房地產信托嚴監管背后的深意

吳林璞

窗口指導、余額管控、罰單頻現……房地產信托成為2019年信托業的關鍵詞。伴隨部分項目逾期，市場對地產信托產品的謹慎態度也愈發明顯。不少投資者對兌付情況、抵押物是否足值及處置時間等方面表達了擔憂。

面對逾期信托項目越來越多的情況，對信托公司風控的質疑聲也不斷涌現。這些是否意味著作為信托的主要業務之一的房地產信托從此會“一蹶不振”？嚴監管背后究竟有何深意？

在多位業內人士看來，房地產信托近期頻發的兌付危機更多是與市場大環境、政策基本面有關。而房地產行業已經經歷多輪政策調控，大部分信托公司在風控條件方面基本上是可以把握的。作為一種補充融資手段，經歷嚴監管的房地產信托更多是配合穩房價和穩預期，適當地控制增長的節奏。此外，隨著信托步入轉型關鍵期，存量地產業務也有望成為重要立足點之一。

地產信托困境

房地產信托作為信托公司的主要業務，明確的擔保和抵押成為其被青睞的關鍵優勢。

在房屋銷售市場持續降溫的情況下，抵押物是否持續足值及其處置的時間是否過久，也成為多數經歷房地產信托項目逾期的投資者的“心病”。有投資者明確地表達了這樣的擔憂。

業內人士分析認為，目前房企普遍面臨融資收緊的情況，部分房企現金流緊張，無法償還之前的信托貸款，有些甚至瀕臨破產。此外，今年信托到期量絕對規模仍處于歷史最高位，到期量的分布呈現前低后高的規律，房地產領域的風險暴露有可能加快。

某三方代銷機構工作人員王華（化名）表示，房地產商融資一般會以名下項目作為抵押物，但在違約的情況下，抵押物的處置、變現往往需要一段時間，還可能面臨折價。

“信托處于處置期、延期的項目越來越多。”王華感慨道，現在很多情況是一家企業違約連帶著十幾家機構踩雷，其中不乏信托公司。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，房地產信托項目大部分風險都與房屋銷售市場有關系。如果銷售市場行情好，問題一般都很容易化解;反之，若市場在持續降溫，往往會引起較多問題。

“尤其是和商業、辦公掛鉤的項目，比如出現爛尾、租金回報率不高等情況，而融資方又無法獲得一些補給的資金，則會對項目兌付產生影響，需要警惕相關風險。”嚴躍進補充道。

那么，地產信托相關風險項目，又該如何化解？

某信托公司從業人士李華（化名）表示，從信托公司角度來看，逾期地產信托項目處置抵押物在大多數情況下，不存在是否有人接盤的問題，關鍵在于價格。在整個調控依然比較嚴格的階段，市場普遍缺乏流動性，資產較難出手且大概率面臨打折的困境。

“對于信托公司來說，一旦折扣力度較大，則面臨無法收拾的難題。”李華補充稱。

然而，李華亦表示，從普通的固定收益類產品來看，信托基本可以理解為能夠兌付或者有潛在兌付預期的產品。“即使一些延期較長的項目，也不會說最終不去處置，并讓投資者蒙受損失，可能后面幾年問題也就慢慢得到解決了”。

“整體來看，行業風險敞口不是很大。”李華進一步表示，無論項目的情況如何，信托是一直履行管理人職責的。

風控手段多樣

從與投資者交流的過程中，筆者注意到，面對逾期信托項目越來越多的情況，對信托公司風控的質疑聲也不斷涌現。

事實上，多位信托業內人士表示，近期頻發的兌付危機，更多是與市場大環境、政策基本面有關。

金樂函數信托分析師廖鶴凱表示，信托項目方風險的暴露，與整個經濟環境有很大的關系。從本質上來看，信托或者整個金融行業屬于風險管理行業。

“金融與各行各業都要打交道，因此，風險也會在金融行業集中體現。”廖鶴凱表示，在這樣的情形下，對于風險的管理、控制和化解顯得尤為重要。

“就算是相同的業務，不同的金融機構也會有自己的風控標準參照。”廖鶴凱表示，從整個資管行業來看，信托基本可視為相關手續的完善度與成熟度最高的領域。

“交易對手的復雜化，要求信托具備豐富多樣的風控手段。整體來看，在交易結構方面，有些制度設計是比較創新的。”廖鶴凱補充道。

李華表示，從房地產信托業務來看，目前的風控措施主要包括名單制、質押物、資金監管和投后管理等。“抵押物是傾向的主要因素，但并非決定因素。并不是所有抵押物的資質都很好，還是要結合各家風控邏輯的層次來看，一般風險抓手決定抵押物所占的權重”。

“總體來看，房地產業經歷了高速發展之后，房企從跑馬圈地進入到加速分化階段。而對行業的理解與合作主體的選擇，成為信托公司房地產業務風控的核心環節之一。”李華表示。

此外，相較前幾輪調控，本輪政策調控具有一些不同之處。

廖鶴凱表示，從前面幾輪調控來看，房地產業整體還是顯著向上的，所以相關質押物的變現可能不會很久，價格也相對可觀。但目前在嚴格調控和房地產稅有征收預期的大背景下，整個行業向上趨勢并沒有特別明顯。此外，結合棚改政策逐漸退出等多重政策影響，三四線城市也會受到明顯影響。“而信托早期已經投入進去的項目，后續如何去處置，其實是比較關鍵的”。

