商業(yè)化產(chǎn)業(yè)園建設(shè)探討

程 恕 （合肥工投工業(yè)科技發(fā)展有限公司，安徽 合肥 230063）

改革開放后，中國市場經(jīng)濟逐漸發(fā)展，大量中小企業(yè)快速成長起來，民營經(jīng)濟逐漸在國民經(jīng)濟中占據(jù)重要位置。中小企業(yè)往往分散經(jīng)營，各自為陣，同時為了企業(yè)的發(fā)展，常常買地自建廠房，其效率低、投資大、重復建設(shè)嚴重，導致了大量資源的浪費，已不適合新時代的生產(chǎn)要求。由于中小企業(yè)自身經(jīng)濟實力有限，工業(yè)廠房建設(shè)中常常困難重重，部分企業(yè)由此增加了負債，導致企業(yè)經(jīng)營困難甚至破產(chǎn)。2006年8月，《國務院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》下發(fā)，對中小企業(yè)用地采取嚴格的審批政策，單獨買地建廠己不再是最優(yōu)選擇。在多種因素的影響下，一種統(tǒng)籌各種生產(chǎn)要素，以提供標準廠房等生產(chǎn)經(jīng)營場所和管理服務為特色的商業(yè)化產(chǎn)業(yè)園區(qū)應運而生。

1 商業(yè)化產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)模式分析

產(chǎn)業(yè)園標準化廠房又稱通用廠房，是指在指定區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一施工，配套設(shè)備齊全，并且提供研發(fā)、辦公、生產(chǎn)等綜合使用功能的廠房。標準化廠房的建設(shè)不僅能很好的滿足不同企業(yè)的需求，同時能提高單位土地開發(fā)強度，提高土地利用率，集約化用地。

在集約化用地建設(shè)標準化廠房和產(chǎn)業(yè)園區(qū)過程中，根據(jù)不同的企業(yè)需求和園區(qū)類型，主要有以下四種不同開發(fā)模式。

1.1 產(chǎn)業(yè)園建設(shè)1.0模式——單層鋼結(jié)構(gòu)廠房

此種模式下，主要建設(shè)為以生產(chǎn)加工類型為主的單層鋼結(jié)構(gòu)廠房。單層鋼結(jié)構(gòu)廠房主要用于對生產(chǎn)空間和使用凈高有較大要求的制造行業(yè)。該類企業(yè)一般要求單層使用面積及柱網(wǎng)尺寸較大，屋架和地面的承載力可承受重型設(shè)備荷載，內(nèi)部空間開敞。

1 .0 模式下的典型園區(qū)：定遠創(chuàng)智產(chǎn)業(yè)園。該園區(qū)為生產(chǎn)加工類園區(qū)，其項目占地7hm2，規(guī)劃建筑面積7.2萬m2，容積率1.04。園區(qū)主要為大跨度單層鋼結(jié)構(gòu)廠房和多層混凝土框架結(jié)構(gòu)辦公用房，其中單層鋼結(jié)構(gòu)廠房最大平面尺寸90m×130m，建筑高度14.8m。銷售對象為某環(huán)保投資有限公司，企業(yè)主要進行危險廢物、固體廢物處理，產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)主要為該企業(yè)定制產(chǎn)品。其中單層鋼結(jié)構(gòu)廠房為企業(yè)生產(chǎn)加工區(qū)，多層框架結(jié)構(gòu)為辦公區(qū)。

1.2 產(chǎn)業(yè)園建設(shè)2.0模式——高層標準化廠房（生產(chǎn)加工類）

高層標注化廠房（生產(chǎn)加工類）主要指建筑高度大于24m，層數(shù)大于6層的標準化生產(chǎn)類廠房。結(jié)構(gòu)類型主要采用混凝土框架結(jié)構(gòu)。

2 .0 模式下的典型園區(qū)：興廬科技產(chǎn)業(yè)園。該園區(qū)定位為生產(chǎn)加工類園區(qū)，項目占地約7.4hm2，總建筑面積為22.8萬m2，容積率3.08，園區(qū)通過租賃廠房，招商引入服裝加工類與印刷制造類企業(yè)。園區(qū)主要為高層混凝土框架結(jié)構(gòu)廠房。主要建設(shè)內(nèi)容為研發(fā)樓、宿舍及服務用房、高層廠房。高層廠房為6～10層，層高4m，結(jié)構(gòu)預留荷載800kN/m2。

1.3 產(chǎn)業(yè)園建設(shè)3.0模式——多層標準化廠房

多層標準化廠房主要指建筑高度小于24m，多層框架結(jié)構(gòu)標準化廠房，層數(shù)一般小于等于6層。該廠房可用于大多數(shù)制造行業(yè)，是沒有固定工藝要求，具有較高通用性的，專為出租或出售而建的多層廠房，常常又稱為多元廠房或工業(yè)大廈，可分層或分單位進行出租或出售。此類型廠房一層為生產(chǎn)加工區(qū)，二層及以上為研發(fā)辦公區(qū)，一層層高5～8m，個別園區(qū)為滿足企業(yè)生產(chǎn)加工需要，將一、二層貫通，并設(shè)置桁車。

3 .0 模式下的典型園區(qū)：肥西立恒工業(yè)廣場。項目占地約15hm2，總建筑面積為31.3萬m2，容積率2.05。主要建設(shè)4～5層標準化廠房，首層層高5.4m，二層以上層高4.5m，單棟廠房面積約5000～6000m2，單層面積約1000～1500m2不等。配套建設(shè)公寓、食堂、服務用房、研發(fā)樓等。項目重點引進家電配套、汽車零部件加工、電子裝配、生物醫(yī)藥、服裝以及新能源和新材料研發(fā)等產(chǎn)業(yè)。

