物業(yè)行業(yè)作業(yè)成本與企業(yè)經(jīng)營決策

中交地產(chǎn)北京物業(yè)有限公司

一、作業(yè)成本法相關(guān)概念闡述

作業(yè)成本法又稱為作業(yè)成本分析法或者ABC成本法，其指導(dǎo)思想是直接把產(chǎn)品的直接成本和間接成本作為產(chǎn)品或者服務(wù)的消耗作業(yè)的成本同等對待，拓寬了成本的計算范圍，以便將計算出來的成本更加準確和真實，作業(yè)成本完全準確的反映了產(chǎn)品的全部成本，是實際耗用企業(yè)資源成本的終結(jié)，由于作業(yè)成本法精確了產(chǎn)品的成本信息，改善企業(yè)經(jīng)營情況，提高了決策者的科學(xué)決策水平和管理企業(yè)的效率，作業(yè)成本法的實施有以下幾個步驟，首先，設(shè)定作業(yè)成本法的目標，實施范圍，組成實施小組等，作業(yè)成本法的目標必須明確清晰，實施范圍主要是指作業(yè)成本法的主要實施部門單位，作業(yè)成本法可以在單獨的部門進行實施，也可以在全企業(yè)進行實施，實施小組就是利用作業(yè)成本法的具體人員，一般是由領(lǐng)導(dǎo)層牽頭，包括企業(yè)的會計負責(zé)人以及其他相關(guān)人員，通過領(lǐng)導(dǎo)牽頭和各個部門的負責(zé)人的有效配合，可以提升作業(yè)成本法的效率與工作的協(xié)調(diào)性，其次，了解企業(yè)的運作流程，收集相關(guān)的信息，在這個環(huán)節(jié)中，需要了解企業(yè)的相關(guān)運作流程，明確企業(yè)發(fā)生成本的實際因素以及影響程度，以便在后續(xù)的運營過程中更好的實現(xiàn)成本管理與控制，再次，建立合理的企業(yè)成本管理模型，在這個階段中，可以設(shè)計出符合企業(yè)運營發(fā)展的企業(yè)成本管理模型，通過成本模型對后續(xù)的企業(yè)運營進行控制，最后，采取成本管理活動，通過參考之前的成本管理模型，結(jié)合企業(yè)實際的運營情況，輸入具體的數(shù)據(jù)，運行作業(yè)成本法進行成本管理與控制，并且不斷改進成本管理控制方案，消除無價值的作業(yè)，以便更好地提升作業(yè)成本的效率，有助于更好地實施作業(yè)成本控制。

二、基于作業(yè)成本法下物業(yè)行業(yè)模型研究設(shè)計

由于作業(yè)成本法是將直接成本與間接成本作為產(chǎn)品的消耗成本同等對待，通過本量利分析的角度來合理確定產(chǎn)品的真實成本，進而幫助企業(yè)管理者做出科學(xué)決策，在一定程度上提高了企業(yè)抵御風(fēng)險的能力，提升了企業(yè)的經(jīng)濟效益，而物業(yè)行業(yè)是我國的新興行業(yè)，在物業(yè)管理中細節(jié)較為繁瑣，成本管理控制較難，很難進行準確的成本記錄，因此，將作業(yè)成本法運用到物業(yè)行業(yè)中就具有更加現(xiàn)實的意義。在本文中，將物業(yè)行業(yè)的成本管理可以劃分為以下幾個方面，分別是合理確定資源成本，劃分作業(yè)中心，確定成本對象，成本歸集管理以及作業(yè)管理。其中，合理確定資源成本就是指在物業(yè)行業(yè)中，確定的相關(guān)資源成本，包括物業(yè)行業(yè)的人工費，材料費，固定資產(chǎn)折舊以及辦公費用等，這些都可以歸屬于資源成本科目，進行相應(yīng)的歸集整理，其次，劃分相應(yīng)的作業(yè)中心，在物業(yè)行業(yè)中可以劃分為綠化作業(yè)中心，保潔中心，維修中心，保安中心等，這些都屬于物業(yè)行業(yè)主要涉及的科目，再次，成本歸集管理主要是指通過將小區(qū)作為成本核算對象，將直接發(fā)生的成本直接計入，而間接發(fā)生的成本按照一定比例的分別計入，最后，作業(yè)管理主要是指通過對以上成本核算進行分析制定相應(yīng)的方案改進與優(yōu)化，最終提升成本管理與核算水平，實現(xiàn)物業(yè)的作業(yè)成本管理控制的健康發(fā)展，主要通過以下幾個環(huán)節(jié)來進行模型設(shè)計：確定總成本與總收益—劃分物業(yè)小區(qū)的作業(yè)中心—作業(yè)中心進行分部的間接成本的劃分—明確各個小區(qū)的直接成本和間接成本—進行成本加總—確定各個小區(qū)的總成本—計算各個小區(qū)的毛利率。通過以上的環(huán)節(jié)進行成本分析與判斷，可以更加合理的確定各個小區(qū)的實際發(fā)生成本，并且提高了成本分析的效率與科學(xué)性，規(guī)避復(fù)雜性與繁瑣性，最終促進物業(yè)行業(yè)的發(fā)展與進步。

