微調(diào)不斷 “穩(wěn)”步調(diào)貫穿樓市全年

文／ 趙琳琳

在“房住不炒”的背景下，2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)“穩(wěn)”字當(dāng)頭。

融資收緊，限購政策不放松依然是房地產(chǎn)政策的主旋律。從各地來看，針對(duì)樓市的具體情況各地出臺(tái)了有針對(duì)性的政策，當(dāng)中包括對(duì)人才進(jìn)行限購政策的微調(diào)，對(duì)住房公積金政策進(jìn)行調(diào)整，對(duì)政府購買棚改模式取消，反映出“因城施策”的特征。

融資監(jiān)管趨緊

今年4月份，中央政治局會(huì)議重申“房住不炒”定位和“堅(jiān)持結(jié)構(gòu)性去杠桿”，釋放地產(chǎn)融資收緊政策信號(hào)。

5月17日，銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）?！锻ㄖ访鞔_，2019年整治工作包括四項(xiàng)任務(wù)：一是夯實(shí)亂象整治工作的思想根基。要以黨的政治建設(shè)為統(tǒng)領(lǐng)，以貫徹落實(shí)習(xí)近平總書記對(duì)完善金融服務(wù)、防范金融風(fēng)險(xiǎn)的要求為首要的政治責(zé)任。二是鞏固亂象整治工作成果。開展對(duì)2018年深化整治市場(chǎng)亂象工作的“回頭看”，一看問題整改，二看問責(zé)處理，三看機(jī)制建設(shè)。三是持續(xù)推動(dòng)重點(diǎn)領(lǐng)域問題整治。銀行機(jī)構(gòu)從股權(quán)與公司治理、宏觀政策執(zhí)行、信貸管理、影子銀行和交叉金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)處置等五個(gè)方面開展整治；非銀行領(lǐng)域各類機(jī)構(gòu)按照相關(guān)要點(diǎn)開展整治，突出處罰和問責(zé)，下大力氣解決違規(guī)成本過低的問題。四是開展強(qiáng)內(nèi)控促合規(guī)建設(shè)。督促銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)通過增強(qiáng)內(nèi)部控制的充分性和有效性，提升合規(guī)水平和全面風(fēng)險(xiǎn)管理能力，厚植合規(guī)文化。

7月12日，發(fā)改委發(fā)布房企外債備案登記的通知，房企發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)，房企海外發(fā)債融資環(huán)境緊縮；房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定發(fā)行外債總體計(jì)劃，統(tǒng)籌考慮匯率、利率、幣種及企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)等因素，穩(wěn)妥選擇融資工具，靈活運(yùn)用貨幣互換、利率互換、遠(yuǎn)期外匯買賣、期權(quán)、掉期等金融產(chǎn)品，合理持有外匯頭寸，保持境內(nèi)母公司外債與境外分支機(jī)構(gòu)外債、人民幣外債與外幣外債、短期外債與中長(zhǎng)期外債、內(nèi)債與外債合理比例，有效防控外債風(fēng)險(xiǎn)。

8月底，多家銀行收到窗口指導(dǎo)，要求房地產(chǎn)開發(fā)貸額度控制在2019年3月底時(shí)的水平，房地產(chǎn)開發(fā)貸這一融資渠道同樣收緊。

從全年來看，發(fā)改委、央行、銀保監(jiān)會(huì)陸續(xù)出手對(duì)房地產(chǎn)信托、房企海外發(fā)債、銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)等融資環(huán)節(jié)釋放加強(qiáng)監(jiān)管信號(hào)。

和碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，雖然今年整體的貨幣政策，呈現(xiàn)出量化寬松的趨勢(shì)，但對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)一直存在著定向收緊的狀態(tài)，特別是針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。因此各個(gè)融資端，都采取了不同方式的策略進(jìn)行相應(yīng)的資金層面的收緊。從一方面看，這必然會(huì)影響到企業(yè)的現(xiàn)金流，同時(shí)也會(huì)造成企業(yè)在項(xiàng)目上的加速銷售與回款。另一方面，房企也在為再拿地、投資，做業(yè)務(wù)領(lǐng)域的全新鋪牌，且是有針對(duì)性的去拿地，而非盲目的高價(jià)拿地。

