首付貸的風(fēng)險(xiǎn)與監(jiān)管研究

(天津財(cái)經(jīng)大學(xué) 天津 300222)

當(dāng)前，信息技術(shù)快速發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)金融等一些金融創(chuàng)新產(chǎn)品進(jìn)入大眾的視野，比如，余額寶、P2P、第三方支付平臺(tái)的快速發(fā)展。首付貸就屬于一種新興的金融創(chuàng)新產(chǎn)品。

一、首付貸的基本概念

所謂的首付貸，是指在買房者首付不夠時(shí)，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)或貸款金融機(jī)構(gòu)借給買房者一部分資金用于湊足首付，實(shí)際上就是變相地降低了首付比例，加大了買房杠桿。舉個(gè)例子，甲想要買一套總價(jià)為100萬的房子，需要30%的首付，剩下的70萬可以通過向銀行貸款，無論如何，甲想要購買這套房子30萬的現(xiàn)金是必不可少的。假設(shè)此時(shí)甲手中只有20萬的現(xiàn)金，還差10萬才能湊夠首付。當(dāng)甲使用了首付貸，此時(shí)房地產(chǎn)中介將甲需要的10萬變成互聯(lián)網(wǎng)理財(cái)產(chǎn)品進(jìn)行銷售，投資者用來購買理財(cái)產(chǎn)品的錢就變成了甲買房還差的10萬首付，甲借的10萬為此支付的利息和手續(xù)費(fèi)就變成了房地產(chǎn)中介公司和投資人的收益。從杠桿原理來說，從原來甲買房的3倍杠桿就轉(zhuǎn)化成了5倍杠桿，在無形中就放大了的杠桿，增大了金融市場與房地產(chǎn)市場承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。

二、首付貸的發(fā)展歷程

首付貸并不是一個(gè)新鮮事物，它已經(jīng)存在了大約有四年多時(shí)間。它剛開始是房地產(chǎn)開發(fā)商為了應(yīng)對2014年樓市低迷而采取的推銷樓盤、提高銷量的非營利性營銷手段。后來一些房地產(chǎn)金融中介也開始推出首付貸產(chǎn)品，以此來增加業(yè)績。這幾年，除了房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，隨著互聯(lián)網(wǎng)金融的迅速發(fā)展，P2P公司、小額貸款公司、擔(dān)保公司等也紛紛介入進(jìn)來，熱情高漲地構(gòu)建運(yùn)營平臺(tái)。首付貸于是從一種不以賺錢為目的的營銷手段而轉(zhuǎn)化為配資工具。2016年8月，針對多地P2P平臺(tái)推出首付貸的現(xiàn)象，七部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》，在第五條明確規(guī)定，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不得提供或者與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)。至此，首付貸這一產(chǎn)品塵埃落定，被正式定性為違法違規(guī)產(chǎn)品。

三、首付貸發(fā)展中存在的風(fēng)險(xiǎn)

(一)首付貸加大違約風(fēng)險(xiǎn)。一方面，首付貸的貸款期限短、年利率非常高，對于借款人來說，雖然降低了買房的門檻，減輕了部分首付壓力，但并不表明可以降低買房成本，反而背負(fù)了更大的雙重還款壓力。另一方面，使用首付貸的人很多是炒房投機(jī)的投機(jī)者。他們通過首付貸讓資金流轉(zhuǎn)靈活運(yùn)轉(zhuǎn)，用最少的錢獲得最大的利潤。這些投機(jī)者炒房的前提條件就是房價(jià)的不斷上漲，只有房價(jià)不斷上漲，投機(jī)者才愿意繼續(xù)還款。一旦房價(jià)出現(xiàn)下跌趨勢，那么投機(jī)者還款的意愿就沒這么強(qiáng)烈了，這些投機(jī)者很有可能不再愿意承擔(dān)如此高額的利息成本，不還款的可能性增大。

(二)首付貸包含巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。首付貸，是一種加大了買房杠桿的房產(chǎn)炒作，包含了巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)，一旦買房者的資金鏈出現(xiàn)斷裂，銀行要承擔(dān)不可估量的損失，這會(huì)導(dǎo)致大范圍的金融危機(jī)。首付貸會(huì)危害到我國金融市場中十分重要的一道防線。之前，各方對中國未來房價(jià)走勢的基本共識(shí)是中國的個(gè)人住房貸款安全性還是比較高的，因?yàn)橹袊鴤€(gè)人住房貸款的首付比例很高，而銀行作為這些貸款的主要發(fā)放者之一，可以消化、控制短期化資金來源與長期化住房貸款之間的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

(三)首付貸向房地產(chǎn)市場發(fā)出錯(cuò)誤信號(hào)。首付貸對房地產(chǎn)的危害，主要在于向房地產(chǎn)市場發(fā)出了一種虛假信號(hào)，憑空創(chuàng)造出一部分根本沒有購買資質(zhì)的虛假購買力，即將利用高杠桿購買房產(chǎn)的成交價(jià)格理解為市場價(jià)格，偏離了真實(shí)供需關(guān)系軌道，很可能會(huì)高估房價(jià)。所帶來的財(cái)富效應(yīng)又會(huì)加速其他資金的流入，從而使房價(jià)進(jìn)入資金推動(dòng)型上升通道，間接推動(dòng)了房價(jià)的上漲。