三、物業(yè)行業(yè)作業(yè)成本法案例分析

本文選取了北京一家物業(yè)公司的兩個住宅小區(qū)進行作業(yè)成本法的實踐研究，主要出于以下原因，首先，北京等發(fā)達地區(qū)的居民對物業(yè)更加看重，真實反映各種信息，其次，在經(jīng)濟較為發(fā)達的地區(qū)，物業(yè)管理理念更加先進，更能夠進行科學(xué)分析與研究。通過案例研究，希望可以達到以下目的，首先，可以將作業(yè)成本法用于物業(yè)公司，證明作業(yè)成本法在物業(yè)管理的科學(xué)性和實用性，以便為物業(yè)行業(yè)的成本管理提供借鑒和參考，最終促進物業(yè)行業(yè)的健康有序發(fā)展。其次，通過有效的物業(yè)作業(yè)成本法的應(yīng)用，可以合理分析出兩小區(qū)發(fā)生的真實成本，進而對兩小區(qū)的毛利率進行準確的計算與衡量，合理比較出兩小區(qū)實際的經(jīng)濟效益，并且從降低兩小區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的因素進行闡述說明，提供相關(guān)的建議措施，以提升整體的經(jīng)濟效益值，最終有效進行管理。

北京市朝陽區(qū)有甲乙兩個小區(qū)，具體情況如下，甲小區(qū)管理面積為25萬平方米，其中分布為別墅和小高層，別墅為15萬平方米，物業(yè)管理費標準為2元/平方米/月，綠化率為30%，小高層占地面積為10萬平方米，物業(yè)管理費標準為1.7元/平方米/月，綠化率為28%，乙小區(qū)管理面積為20萬平方米，其中都是普通住宅，物業(yè)管理費為1.5元/平方米/月，綠化率為18%。通過計算得出，甲乙小區(qū)的總體的物業(yè)收入為924萬元/年，設(shè)定其總成本為616.85萬元。現(xiàn)在用作業(yè)成本評價法分別對甲乙小區(qū)進行相應(yīng)的成本分析與評價。

首先，設(shè)定作業(yè)成本法的目標以及實施范圍，確定實施小組，本案例中，作業(yè)成本法的目標就是對甲乙小區(qū)進行相應(yīng)的成本評價，通過成本評價來比較分析甲乙小區(qū)的實際經(jīng)濟效益，對經(jīng)濟效益較低的小區(qū)制定經(jīng)濟改進方案，加強成本控制，實施小組是由公司的領(lǐng)導(dǎo)層牽頭，公司內(nèi)的會計人員以及內(nèi)控部門人員組成，實施范圍是甲乙兩小區(qū)的物業(yè)成本。

其次，劃分主要的作業(yè)中心，在本案例中，根據(jù)甲乙小區(qū)的情況可以劃分為保安部，綠化部，客戶服務(wù)部以及保潔部。其次，明確各項活動的耗費的資源，詳見表1。

表1 甲乙小區(qū)成本明細表

通過甲乙兩小區(qū)的作業(yè)量與作業(yè)動因率，分別對整體的成本進行劃分，進而分別確認甲乙小區(qū)的間接作業(yè)成本，詳見表2，從表中可以看出，將甲乙小區(qū)的總成本可以分為直接成本與間接成本，根據(jù)物業(yè)企業(yè)的直接成本與間接成本的數(shù)值，確定其保安，保潔，綠化，客戶服務(wù)等指標的數(shù)值，再次，通過作業(yè)動因率的具體數(shù)值(作業(yè)動因率=成本金額/作業(yè)量)，可以確定分配計入甲乙兩小區(qū)的間接成本。從表中可以看出，通過計算作業(yè)動因率，和甲小區(qū)，乙小區(qū)各自的作業(yè)量，根據(jù)甲乙分配的作業(yè)量與作業(yè)動因率的乘積，可以計算出甲小區(qū)，乙小區(qū)各自的間接成本分別為233.297萬元，105.003萬元。詳見表2。