“一些房企也在尋找多元的融資途徑，特別是資金鏈相對(duì)緊張的企業(yè)，今年在海外發(fā)債的頻率相對(duì)較高，也因此融資成本有了明顯提升。”郭毅表示，這對(duì)于企業(yè)自身未來的運(yùn)營(yíng)能力和資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)能力都提出了更高的要求，房企必須要讓其所開發(fā)的項(xiàng)目、購置的土地，能夠?qū)崿F(xiàn)相對(duì)較高的利潤(rùn)水平，才能覆蓋到資金成本。所以，企業(yè)在未來對(duì)于業(yè)務(wù)領(lǐng)域開發(fā)產(chǎn)品的產(chǎn)品類型要求，還是提出了比較大的挑戰(zhàn)。

2019年監(jiān)管政策主要聚焦在控制房地產(chǎn)業(yè)務(wù)增量規(guī)模、嚴(yán)禁信貸資金通過各種方式違規(guī)流向房地產(chǎn)領(lǐng)域這兩大內(nèi)容上。而一切動(dòng)作的最終落點(diǎn)，都指向房地產(chǎn)企業(yè)拿地等前融環(huán)節(jié)。而前融對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)非常重要，這是拿地的第一步，一旦被收緊，后面的任一環(huán)節(jié)根本無法繼續(xù)。

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池認(rèn)為，資金是房地產(chǎn)業(yè)的閘門，沒有資金則沒有房地產(chǎn)開發(fā)。融資收緊會(huì)加大開發(fā)商的融資成本，對(duì)房企和行業(yè)發(fā)展都不利。

棚改數(shù)量下調(diào)

2019年“兩會(huì)”時(shí)，多地下調(diào)棚改目標(biāo)。如北京由上年的2.36萬套下調(diào)至今年的1.15萬套；四川則由上年的25.5萬套下調(diào)至15萬套；河南由上年的50萬套下調(diào)至15萬套。

根據(jù)“新三年棚改計(jì)劃”，2018年-2020年將改造各類棚戶區(qū)1500萬套。繼2018年后，2019年、2020年棚改目標(biāo)預(yù)計(jì)完成920萬套，年均460萬套，相比于之前目標(biāo)有所降低。同時(shí)，2019年，政府購買棚改模式取消，鼓勵(lì)國(guó)開行、農(nóng)發(fā)行對(duì)收益能平衡的棚改項(xiàng)目繼續(xù)貸款。

郭毅指出，雖然今年棚改計(jì)劃超額完成，但是從總量上來看，相比過去幾年，還是出現(xiàn)了腰斬的趨勢(shì)。在這種趨勢(shì)下，也造成三四五線城市，特別是四五線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的大面積降溫。

核心原因就是：四五線城市本身產(chǎn)業(yè)內(nèi)核動(dòng)力不足，及它對(duì)人口吸聚效應(yīng)出現(xiàn)的明顯減弱，再加上二線城市和一線城市今年出臺(tái)的人才引進(jìn)政策，都對(duì)三四五線城市本身形成人口虹吸效應(yīng)，在地緣制約需求不足的情況下，又因?yàn)榕锔牡膲嚎s，造成區(qū)域內(nèi)部的制約需求，因此今年三四五線城市出現(xiàn)大規(guī)模降溫。

當(dāng)然，也有一些在超級(jí)城市群周邊的三四線城市，還是能夠獲得整個(gè)城市群產(chǎn)業(yè)，分工協(xié)作的利好拉動(dòng)，實(shí)現(xiàn)一定成交量的穩(wěn)定和樓市的健康發(fā)展。但是更多的缺少產(chǎn)業(yè)內(nèi)核的三四五線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)還是出現(xiàn)了明顯的調(diào)整。

人才政策頻現(xiàn)

