法行為等方面應給出具體明確且的規定，從而保障好承租人權利，從而建立安全、規范的租賃關系。并且應該增強法律保障，比如在德國，租客的權益保護程度很高，房東不得隨意上漲租金，居民的租房意愿都較高，德國的住房租賃市場十分成熟，五成以上的居民常年租房居住。2017年我國出臺了《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》，這是首部有關住房租賃和銷售的法規，然而可以看出，寫進法律條文的具體內容卻少之又少，我國對這部分法律法規應加強完善，但地方政府也可制定相關的地方法規來保障租賃關系中雙方的權益，穩定租賃關系。

4.政府應努力完善保障性住房。

根據不同的家庭收入情況與支出水平，可以適當的提供房租的補貼。通過租賃補貼解決居住困難的家庭。對于低收入家庭可以提供經濟適用房，對于收入極低的，應提供廉租房，真正做到讓人們住有所居，才能避免在住房租賃市場中出現出租不適宜人居住房屋這類的問題。其次，對于按照政府標準建造廉租房的開發商，政府應提供稅費免減、貼息貸款、低價獲取土地等降低成本的優惠政策。像日本就十分注重保障性住房的立法，明確了地方政府在住房供應方面的責任，地方政府在必要時必須從財政、金融以及技術上給與低收入者援助。

結論

事實上中央與地方政府都大力發展住房租賃，本質上也是為了解決人們的居住問題，長期來看，租房是一種大趨勢，無論是從當代90后的觀念不斷發生轉變還是從房價不斷上漲這個事實來看，長租在將來可能都是人們的首要選擇，從很多發達國家如德國、日本、新加坡等的經驗來看，我國的房地產發展仍處于不成熟的狀態，應多像其他發達國家學習，不斷完善。成都政府也在積極響應國家以及習總書記在十九大提出的“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”并且采取了很多措施，但仍需做出更多努力，從經濟、法律法規、市場管理等幾個方面不斷完善成都的住房租賃市場，希望成都政府能讓成都人民住有所居，更加幸福。