物業服務合同中業主抗辯事由研究

(哈爾濱商業大學 黑龍江 哈爾濱 150028)

一、業主以非前期物業服務合同當事人為由抗辯

前期物業服務合同是在業主大會還未成立時，由建設單位和物業服務企業就物業的有關事項所達成的協議。合同的簽訂主體并非業主主要是因為小區在建設之初，面臨著入住率低等現實情況，無法成立業主大會，不能行使選聘、管理等權利，所以由建設單位代為行使。雖然業主并未加入前期物業服務合同的訂立過程，非合同的簽訂主體，但是該合同的內容卻是與業主的利益息息相關的，業主仍受合同效力的約束。這主要是由于在商品房買賣合同簽訂后，前期物業服務合同的規定已經包含于商品房買賣協議之中，建設單位所享有的物業服務之債權發生轉移，業主取得了這一債權，因而享有前期物業合同中的權利、同時也要履行合同中的義務，所以可以說前期物業服務合同具有涉他性的特點。故非業主本人簽訂的前期物業服務合同的效力可以追及業主，所以業主的“并非合同當事人”不能成為抗辯理由。

二、業主以未享受或者無需接受相關物業服務為由抗辯

根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱物業服務糾紛司法解釋)第6條規定：物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。業主提出物業服務提供方單方面強行中止服務，需向法院提交相應的證據加以證明。若無證據證明，僅以未享受服務進行抗辯，則無法得到法院的支持。

三、業主以未享受或者無需接受相關物業服務為由抗辯

根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱物業服務糾紛司法解釋)第6條規定：物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。業主提出物業服務提供方單方面強行中止服務，需向法院提交相應的證據加以證明。若無證據證明，僅以未享受服務進行抗辯，則無法得到法院的支持。

四、業主以建設單位未交付房屋為理由進行抗辯

《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《建筑物區分所有權解釋》)第1條規定：取得建筑物專有部分所有權或基于與建設單位之間的商品房買賣合同，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記人，可以認定為物權法第六章所稱的業主。故業主資格認定有兩種：一、業主基于商品房買賣合同，對專有部分進行事實上的支配和控制，即是對該部分的合法占有。在無特別約定時，買受人對于專有部分的占有通過建設單位的交付行為得以實現。遵照我國司法實踐中的交易習慣，開發商交付房屋鑰匙或者買受人在交房通知書上簽字確認后才完成交付行為，此時無論是否辦理房屋產權登記，均視為小區業主；二、如果已經辦理了房屋產權登記手續，即已經獲得該房屋的所有權，無論是否收到房屋鑰匙，均具有業主資格。

五、業主以物業服務企業違反維修義務為由抗辯

維修義務主要來源于合同約定，一般約定的維修范圍包括房屋本體公用設施，不包括室內部分的維修；在維修范圍約定不明情況下，依據《建筑物區分所有權解釋》第2、3條對建筑物的共有部分和專有部分的劃分，建筑物共有部分的維修責任由物業服務企業承擔，業主承擔專有部分的維修責任。《物業服務糾紛司法解釋》第3條規定物業服務企業違反維修、養護義務時應負相應的違約責任。若業主可以提供證據證明物業服務方的行為違反物業管理公約中的維修和養護義務，業主依據合同的約定行使抗辯權是可以得到支持的。但是業主需要避免“只要小區物業出現問題就找物業服務企業”的思維。對于維護義務的承擔主體，應具體情況具體分析：如果小區物業在國家規定的保修期和保修范圍內，由建設單位負物業的保修義務；在保修期限屆滿后，專有部分由專有部分所有人承擔維修和養護義務，物業服務企業也可以對業主提供有償的維修服務；小區共有部分、公共設施設備，由物業服務企業承擔維修和養護義務，物業服務企業履行義務時，可使用小區的住宅專項維修基金。

六、業主以物業服務企業提供的物業服務存在瑕疵為由抗辯

物業服務具有時間持續性及無法計量性，物業服務的內容、質量難以明確，一般還是以合同約定的標準衡量。對于合同約定較為概括，則可以參考我國相關法律、法規、政策性文件作出的相關補充性的一般標準。對于我國相關法律、法規和政策性文件也沒有補充性規定時，應該以物業服務行業的行業標準或者是小區內大多數業主認同的標準為依據衡量。同時依據“誰主張誰舉證”的原則，舉證證明物業服務存在瑕疵的責任一般由業主承擔。業主證明物業服務存在瑕疵的證據主要有：一是直接證明物業服務瑕疵的證據，包括照片、視頻、錄音等；二是間接證據，包括小區其他居民的證言、新聞媒體的相關報道、居委會出具的相關證明等，但間接證據的證據效力略低，若僅存在間接證據，即無法提供完整的證據鏈以證實物業服務存在瑕疵的情況下，業主也很可能敗訴。

物業服務質量瑕疵這種主觀標準較強的抗辯理由，在適用時應當附加一定的限制條件，或許反而能夠促進此種抗辯理由在審判中被認可。筆者借鑒公司法中單獨股東權和少數股東權的劃分標準，將業主抗辯權也劃分為單獨抗辯權和少數抗辯權。1.單獨抗辯權，是指業主一個人就可以提出的抗辯，像物業服務企業擅自擴大收費范圍、重復收費和提高收費標準等情形下，單個業主就可以通過訴訟維護合法權益；以及業主請求物業服務企業提供的專項服務而其未履行或未完全履行時，業主也可單獨訴訟。2.少數抗辯權，是指只有達到一定人數才能行使的抗辯權，如達到總業主人數的 1/10 或 1/5 以上時才可以行使。本文認為以物業服務質量存在瑕疵的抗辯即應當歸入此類抗辯權中。這樣，既可以避免業主濫用自己的抗辯權，又可以提高證據的證明力，更能保證抗辯權的順利實現。

七、總結

自 2009 年以來，物業合同糾紛的案件急劇增長，業主對物業服務的質量更加重視，提出了更高的要求。相關案件在裁判時確實存在法律適用、事實認定的難點以及兼顧各方利益的考慮，但“調解”并非解決問題的王道，我們應當正視業主提出的合理合法的訴求，通過疏通法律依據、量化法院裁判標準，為其表達訴求提供可行路徑。同時要明確物業服務質量的保證是每一個物業服務企業應當履行的最基礎的合同義務企業應當不斷提高自身的業務水平。在兩廂作用下，才能使物業服務合同的目的得以實現，化解雙方糾紛，促進經濟發展與社會和諧。