新時期土地收購儲備規(guī)范化管理措施探討

于宏

【摘要】新時期，我國土地儲備收購管理制度，經(jīng)過了起草，修改，推廣和發(fā)展等階段，逐步走向成熟，土地收購儲備制度的完善促進城市化健康的發(fā)展，避免出現(xiàn)低效率的情況，為我國經(jīng)濟社會的正常運轉(zhuǎn)奠定了堅實基礎。基于此，本文就新時期土地收購儲備規(guī)范化管理措施進行簡要探討。

【關鍵詞】土地收購;儲備規(guī)范化;管理

新時期，我國城市建設步伐較快，土地資源成為國內(nèi)房地產(chǎn)市場爭相搶奪的對象。作為國家發(fā)展的基礎資源，土地管理規(guī)范化至關重要。特別是收購儲備的土地規(guī)范化管理，是保證有限的土地資源高效利用，同時又對農(nóng)民耕地進行有效保護的手段和措施。增強土地收購儲備規(guī)范化管理水平，可以更好地解決人地矛盾，提高各部門對土地資源的認識，有效推動保護與開發(fā)的科學性和合理性，從而提高收購儲備土地規(guī)范化管理水平，保證城市建設與農(nóng)民耕地保護有序進行。

1、土地收購儲備機制

1.1 運作主體

地方政府作為土地流轉(zhuǎn)、收購、儲備的直接管理主體，看似是直接管理者，但在實際規(guī)劃與實施中往往是授權給有資質(zhì)的機構(gòu)來全權負責土地的收購與儲備事項。而我國地方政府繁多，授權的機構(gòu)千差萬別，使得土地資源的收購與儲備管理出現(xiàn)不同的主體，從而出現(xiàn)管理的不統(tǒng)一、不規(guī)范、不標準現(xiàn)象，導致土地儲備市場出混亂無序，缺乏規(guī)范管理的制度和措施。

1.2 指導機制

對土地資源進行規(guī)范化管理涉及到內(nèi)容多、環(huán)節(jié)多、部門多、主體多，因此在收購儲備以及功能轉(zhuǎn)化過程中，需要各機構(gòu)、各部門、各管理人員相互配合、相互溝通，合力解決管理中的問題與缺陷，解決人地矛盾，解決部門矛盾，解決主體矛盾，從而在指導機制的作用下合理完成土地管理。

1.3 價格機制

長期以來政府都是土地管理的主體，政府承擔著管理責任與調(diào)控責任。然而，土地資源作為市場資源的一部分，必須在市場運作下才能實現(xiàn)價值和作用。因此，土地價格制度的規(guī)范化才是政府最為重要的管理內(nèi)容。規(guī)范價格需要從市場角度、規(guī)劃方案、地理位置、土地功能等多方面考慮，使土地價格能夠科學合理地反映自身的價值，從而保證所有相關主體的利益達到平衡狀態(tài)，創(chuàng)造良好的土地收購儲備氛圍。

1.4 約束機制

政府是土地的一級主管，對土地的規(guī)劃利用有決策權，直接導致政府具有壟斷土地的能力。在土地流轉(zhuǎn)中，政府具有較強的主動性和強制性，使得市場中的土地價格容易發(fā)生不公平性競爭。所以，在土地收購儲備管理中，要加強監(jiān)督管理，使監(jiān)督的約束作用真正體現(xiàn)出來，促進政府更科學地做好宏觀調(diào)控，引導土地收購儲備制度盡快地完善起來，提高管理水平。

1.5 收益分配機制

土地收購、出讓產(chǎn)生的經(jīng)濟效益需要合理分配到相關主體中，才能使土地價格處于市場正常水平，有利于維護各方利益。政府對土地具有絕對的管理權，使得土地往往不受市場價格體系的限制，容易產(chǎn)生舞弊行為。因此，建立科學合理的分配機制，使土地流轉(zhuǎn)價格重加市場體系，才能保證所有相關主體得到合法的權益。

2、新時期土地收購儲備規(guī)范化管理措施

2.1 土地收購儲備相關法律法規(guī)的規(guī)范化

當前各級政府都在積極建設土地收購儲備制度，盡快完善制度體系，但在缺乏足夠的法制保障前提下，相關工作的開展受到一定束縛。所以，一定要重視土地收購儲備制度建設的法制不健全問題，管理不到位問題，內(nèi)容混亂問題等等，并不斷加強完善力度，使土地收購儲備管理有完善的制度支撐得以有序?qū)嵤Ｍ瑫r，政府要有明確的管理條例，對政策解讀、收購規(guī)范、儲備量調(diào)整等進行精細化管理，使土地收購儲備在政府宏觀調(diào)控下微觀層面有序規(guī)范進行，在遇到收購行為時，政府要擺明行政性質(zhì)，使責、權、利處于平衡水平。