四、加強(qiáng)首付貸監(jiān)管的政策建議

(一)提高房貸審核標(biāo)準(zhǔn)。目前，我國使用的房貸審核標(biāo)準(zhǔn)太寬松，無法真實(shí)、有效、全面地體現(xiàn)借款人的償還能力和意愿，而且很多證明都比較容易進(jìn)行造假，造假成本太低。監(jiān)管首付貸必須要加強(qiáng)最終的房貸資格審核。因此，監(jiān)管部門要盡快出臺(tái)相關(guān)審核政策，將提高房貸審核標(biāo)準(zhǔn)落到實(shí)處，才能夠起到真正遏制首付貸的作用。

(二)進(jìn)一步加強(qiáng)投資者教育和消費(fèi)者保護(hù)。首先，要加強(qiáng)對投資者的教育，增強(qiáng)投資者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。消費(fèi)者不能只看到產(chǎn)品收益率很高，還要了解產(chǎn)品情況和投資的資金去向。再次，國家政府也要加強(qiáng)保護(hù)投資者的權(quán)益。在互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新日新月異的時(shí)代下，加強(qiáng)對金融投資者的教育更應(yīng)該盡快列入日程。進(jìn)行金融消費(fèi)投資需要專業(yè)知識(shí)，但很多投資并不具備這些知識(shí)，盲目地為了投機(jī)進(jìn)入金融市場。因此，專門的金融消費(fèi)者保護(hù)法的立法也亟須提到議事日程上來。

(三)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)排查與監(jiān)控。目前，監(jiān)管機(jī)構(gòu)大力清理、整頓首付貸業(yè)務(wù)，為了避免監(jiān)管，一些房地產(chǎn)市場的配資操作開始由明轉(zhuǎn)暗。監(jiān)管機(jī)構(gòu)必須嚴(yán)把風(fēng)控關(guān)，提高對相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)測和監(jiān)管力度。對貸款的資金規(guī)模、資金用途等分別進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，建立健全資金流向的跟蹤和監(jiān)測制度；加大對中介機(jī)構(gòu)和金融平臺(tái)合作發(fā)展金融業(yè)務(wù)的監(jiān)管，以防范風(fēng)險(xiǎn)向更廣的領(lǐng)域傳導(dǎo)；督促銀行嚴(yán)格落實(shí)房貸首付比例，嚴(yán)格審核買房者的財(cái)務(wù)狀況以免買房者通過互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)過度融資，防止首付貸變相瞞天過海、改頭換面、借尸還魂。

(四)加強(qiáng)對互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)的管控。互聯(lián)網(wǎng)金融是首付貸最主要的資金渠道。首付貸的資金鏈比較復(fù)雜,資金的來源與范圍比較廣泛,加上銀行、P2P平臺(tái)等機(jī)構(gòu)有可能私下為首付貸提供方便,因此首付的來源有時(shí)會(huì)出現(xiàn)難以查清的問題。互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)開展業(yè)務(wù)的方式比較隱蔽，并且互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)本身還不屬于正規(guī)的金融機(jī)構(gòu),很多規(guī)定無法對它進(jìn)行約束,目前還不在監(jiān)管部門的監(jiān)管范圍內(nèi)。因此，對它的管控更需要多個(gè)相關(guān)部門互相配合,比如消費(fèi)者協(xié)會(huì)、工商局、市場監(jiān)管局等等。

(五)加強(qiáng)對開發(fā)商及中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。要密切關(guān)注房地開發(fā)商的樓盤銷售情況，當(dāng)出現(xiàn)大量積壓、爛尾的現(xiàn)象，就要開始嚴(yán)格注意開發(fā)商提出的住房貸款需求申請。開發(fā)商很有可能為了清理樓盤庫存、回籠資金來降低買房的門檻。開發(fā)商這樣做對銀行的住房貸款風(fēng)險(xiǎn)是很大的，導(dǎo)致銀行對許多不夠資質(zhì)、信譽(yù)不良的客戶發(fā)放了住房貸款，增大了違約風(fēng)險(xiǎn)，之后的貸款資金回收會(huì)有很大難度。加強(qiáng)對開發(fā)商的監(jiān)管，防止出現(xiàn)爛尾樓現(xiàn)象，幫助開發(fā)商加快樓盤的銷售。加強(qiáng)對房地產(chǎn)中介的監(jiān)管。可以建立一個(gè)房地產(chǎn)中介白名單，與那些信用良好、操作規(guī)范的中介機(jī)構(gòu)經(jīng)常進(jìn)行合作，加大那些常收到投訴的中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管力度，讓有良好信用的中介機(jī)構(gòu)一路綠燈，讓信用不佳的中介機(jī)構(gòu)寸步難行。