不動產登記機關對登記功能的現實影響

馮惠英

【摘要】近年來，隨著我國經濟社會的快速發展，不動產登記工作逐步實施了改革，不動產統一登記成為當前的主要趨勢。對不動產登記機關的登記工作而言，其本身具有明顯的公法與私法屬性，這就體現了不動產登記具有復合屬性的特征，不動產的登記機關的登記工作中，需要以相關的法律法規為基礎。基于此，本文分析了不動產登記機關對登記功能的現實影響，在一定程度上有利于完善我國的不動產登記工作，促進不動產登記工作的順利進行。

【關鍵詞】不動產登記機關;登記功能;現實影響

近年來，隨著市場經濟的快速發展，為實現對不動產的統一管理，不動產登記機關要在日常的工作中做好不動產登記工作的管理。不動產登記機構的職能受到國家法律法規等的約束，為提高不動產登記處理的效率與質量，必須在登記過程中，不斷完善自身的登記管理制度，保障不動產登記工作的規范性。從不動產登記工作的實施來看，不動產登記機關對登記功能有著現實影響，因此，在工作中需要重視這些問題。

1、不動產登記行為的性質

不動產是個人財產的重要組成，不動產登記工作的開展，在一定程度上使得不動產具備了一定的法律公信力，一旦在不動產登記過程中出現了錯誤，就會對不動產的歸屬權、物權等產生影響，因此，在不動產登記過程中，必須要嚴格遵守國家的相關規定，提高不動產登記的整體質量，避免在登記過程中出現錯誤登記等行為。不動產登記行為具有一定的法律性質，主要體現在：不動產登記機構屬于國家的行政管理部門，其在履行不動產登記職能的過程中，會受到行政法律的約束。《物權法》中沒有對不動產登記機構做出明確的規定，而在《不動產登記暫行條例》中規定了不動產登記機構由國土資源部統一負責，因此，從這個角度來看，不動產登記機關屬于行政機關。不動產登記工作具有明顯的行政管理特征，是國家在發展的過程中，對不動產管理與不動產稅收制度逐步完善的重要表現，不動產登記工作的開展，有效維持了不動產交易市場的規范化。不動產登記的開展為產權的變更、轉讓等提供了重要的參考，使得不動產登記呈現出明顯的強制性特征。

2、不動產登記機關對登記功能的現實影響

2.1夫妻財產權屬情況

雖然不動產登記具有明顯的法律效力，但是其僅僅具有權利推定的效力，在不動產登記過程中，常常存在著權屬情況與實際權屬情況不一致的情況。比如登記在夫妻一方名下的不動產，既可以作為夫妻的共同財產，也可能是登記一方的財產，甚至還會是未登記方的財產，因此，在不動產權屬關系的區分上，其受到很多因素的影響，出資情況僅僅是其中的一個因素。在離婚訴訟中，往往需考慮申請人的意志、經濟條件、銀行貸款等因素，以保障不動產權屬關系劃分的準確性。在我國相應的法律中，明確規定“夫妻一方在婚前所簽訂的不動產合同，如果其所使用的首付與銀行貸款的方式，婚后需由雙方共同還貸，如果不動產登記于首付款支付人名下，離婚時其權屬問題由雙方來協商解決。如果無法實現協商處理時，其法院一般將不動產歸屬權確定在登記方名下，尚存的貸款作為登記方的個人債務。而婚后共同還貸支付的款項與財產增值部分，在離婚時需由產權登記方向另一方提供一定的補償。”因此，在不動產權屬情況的判定上，不能僅僅依靠已有的法律來進行認定，還需要結合實際情況，保障權屬判斷的準確性。在不動產登記工作中，由于還存在地方性法規的約束，再加上受到登記人員認識差異、登記標準的不統一等的影響，使得不動產權屬問題的判定上常常存在著一定的分歧。

2.2特殊人群財產的處分

我國《民法通則》中明確規定“監護人要充分履行其監護職責，保護被監護人的相關權益，其在監護過程中不得隨意處置被監護人的財產。”依據相關法律規定，監護人雖然具備監護權利，且其監護權利受到法律的保護，如果監護人沒有積極履行其監護職責，存在對被監護人合法權益的侵害等，也需要承擔一定的法律責任，如果在監護過程中造成了被監護人一定的財產損失，必須要依據相關的規定，給予適當的賠償。在不動產登記機構的登記工作中，由于受到地方性法律法規的約束，其具體的財產處分也存在著不同的規定。因此，在特殊人群財產的處分上，不動產登記機關等需要嚴格根據國家與地方的法規，保障財產歸屬權劃分的科學性，并保障特殊人群基本的財產權益。

2.3繼承人范圍

在不動產登記工作中，如果存在權利人死亡的情況，在不動產登記工作中，不動產登記機關需要根據法律法規的要求，進行繼承人范圍的確定，隨后再進行不動產登記工作。在繼承人范圍的確定上，一般情況下需要提交相應的繼承證明，并進行相應的公證等，比如一些地方法規中，明確規定了這一要求，比如《濟南市房屋登記條例》等。在繼承人范圍的劃分上，這些要求的提出主要是以國家相關的房屋登記管理等法律條文為基礎的，比如《司法部、建設部關于房產登記管理中加強公證的聯合通知》中，明確提出“繼承房產時，需要由公證機構出具相應的公證證明與房產產權證等”，此外，一些地方性法律法規中還包含了一些地方性的條例，需要在繼承人范圍的確定上充分以這些規定為基礎來進行。當前，從我國現行的不動產登記中對繼承人范圍的規定來看，其實施中存在著較大的爭議。繼承人是一個人死亡以后其財產的歸屬問題，包含了死者生前權利與義務的重新歸屬劃分，繼承資格的確定，直接決定著繼承人與被繼承人之間的關系，一些原本享有直接繼承權的繼承人可能會由于一些原因直接喪失繼承權，而且繼承權的相關人員甚至可能會由于某些原因而享有繼承權，因此，在繼承人范圍的確定上，要綜合考察多方面的因素，加強對當事人身份、資格、權利的審查;文書內容的完整性，相關的簽名等是否齊全;證明材料是否完整與真實。

結語：

不動產登記工程的完成或多或少地會受到不動產登記機關的影響，主要是登記機關本身具有一定的行政管理色彩，使得其在進行不動產登記管理工作的過程中還會受到地方性法規的影響，因此，在不動產登記制度的建立上，需要考慮這種現實影響，保障立法的完善性。

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