保障民眾財(cái)產(chǎn)權(quán)益 維護(hù)市場(chǎng)法治秩序
——《江蘇省不動(dòng)產(chǎn)登記條例》解讀

■世峰

特邀嘉賓：

李后龍 省人大法制委員會(huì)副主任委員、常委會(huì)法工委副主任

張 弛 省人大常委會(huì)環(huán)資城建委委員

李 閩 省自然資源廳副廳長(zhǎng)

2019年1月9日，省十三屆人大常委會(huì)第七次會(huì)議通過(guò)了《江蘇省不動(dòng)產(chǎn)登記條例》（以下簡(jiǎn)稱條例），自2019年5月1日起施行。不動(dòng)產(chǎn)登記涉及廣大民眾的切身利益和社會(huì)主要財(cái)產(chǎn)關(guān)系的調(diào)整，條例的頒布實(shí)施為保障各類市場(chǎng)主體的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益和構(gòu)建良好經(jīng)濟(jì)秩序提供了更加堅(jiān)強(qiáng)的法治保障，在我省不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度法制化的進(jìn)程中具有里程碑式的意義。為了更好地宣傳貫徹條例，本刊特邀幾位參與條例制定的嘉賓為您做全方面的解讀。

問(wèn)：不動(dòng)產(chǎn)登記與廣大人民群眾息息相關(guān)，社會(huì)各界關(guān)注度高，但不動(dòng)產(chǎn)登記也是一項(xiàng)專業(yè)性較強(qiáng)的工作，普通民眾對(duì)此不是特別了解，請(qǐng)介紹一下我省為什么要制定一部專門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記條例？

李閩：房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)作為重要的生產(chǎn)要素和生活資料，作為國(guó)家和社會(huì)的巨大財(cái)富，在各種財(cái)產(chǎn)中具有特別重要的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值。不動(dòng)產(chǎn)登記制度是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示和保護(hù)的重要基礎(chǔ)性制度，涉及千家萬(wàn)戶的切身利益。2007年3月《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》頒布實(shí)施，明確要求建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，統(tǒng)一登記的范圍、機(jī)構(gòu)和辦法。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度作為當(dāng)前一項(xiàng)重點(diǎn)改革任務(wù)，對(duì)保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)、保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全、方便民眾辦事和提高政府治理水平具有重要的現(xiàn)實(shí)意義，對(duì)增加人民群眾的財(cái)產(chǎn)性收入和完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基本制度也具有積極推動(dòng)作用。近年來(lái)，我省在不動(dòng)產(chǎn)登記中不斷解放思想，勇于探索創(chuàng)新，許多工作走在了全國(guó)前列：2015年3月1日國(guó)務(wù)院《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》施行，全國(guó)第一本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)在我省徐州市頒發(fā)；2016年6月我省全面實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，目前不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)發(fā)放量居全國(guó)第一；我省各地不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在工作中因地制宜、先行先試，創(chuàng)造了許多富有成效的工作方法，諸多歷史遺留及重大疑難問(wèn)題迎刃而解，“一窗受理、集成服務(wù)”的不動(dòng)產(chǎn)登記模式被全國(guó)推廣，一批典型案例和成功經(jīng)驗(yàn)為不動(dòng)產(chǎn)登記制度的健全和完善提供了解決方案，貢獻(xiàn)了江蘇智慧。這些在實(shí)踐中積累起來(lái)的有效做法和成熟經(jīng)驗(yàn)需要及時(shí)通過(guò)地方立法予以固化。另外，在我省的不動(dòng)產(chǎn)登記工作中，也遇到了一些新情況新問(wèn)題，亟需通過(guò)立法加以規(guī)范和解決。為更好地依法規(guī)范全省不動(dòng)產(chǎn)登記工作，推動(dòng)我省不動(dòng)產(chǎn)登記工作再上新臺(tái)階，迫切需要制定一部具有我省特色的地方性法規(guī)，為全省的不動(dòng)產(chǎn)登記工作提供堅(jiān)強(qiáng)法治保障。

問(wèn)：作為全國(guó)第一部由省人大常委會(huì)制定的專門(mén)調(diào)整不動(dòng)產(chǎn)登記的地方性法規(guī)，條例在解決不動(dòng)產(chǎn)登記中的重大基礎(chǔ)性問(wèn)題方面有哪些規(guī)定？