表2 甲乙小區(qū)的間接成本

再次，分別確定甲乙小區(qū)的直接成本與間接成本之和的總成本數(shù)值，其中甲小區(qū)的直接成本根據(jù)實際統(tǒng)計得出，而間接成本根據(jù)以上的分配律得出，因此，可以確定各自的詳細的成本。詳見表3。

最后，從表3可以看出，在甲乙兩小區(qū)的成本費用控制中，甲小區(qū)的總成本費用為404.097萬元，乙小區(qū)的總成本費用為212.753萬元，而甲小區(qū)的物業(yè)收入為564萬元(15萬平方米*2元/平方米/月*12月+10萬平方米*1.7元/平方米/月*12月)，乙小區(qū)的物業(yè)收入為360萬元(20萬平方米*1.5元/平方米/月*12月)，甲小區(qū)的毛利率為28.35% = (564-404.097)/564，乙小區(qū)的毛利率為40.90% = (360-212.753)/360，可以看出需要對甲小區(qū)進行重點關(guān)注，提高其利潤率。

四、針對甲小區(qū)出現(xiàn)的問題進行的改進優(yōu)化

(一)設(shè)置電子監(jiān)控裝備，加強相關(guān)安保培訓(xùn)

通過圖表可以看出，保安中心的人工成本耗費較大，占據(jù)物業(yè)總成本的絕大部分，因此，需要對其進行相應(yīng)的改進，降低成本。可以從以下幾個方面來完善：首先，實施電子監(jiān)控方案，在小區(qū)內(nèi)部的各個角落設(shè)置電子監(jiān)控設(shè)備，按照平均年限計提折舊，通過有效的電子監(jiān)控，可以發(fā)現(xiàn)一些監(jiān)控死角，提高小區(qū)的安全水平，并且通過以上裝備，可以大大減少相關(guān)保安人員的數(shù)量，壓縮人工成本；其次，需要加強保安人員的相關(guān)培訓(xùn)，提升安保效率，對小區(qū)內(nèi)部保安人員進行定期的安保培訓(xùn)，普及安保知識和相關(guān)技能，提高安保人員的工作效率；最后，制定合理的績效考評體系，通過相關(guān)績效指標規(guī)范安保人員的行為，加強監(jiān)督與管理，提高他們的工作積極性和工作效率，從而有效減少人力成本，實現(xiàn)規(guī)范化運營與管理。

(二)設(shè)置固定和特約保潔服務(wù)，減少保潔成本

表3 甲乙小區(qū)各自的總成本

通過圖表可以看出，保潔人工費用占據(jù)間接成本的50%左右，因此，需要適當減少保潔費用的投入，因地制宜。主要從以下幾個方面進行完善：首先，根據(jù)小區(qū)的規(guī)模和實際情況設(shè)置固定的清潔人員工作，保證小區(qū)整體的環(huán)境干凈整潔，提高用戶的體驗感，其次，為小區(qū)的特定的用戶提供特約的清潔服務(wù)，按照小時進行收費，并且對保潔成本進行定期的總結(jié)分析，通過提供一般的固定的清潔服務(wù)和特約清潔服務(wù)，可以滿足不同用戶的需求，提高用戶的滿意度與忠誠度，而且還可以增加小區(qū)物業(yè)收入，有效降低成本，提高物業(yè)管理的效率。

(三)引進先進種植技術(shù)，有效降低綠化人工成本

在間接成本中，可以看出甲乙兩小區(qū)的綠化人工成本占據(jù)的比例較高，因此，需要降低小區(qū)內(nèi)部的綠化成本，有效提升成本控制與成本管理水平。可以從以下幾個方面進行完善：首先，引入較為先進的綠被種植技術(shù)，減少相應(yīng)的人工支出，在甲乙小區(qū)內(nèi)部，可以引入國外較為先進的機器設(shè)備對植物進行澆水灌溉，保證植物的存活率的情況下降低植物保養(yǎng)成本；其次，應(yīng)該選擇一些成活率較高，在日常生活中人工耗費較少的植物進行種植，在保證美觀的基礎(chǔ)上降低人工費用，最終實現(xiàn)有效的成本控制，促進作業(yè)成本的有效運營實施。