2.2 土地收購儲備制度的規(guī)范化

現(xiàn)階段，人地矛盾并未得到緩解，需要做好土地市場引導與管理，盡快完善土地使用制度，使規(guī)劃、收購、出讓等環(huán)節(jié)有明確的管理機制作框架，從而保證相關管理工作在良性平和的環(huán)境中有序開展。在土地收購儲備操作過程中，相關機構(gòu)和部門需要在政府的牽頭下協(xié)調(diào)配合，快速解決收購儲備和出讓收益等問題，使管理機制逐漸健全起來。同時，在出讓價格方面，需要完善價格制度，對土地出讓構(gòu)建科學的價格補償機制，保證土地價格長期不偏離市場價格體系。

2.3 構(gòu)建多元化土地收購儲備融資模式

傳統(tǒng)的土地收購儲備往往以銀行借貸作為唯一資金來源，給政府帶來較大的財務管理風險。為了解決這一問題，在土地收購儲備管理中，要構(gòu)建多元化的融資渠道，通過政策資金注入、財政注入、社會企業(yè)注入、個人自愿注入等模式，配合基金、債券的融資模式來拓寬土地收購儲備資金渠道，保證政府有充足穩(wěn)定的資金來構(gòu)建和完善土地收購儲備制度、體系，使政府在最低的財務風險下有效提高土地效益。

2.4 風險約束機制的規(guī)范化

土地收購儲備規(guī)范化管理后，需要對管理中的財務風險進行風險識別、風險防范和風險控制來降低風險危害，此時需要建立風險約束管理機制。首先，從市場角度進行規(guī)范管理，使價格始終在市場價格體系的指導下變化，營造開放、有序、公正、公開的管理環(huán)境。在宏觀調(diào)控基礎上，加強微觀管理制度的完善和機制的健全上，使土地得到高效應用;其次，溝通協(xié)調(diào)不可忽視。土地收購儲備涉及的工作內(nèi)容復雜而量大，人員多，部門廣，機構(gòu)間的相互溝通至關重要。在日常工作中，要做好相互之間的溝通協(xié)調(diào)與配合，既可以提高工作效率，還可以保證管理質(zhì)量;最后，在市場體系的框架下，構(gòu)建科學的價格補償機制。該機制將土地價格、流轉(zhuǎn)程序、評估方法、分配合理化等方面進行細化，為土地出入提供合理的價格引導。

2.5 土地收購儲備與供應規(guī)模調(diào)整的規(guī)范化

土地是城市建設不可缺少的資源，在進行城市規(guī)劃時，要掌握現(xiàn)有土地儲備規(guī)模，并根據(jù)當前、中期、長期的發(fā)展規(guī)劃進行適當?shù)臄?shù)量補充來實現(xiàn)土地儲備的充足化。在進行儲備調(diào)整時，要根據(jù)城市的實際情況和發(fā)展戰(zhàn)略穩(wěn)步推進，切不可操之過急，激化要地矛盾。此外，要引入市場機制來調(diào)控其他資源來約束土地資源盲目儲備，從而達到合理規(guī)范地收購儲備土地，保證城市穩(wěn)步發(fā)展。

2.6 政府壟斷土地一級市場的規(guī)范化

土地是國家資源，要確保政府具有強有力的壟斷權力，能夠在一級市場中保持強制性，從而保證土地保值增值。此時，需要彰顯政府的宏觀調(diào)控能力，嚴格控制建設用地的數(shù)量，將現(xiàn)有存量轉(zhuǎn)化為可應用的資源，從而實現(xiàn)土地資源的整合與優(yōu)化利用。

結(jié)語：

綜上所述，土地收購儲備規(guī)范化管理可以保護耕地資源、提高城市規(guī)劃水平、強化政府對土地資源的控制，對于城鎮(zhèn)建設及發(fā)展具有十分重要的作用，需要在了解土地收購儲備機制的基礎上，通過規(guī)范土地收購儲備的相關法律法規(guī)、管理制度、融資模式、風險約束機制、規(guī)模調(diào)整等措施，確保新時期土地收購儲備工作的順利實施。

參考文獻：

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