李后龍：不動(dòng)產(chǎn)登記是《物權(quán)法》確立的一項(xiàng)物權(quán)制度，作為物權(quán)公示手段，本質(zhì)上將產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。作為一部民事色彩很重的地方性法規(guī)，條例主要從以下幾方面作了一些規(guī)定，為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記提供法規(guī)上的指引和保障。一是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記作了定義，明確條例的調(diào)整范圍。條例第二條第二款規(guī)定“本條例所稱不動(dòng)產(chǎn)登記，是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為，包括首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、預(yù)告登記、更正登記、異議登記和查封登記等”。二是明確權(quán)屬明晰是不動(dòng)產(chǎn)登記的基礎(chǔ)條件。條例第四條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)在權(quán)屬明晰的基礎(chǔ)上將相關(guān)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的確定按照有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定執(zhí)行”，即當(dāng)事人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬應(yīng)當(dāng)是清晰的。三是明確不動(dòng)產(chǎn)登記簿的設(shè)立及其作用。條例第十一條至第十三條對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的設(shè)立和根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿填寫(xiě)核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)作了規(guī)定，從法規(guī)層面進(jìn)一步明確不動(dòng)產(chǎn)登記簿的作用。四是體現(xiàn)“三權(quán)分置”的改革精神。根據(jù)新修改的農(nóng)村土地承包法，條例第四章對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)登記作了規(guī)定，明確通過(guò)承包地流轉(zhuǎn)取得流轉(zhuǎn)期限為五年以上的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，以及通過(guò)招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式取得不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的，當(dāng)事人可以依法申請(qǐng)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)登記。

問(wèn)：不動(dòng)產(chǎn)作為千家萬(wàn)戶的重要財(cái)產(chǎn)，事關(guān)民眾切身利益，條例通過(guò)哪些程序?qū)?quán)利人的合法權(quán)益予以保障？

張弛：不動(dòng)產(chǎn)登記程序的公開(kāi)透明是不動(dòng)產(chǎn)登記公正、公平的保證。在立法過(guò)程中，我們始終遵循保護(hù)公民私有財(cái)產(chǎn)、保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益的指導(dǎo)原則，通過(guò)細(xì)化不動(dòng)產(chǎn)登記程序，進(jìn)一步規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記行為，最大限度保障當(dāng)事人的合法權(quán)益。一是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的申請(qǐng)?jiān)瓌t作了規(guī)定。條例第十五條規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)以雙方申請(qǐng)為原則，同時(shí)規(guī)定了九種可以單方申請(qǐng)的除外情形，比如出現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓單位已注銷并且無(wú)權(quán)利義務(wù)承繼人等條例規(guī)定的其他情形下，受讓方可單方申請(qǐng)，避免出現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人無(wú)法申請(qǐng)登記的情形發(fā)生。二是強(qiáng)化了對(duì)未成年人等特殊群體的保護(hù)。條例第十八條規(guī)定無(wú)民事行為能力人、限制民事行為能力人的不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)，并提交證明監(jiān)護(hù)身份的材料；因處分不動(dòng)產(chǎn)而申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)提供為被監(jiān)護(hù)人利益的書(shū)面保證。三是細(xì)化了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的審查職責(zé)。條例第二十四條規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行查驗(yàn)，必要時(shí)可以進(jìn)行實(shí)地查看、調(diào)查、公告；第二十五條至第二十八條對(duì)申請(qǐng)材料查驗(yàn)、實(shí)地查看、調(diào)查核查和公告程序作了具體規(guī)定。四是明確了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的自我糾錯(cuò)義務(wù)。條例第三十二條規(guī)定“對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記確有錯(cuò)誤，且通過(guò)更正登記不能糾正的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)撤銷不動(dòng)產(chǎn)登記行為，但不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利已由善意第三人取得或者撤銷將給公共利益造成重大損害的除外”，做到既保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)利，又確保善意第三人的相關(guān)權(quán)益不被侵害。