(四)建立信息網(wǎng)絡(luò)，降低客戶服務(wù)成本

在物業(yè)小區(qū)的間接成本中，可以看出客戶服務(wù)成本占據(jù)比例相對較多，因此，需要建立完善的信息網(wǎng)絡(luò)，降低客戶服務(wù)成本，針對不同的住戶進行服務(wù)分級。首先，針對一些類型較為基礎(chǔ)的服務(wù)，物業(yè)公司可以定期給他們提供服務(wù)，保證他們的滿意度，而對于一些類型較為復(fù)雜，耗費人工成本較多的服務(wù)，應(yīng)該建立相應(yīng)的信息網(wǎng)絡(luò)，讓他們通過網(wǎng)絡(luò)進行提前預(yù)約，并且收取固定的費用，通過這種方式，不僅可以因地制宜，針對不同的用戶提供不同的服務(wù)，而且還可以增加物業(yè)收入，通過信息網(wǎng)絡(luò)實現(xiàn)智能化管理，減少人工耗費成本，最終有效提高物業(yè)小區(qū)的經(jīng)濟效益，實現(xiàn)自身發(fā)展。

(五)加強外部協(xié)作，減少清潔以及綠化費用

由于甲乙小區(qū)都是分布在較為繁華的地段，小區(qū)周圍的居民樓較多，因此，可以通過加強與其他小區(qū)的外部協(xié)作實現(xiàn)協(xié)同效應(yīng)，提高其經(jīng)濟效益。主要從以下幾個方面來進行完善：首先，針對小區(qū)垃圾清理以及剪草設(shè)備租賃使用等，可以通過與其他小區(qū)進行協(xié)商，共同使用同種設(shè)備等，這樣可以降低自身的費用損耗；其次，可以與其他小區(qū)聯(lián)合合作，將這些較為基礎(chǔ)的，使用寬泛的項目打包交給專門的垃圾處理企業(yè)或者綠化養(yǎng)殖企業(yè)進行處理，這樣可以通過協(xié)同效應(yīng)減少自身的成本費用，提高經(jīng)濟利益，加快資金融通，最終促進經(jīng)濟目標的順利實現(xiàn)。

五、小結(jié)

通過對物業(yè)行業(yè)作業(yè)成本法的有效評價與對北京市兩小區(qū)的案例的探討分析，可以看出作業(yè)成本法可以有效的提升企業(yè)的科學(xué)決策性，雖然在表面上來看甲小區(qū)的收入更高，需要對其發(fā)展與支持，但是，在實際上，毛利率更高的是乙小區(qū)，需要對乙小區(qū)進行重點維護。從這里可以看出，通過有效的作業(yè)成本法，可以合理高效的對物業(yè)小區(qū)的真實發(fā)生成本進行計算，進而可以比較物業(yè)小區(qū)的真實效益，對物業(yè)小區(qū)提供較好的經(jīng)濟方案以提升其經(jīng)濟效益。作業(yè)成本法對物業(yè)小區(qū)的成本測量與分析主要表現(xiàn)在以下幾個方面，首先，通過計算直接成本與間接成本，可以真實測量物業(yè)行業(yè)的物業(yè)成本，通過成本計算毛利率進而判斷其真實的經(jīng)濟效益，最后，在判斷小區(qū)的盈利情況之后，還可以根據(jù)作業(yè)成本法獲得的數(shù)值對小區(qū)各個因素進行分析，進而對一些影響經(jīng)濟效益的因素制定改進方案，更加有效地提升小區(qū)的盈利水平，再次，作業(yè)成本法對物業(yè)行業(yè)這種較為復(fù)雜的行業(yè)進行成本分析，可以避免分析的復(fù)雜性，更加客觀系統(tǒng)的分析其成本消耗，提高成本分析的效率與科學(xué)性。因此，通過作業(yè)成本法對物業(yè)行業(yè)進行成本分析與經(jīng)濟效益的判定，可以提高管理層的科學(xué)決策，制定科學(xué)合理的經(jīng)營決策，最終促進物業(yè)行業(yè)的發(fā)展與進步。