大數據時代對房地產估價行業的影響及對策分析

(四川大學 建筑與環境學院 四川 成都 610023)

引言

房地產估價(real estate appraisal)，是指專業房地產估價人員，在對影響估價對象價值的因素進行綜合分析的基礎上，對估價對象在估價時點的價值進行估算和判定的活動。依據一定法律程序設立的專門從事土地和房屋估價的組織叫做房地產評估機構，其主要工作包括：①接受委托進行房地產交易價格評估，提出評估報告，供交易雙方決策參考；②接受地方政府委托，對某一區域或某一類型房地產價格評估，為政府確定各類房地產基準價格提供依據；③接受地方政府委托，評定公房出售價格；④接受地方政府委托，進行房地產價格評估基礎資料的收集、整理、發布等工作。

大數據時代的到來，帶來了銀行業務的調整，例如通過押品數據分析，篩選并定位優質客戶，提前規避押品風險[1]。

一、大數據時代對房地產估價行業的要求

(一)委托方的要求

①金融機構：大數據背景下，銀行新業務內容主要是押品管理、押品標準化、押品批量復估和押品管理系統建設、估值系統建設、金融政策分析、押品價格監測、外部事件觸發(主要搜集對樓盤不利影響的資訊，如爛尾等負面報道)和樓盤評級等。針對新業務類型，銀行要求估價機構可以做到隨時給出押品質量報告及放貸建議，這就需要估價機構具備數據管理平臺，只有每天更新數據、分析數據，才能做到以長期價格走勢圖替代某一時點價格給出放貸建議。

②司法機關：2011 年住建部在進行《房地產估價規范研究》課題時，司法機關就對房地產評估行業提出要求評估機構要具備基本的信息平臺，能夠保證和司法機關進行數據交換和數據對接，避免他們在接受評估報告之后還需要花大量人力物力進行掃描和評估數據處理。

(二)行業自身的要求。目前我國的房地產估價機構，信息化平臺使用率較低，房地產價格影響因素的測算過分依賴估價師經驗，缺乏合理的數據支持。估價機構的作業方式和管理水平，嚴重滯后于互聯網時代信息技術的發展，缺乏房地產評估數據標準，行業就無法和外部進行數據交換，評估機構的公信力大大降低[2]。估價機構要想實現轉型升級，必須利用“大數據”的理念，拓展公司業務空間，為科學運用房地產估價理論和方法提供數據技術支持。

二、數據平臺應用對房產估價行業的影響

估價行業信息化具體而言就是通過各類型數據平臺的應用，實現數據采集系統化、查勘工作信息化、估價工作自動化和估價業務互聯網化。整個工作以數據采集和數據分析為關鍵，以往估價工作中的實地查勘、資料搜集、價格測算和報告撰寫工作都將由系統和軟件替代，這一根本內涵的改變使得估價機構和估價師需要做出巨大的調整。

通過中房評系統的建立及使用得知，自動估價平臺替代了很多人工估價內容，在簡化流程、提高效率的基礎上，估價師工作重心也因此發生改變：

①傳統業務重心：以用市場比較法抵押估價為例，傳統估價模式中，估價師的重點工作是實地查勘估價對象、搜集可比實例信息、比較因素選取與修正、價格測算和報告撰寫。

②平臺應用后業務重心：自動估價平臺應用后同樣是運用市場比較法進行抵押估價，委托人可自行在平臺上輸入估價對象信息，估價師將現場勘查的信息輸入手機 APP 中，聯網平臺，平臺即可測算出價格并生成報告。

對比可知，同樣估價目的、同樣估價方法的估價業務，傳統估價模式中估價師的工作已經被平臺所替代，所以估價師的工作重心不再是選取方法、搜集資料、價格測算和撰寫報告，而是數據采集、數據分析和數據管理。

實時更新的數據庫建立后，數據挖掘和規律分析將帶來一系列的新型業務，估價機構不再單純進行房產估值，而是真正向評估咨詢類的綜合性服務機構轉變。新業務如下：

①政府業務：數據庫的建立將簡化涉稅房產評估流程，例如房產稅、增值稅等稅種涉及到的應稅房產量大范圍廣，平臺自動估價在批量評估業務上有著絕對的優勢。

②金融機構業務：通過調研得知，押品價值監測和貸后批量復評是杭州市金融機構對估價機構最大的兩個需求，為了給金融機構風險控制提供直觀、準確、全面的數據信息支持，在進行押品數據標準化處理后，通過系統存儲和管理，實現押品價值動態監測，并按要求進行統計分析，提供建議。

③咨詢類業務：當平臺應用數據替代人工估價后，估價機構在強大數據背景下，將迎來一系列的咨詢類業務。

三、大數據時代房地產估價機構應對策略

(一)房地產估價師學會。估價機構運用數據進行估價已經起步，但數據采集有待規范，從前文所述的幾個數據平臺來看，數據來源、采集和管理都各有不同，運用不同平臺進行數據分析得到的結果可比性差。為了實現同案同估，房地產估價師學會可參照美國房地產經紀人學會，通過建立和維護多重代理系統，為成員提供信息共享的交易平臺[3]，以確保基礎數據標準化、指標標準化和采集渠道標準化。

估價機構轉型升級后，不再以估價師為唯一核心，往咨詢方向發展的估價機構的還將需要統計、編程和文案等方面人才。為了順應行業的發展，浙江省房地產估價師與經紀人學會應調整估價師繼續教育內容，將數據挖掘、數據分析等內容納入培訓大綱。數據應用領域廣泛，行業學會應指導估價機構發揮特長，調整主營業務，并對估價機構和估價師進行細分歸類，對不同領域估價師繼續教育設置共同課程及差異化課程，以實現估價機構及估價師在行業內的專業化。

(二)房地產估價師。轉型升級后的估價機構有強大的數據庫和案例庫作為業務支撐，依靠經驗而生存的估價師將被行業所淘汰，為了跟上行業信息化發展步伐，估價師應加強自身學習，往數據分析和數據處理方向努力。房地產估價過程中的數據主要可以區分為市場基礎數據、估價過程數據、估價價格數據和估價業務數據，其中過程數據是通過專業描述、模型建立而得的數據，估價師可以在基礎數據采集基礎上，發揮專業特長，加強自身對過程數據的處理和分析能力。

咨詢業務范圍廣泛，例如市場分析、行情預測、可行性分析、最高最佳利用分析、投資回報分析等，估價師應在在行業綜合化發展前提下依據自身專業特長深化某一方面專業技能，以順應社會要求估價行業提供精細化、專業化、科學化優質服務產品的要求。比如可以結合多年估價經驗，學習財務知識，以可行性分析和投資回報分析為主要發展方向。不管選擇什么方向，總之就是要轉變工作思路，從單純的估價向綜合的咨詢過渡。