問(wèn)：條例在簡(jiǎn)化登記程序、方便群眾辦事方面，有哪些規(guī)定？

李后龍：推進(jìn)簡(jiǎn)政放權(quán)，方便群眾登記是建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的一個(gè)根本宗旨，也是我們制定這部地方性法規(guī)的目的之一。為體現(xiàn)這一精神，條例對(duì)相關(guān)便民舉措作了規(guī)定，通過(guò)立法確認(rèn)和固化我省行政審批服務(wù)便民化的改革成果。一是將“保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，方便申請(qǐng)登記”和“本省實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”列入總則，規(guī)定由省自然資源主管部門(mén)負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全省不動(dòng)產(chǎn)登記工作，落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度重點(diǎn)改革任務(wù)。二是通過(guò)信息共享機(jī)制確保不動(dòng)產(chǎn)交易與登記的銜接。條例第六條規(guī)定“設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)按照便民原則，集中辦理房屋交易、不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)房屋交易、納稅、登記一體化”，第十四條第二款規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在辦公服務(wù)場(chǎng)所設(shè)立窗口，統(tǒng)一收取房屋交易、稅收申報(bào)和不動(dòng)產(chǎn)登記所需全部材料，實(shí)現(xiàn)一窗受理、集成辦理”。三是體現(xiàn)“互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)服務(wù)”的發(fā)展方向。條例第十四條第一款規(guī)定“申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)?shù)讲粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦公服務(wù)場(chǎng)所申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記，也可以通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記”，充分運(yùn)用信息化手段為當(dāng)事人提供便利。四是簡(jiǎn)化申請(qǐng)程序。條例第二十三條強(qiáng)調(diào)了當(dāng)場(chǎng)審查的原則，對(duì)當(dāng)場(chǎng)更正后受理和一次性告知需要補(bǔ)正的全部材料等作出規(guī)定；條例第十六條創(chuàng)新組合登記，規(guī)定了七種申請(qǐng)人可以一并申請(qǐng)登記的情形，省去二次登記的申請(qǐng)手續(xù)和時(shí)間。五是壓縮不動(dòng)產(chǎn)登記辦理時(shí)限。條例第二十九條規(guī)定除政府組織開(kāi)展的農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記和非公證的繼承、受遺贈(zèng)等復(fù)雜的不動(dòng)產(chǎn)登記以及大宗批量不動(dòng)產(chǎn)登記三十個(gè)工作日辦結(jié)外，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)之日起五日內(nèi)辦結(jié)，查封登記、異議登記應(yīng)當(dāng)即時(shí)辦結(jié)。六是通過(guò)信息共享機(jī)制讓群眾少跑腿。條例第九十六條第二款規(guī)定“各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)會(huì)同有關(guān)部門(mén)建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享制度。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)能夠通過(guò)互通共享取得的信息，不得要求不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人重復(fù)提交”。此外，條例還對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以在銀行、公積金管理中心等場(chǎng)所設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)登記便民服務(wù)點(diǎn)作了相應(yīng)規(guī)定，最大限度方便群眾辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

問(wèn)：不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)信息涉及當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)安全和隱私保護(hù)，條例在保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的信息安全方面有哪些規(guī)定？

張弛：不動(dòng)產(chǎn)登記資料的查詢和安全是社會(huì)關(guān)注的重點(diǎn)，為了加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記資料的查詢、保護(hù)和利用，條例在以下幾方面作了相關(guān)規(guī)定：一是強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理平臺(tái)建設(shè)。條例第九十六條規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，做好系統(tǒng)建設(shè)、信息入庫(kù)、數(shù)據(jù)整合與共享服務(wù)；第十二條和第九十五條分別規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿和數(shù)字化資料進(jìn)行異地備份，確保信息安全。二是明確不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享單位的保密職責(zé)。條例第九十七條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員應(yīng)當(dāng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息保密。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享單位應(yīng)當(dāng)依法采取必要的措施保障信息安全。任何單位和個(gè)人不得泄露、篡改相關(guān)信息”。三是嚴(yán)格限定不動(dòng)產(chǎn)信息的查詢主體。條例第九十八條至第一百零一條對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人、利害關(guān)系人或者其委托的律師、其他代理人，可以依法查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料以及監(jiān)察委員會(huì)、人民法院、人民檢察院、公安機(jī)關(guān)、國(guó)家安全機(jī)關(guān)等可以依法查詢、復(fù)制與調(diào)查和處理事項(xiàng)有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料作了規(guī)定；第一百零二條第二款對(duì)不符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定的情形，規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以拒絕查詢。