1.4 產(chǎn)業(yè)園建設(shè)4.0模式——多層獨棟辦公“商墅”

隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)空間載體爆發(fā)式發(fā)展，產(chǎn)業(yè)園發(fā)展逐步由生產(chǎn)加工類園區(qū)走向新的階段。據(jù)此，新一代業(yè)態(tài)多層獨棟辦公——“商墅”逐漸受到市場的青睞。園區(qū)定位主要為研發(fā)辦公類企業(yè)入駐。主要為多層框架結(jié)構(gòu)辦公用房，層數(shù)一般為3～4層，每棟商墅的面積為500～1200m2，配3～6個停車位，商墅區(qū)容積率約1.2。園區(qū)在做好建筑外立面的同時，營造較好的景觀效果，給入園企業(yè)較好的企業(yè)形象。

4 .0 模式下的典型園區(qū)：創(chuàng)智天地。該項目占地約20.92hm2，總建筑面積為53.3萬m2，容積率2.06。規(guī)劃為集研發(fā)、設(shè)計、文化傳媒、咨詢策劃、管理、商務居住為一體的綜合園區(qū)。主要建設(shè)3～4層獨棟辦公“商墅”、5～6層多層辦公用房、高層辦公用房、人才公寓、食堂餐廳以及創(chuàng)客空間。其中3～4層獨棟辦公“商墅”首層層高5.2m，二層以上層高4.0m，單棟面積約1000m2。5～6層多層辦公用房單棟面積約5000～7000m2。園區(qū)建筑以陶土板與玻璃幕墻為外立面，舍棄原有生產(chǎn)加工類園區(qū)普通的涂料飾面，給人以良好的建筑立面效果。同時在園區(qū)類設(shè)置生態(tài)水系和慢行網(wǎng)絡(luò)，營造生態(tài)型的辦公環(huán)境。

商墅園區(qū)景觀效果

2 商業(yè)化產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)存在問題

商業(yè)化產(chǎn)業(yè)園區(qū)在規(guī)劃建設(shè)中，從規(guī)劃設(shè)計角度來看，主要存在以下問題。

2.1 產(chǎn)業(yè)定位不明確，配套設(shè)施不足

園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位建立在對區(qū)位、資源、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、區(qū)域分工、城市產(chǎn)業(yè)布局等因素的綜合考慮之上。產(chǎn)業(yè)定位對園區(qū)的規(guī)劃設(shè)計的主要影響是它對園區(qū)的功能配置、建筑形象及后續(xù)的園區(qū)服務配套等方面都起著指導性作用。眾多產(chǎn)業(yè)園在發(fā)展建設(shè)中，缺乏指導思想、統(tǒng)一科學規(guī)劃以及準確的產(chǎn)業(yè)定位，因而在發(fā)展上仍沒有擺脫粗放式的發(fā)展模式，存在發(fā)展問題。產(chǎn)業(yè)定位不明確會產(chǎn)生后期招商產(chǎn)業(yè)過多，布局雜亂，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度小，集而不群以及相關(guān)配套設(shè)置不足等問題。

2.2 園區(qū)整體形象較差

商業(yè)化產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)目前普遍存在片面追求經(jīng)濟效益的現(xiàn)象，導致在園區(qū)建設(shè)過程中，注重廠房的建設(shè)，而對園區(qū)的整體形象及品質(zhì)考慮較少。從綠化景觀上來說，部分園區(qū)公共綠化缺少，庭院綠化簡單，同時缺少必要的景觀標識體系以及園區(qū)企業(yè)員工公共活動交流空間，整個園區(qū)環(huán)境單調(diào)平淡，缺乏生機，造成了園區(qū)整體環(huán)境品質(zhì)不高，直接導致招商困難以及招商企業(yè)質(zhì)量。

2.3 政府相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策不了解

產(chǎn)業(yè)園作為促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展、推動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的重要載體，在國家大力推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大背景下，服務產(chǎn)業(yè)、幫助產(chǎn)業(yè)發(fā)展、推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、形成完整產(chǎn)業(yè)鏈集群等是現(xiàn)階段政府招商引資工作的一項重要工作，據(jù)此，政府對產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會出臺一系列優(yōu)惠政策。而園區(qū)企業(yè)普遍只關(guān)注生產(chǎn)和企業(yè)運營，對政府政策不慎了解，這就需要園區(qū)管理者成立相關(guān)部門，與政府做好對接，了解相關(guān)政策，服務于企業(yè)，促進企業(yè)發(fā)展。

3 結(jié)束語

隨著國家對住宅及商業(yè)地產(chǎn)市場的管控，商業(yè)化的產(chǎn)業(yè)園因其低風險、良好的回報率、政府出臺的各項優(yōu)惠政策逐漸受到市場的青睞。總結(jié)多年來4類園區(qū)開發(fā)經(jīng)驗，商業(yè)化產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)已逐漸由1.0模式生產(chǎn)加工類單層鋼結(jié)構(gòu)廠房逐漸發(fā)展到4.0模式的多層獨棟商墅產(chǎn)品，園區(qū)開發(fā)建設(shè)中，需做好產(chǎn)業(yè)定位與相關(guān)配套設(shè)施，樹立良好的園區(qū)整體形象，并給入院企業(yè)做好政府產(chǎn)業(yè)政策的引導，有序穩(wěn)步的推進商業(yè)化產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)、建設(shè)與招商工作。