“房地產行業已經歷多輪政策調控，大部分信托公司在風控條件方面基本上是可以把握的，做業務的邏輯也往往經過了多輪論證。”廖鶴凱強調。

規模顯著收縮

下半年來，地產信托規模經歷“縮水”。用益信托網數據顯示，11月集合信托成立規模為1067.51億元，較去年同期的1808.33億元大幅下降約41%。其中，有213.83億元投向房地產，較去年同期的660.49億元更是大幅下降近68%。

實際上，自2019年下半年以來，投向房地產領域的信托發行規模呈現明顯下降趨勢。

具體來看，用益信托數據顯示，2019年1月-6月份發行的投向房地產領域的信托中，有5個月的單月規模在800億元以上，6月的規模甚至超過1000億元;而7月-11月，單月規模均是在800億元以下。

同時，中國信托業協會數據顯示，截至2019年三季度末，投向房地產的信托資金余額為2.78萬億元，較二季度減少1480.67億元，環比下降5.05%。這是自2015年四季度以來，首次出現新增規模的環比增速負增長。

李華表示，房地產信托今年上半年熱度較高，而下半年則面臨嚴監管，這形成了較為鮮明的對比。

5月，銀保監會下發《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》（簡稱《通知》）。

根據《通知》的要求，不得向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資，或通過“股權投資+股東借款”、“股權投資+債權認購劣后”、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資;直接或變相為房地產企業繳交土地出讓價款提供融資，直接或變相為房地產企業發放流動資金貸款。

隨后，在“房住不炒”的大背景下，房地產信托經歷了監管“接力式”的調控。

7月，銀保監會有關部門負責人表示，為加強房地產信托領域風險防控，針對近期部分房地產信托業務增速過快、增量過大的信托公司，銀保監會開展了約談警示，要求這些信托公司控制業務增速，提高風險管控水平。緊接著，對信托公司房地產信托業務進行余額管控的消息傳出。

同時，據媒體報道，監管部門已統一房地產信托業務放行標準，地產信托業務二級資質將無法穿透兩層，這意味著二級資質的孫公司將無法開展信托業務貸款。

調控還在持續升級。8月份，銀保監會向各銀保監局信托監管處室下發了《中國銀保監會信托部關于進一步做好下半年信托監管工作的通知》（信托函〔2019〕64號）（下稱“64號文”），對下半年信托業的監管重點進行傳達。

根據“64號文”的要求，按月監測房地產信托業務變化情況，及時釆取監管約談、現場檢査，暫停部分或全部業務、撤銷高管任職資格等多種措施，堅決遏制房地產信托過快增長、風險過度積累的勢頭。

嚴監管深意

多位信托從業人士表示，實際上，房地產信托的監管處于一個比較大的邏輯與思路框架下。那么，嚴監管的深意究竟何在？

資深信托研究員袁吉偉分析稱，房地產信托經歷了嚴監管，但并不是完全被禁止，更多是在前期增長過快的情況下，配合穩房價和穩預期，適當地控制增長的節奏。“畢竟房地產行業無論對于國民經濟增長還是居民財富都有較大影響”。

“避免資金過度投入到一個領域，集中度太高也有比較大的風險，這也是原因之一。”袁吉偉進一步表示。

廖鶴凱分析稱，2019年，監管對地產信托的調控力度大于往年。事實上，這類政策并不僅是針對信托領域。在整個房地產行業資金來源里，信托只能說是一種補充融資手段。“之所以在信托方面也做單獨強調，是有一定原因的。從以往情況來看，在銀行對房地產行業融資收緊的情況下，如果信托再放開口子，一定程度上會減弱政策的效力”。

某中型信托從業人士王誠（化名）表示，嚴監管形勢可以說是“前所未有”，這也與當前宏觀經濟及金融市場所面臨的環境息息相關。在風險易發高發階段，進行嚴監管是有必要的，也是有利于行業長遠穩健發展。

“雖然短期、單體來看，調控對信托公司的經營業績會帶來一定壓力，但從長遠、整體來看，嚴監管對信托行業、地產行業乃至國家宏觀經濟都十分有必要。”李琦補充道。

廖鶴凱亦表示，監管趨嚴，無論是對房地產業自身發展還是維護金融體系穩定，都具有重要的意義。

具體來看，如果過多資源投放到地產領域，一定會擠壓到對其他部門的投入，這樣反而會阻礙房地產業的長期發展。結合行業特點來看，房地產大概率是在其他行業發展好的基礎上才能得到長遠發展，反之則會出現不穩定的情況，進而對金融體系造成影響。

也有分析認為，從長期來看，房地產業依然是有發展空間的領域，只不過已經過了高速發展期，進入相對成熟的階段。后續的存量市場會衍生出新的業務機會，最終整體地產行業的回報率會趨于平緩，但按照行業特點，依然會比傳統行業的回報率略高。

事實上，多位信托業內人士表示，從存量業務的規模來看，房地產信托或會成為信托轉型的立足點。

以轉型方向之一的REITs（房地產信托投資基金）為例，雖然信托目前還處在“霸屏”房地產一級市場，REITs業務量還很小，可一旦進入到房地產行業進入存量博弈階段，信托或將會積極介入。

針對目前REITs業務面臨的租金回報率不高問題，廖鶴凱認為，未來這一點或許會發生改變，去杠桿的精髓在于回歸資產本身的價值。

另一方面，從信托自身來看，最大的優勢在于跨市場操作，回歸本源意味著不僅僅限于資金類信托管理。而房地產作為我國家庭資產的重要組成部分，從存量市場的角度看，信托依然有很多機會。（本文來源：國際金融報）