據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，從全國(guó)范圍看，2019年以來超過160個(gè)城市對(duì)外發(fā)布了各種類型的人才政策，與2018年同期相比上漲幅度超過40%，大部分城市人才政策和住房政策有關(guān)聯(lián)。除了人才新政外，部分一線城市在購房資格認(rèn)定和稅收減免等層面進(jìn)行了政策微調(diào)。

另外，有超30個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)了新的落戶政策，廣東、黑龍江、浙江、江西等省均在其列。天津、深圳、廣州、佛山、成都、西安、南京、寧波、馬鞍山、長(zhǎng)沙等市，相繼對(duì)人才政策、住房購買及銷售行為等做出規(guī)定。

趙秀池表示，城市的發(fā)展離不開人才助力。各地人才政策在于吸引需要的人才為城市服務(wù)。而住房是人們的生活必需品，所以從住房政策進(jìn)行調(diào)整，會(huì)增加人才對(duì)該城市的認(rèn)同感，增加人才的吸引力。人才政策和落戶政策的調(diào)整，會(huì)直接間接增加住房的需求，對(duì)樓市是一大利好。

說起“搶人大戰(zhàn)”，是從2017年陸續(xù)開始的。2018年各地人才引進(jìn)的覆蓋面不斷加大，地方對(duì)于人才定義的門檻也不斷下降。到今年，人才引進(jìn)已經(jīng)覆蓋到一線和新一線城市，地區(qū)對(duì)部分的區(qū)域進(jìn)行相應(yīng)的政策放松，在獲得中央同意的情況下，也得到了有效實(shí)施。

從目前來看，隨著整體戶籍政策的放松，對(duì)于高素質(zhì)、高學(xué)歷的人口吸引，將會(huì)成為城市未來長(zhǎng)期發(fā)展的最大動(dòng)力源。“但是光有人才還不夠，因?yàn)榫退闶侨瞬怕鋺舻奖镜?，他也有就業(yè)需求，有對(duì)當(dāng)?shù)毓卜?wù)的需求，然后才有居住生活的需求，所以對(duì)于人才引進(jìn)到城市后，用什么方式留住人才，讓人才獲得更好的生活，才是一個(gè)城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。”郭毅說道，如果僅靠落戶的方式吸引人才，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期來說會(huì)形成拉動(dòng)，但也只是短周期的刺激，在釋放完畢后，對(duì)于城市來說，還是會(huì)遇到產(chǎn)業(yè)空心化的問題，對(duì)城市造成利空的影響。所以，從各個(gè)城市的發(fā)展來說，還是要更加全面的去考量人才引進(jìn)之后，一系列的配套政策的實(shí)施，而不僅僅只是把人才搶到。

公積金貸款政策調(diào)整

在“因城施策”政策的指導(dǎo)下，今年以來，多地對(duì)住房公積金貸款政策進(jìn)行調(diào)整。

其中，西安市住房公積金管理中心在今年4月23日表示，5月13日起，該中心將實(shí)施資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)防控一級(jí)響應(yīng)措施。下調(diào)住房公積金貸款總額度，計(jì)算倍數(shù)由18倍降至15倍；暫停西安地區(qū)(含西咸新區(qū))以外購房提取公積金。

無錫在9月份宣布，將個(gè)人公積金貸款最高貸款額度從此前的50萬元降至30萬元；借款人及配偶均符合貸款條件的，最高貸款額度由80萬元降至60萬元。

烏魯木齊規(guī)定，自12月16日起，烏魯木齊住房公積金貸款最高貸款額度由100萬元下調(diào)至70萬元。同時(shí)，貸款計(jì)算公式也按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，個(gè)人公積金賬戶余額與貸款額度進(jìn)行了關(guān)聯(lián)，貸款前提取公積金將影響貸款額度。

當(dāng)然，有收緊也有放寬的城市。鄭州12月4日發(fā)文稱，自2020年1月1日起，將住房公積金貸款額度由60萬元提高至80萬元。揚(yáng)州規(guī)定，從2019年10月15日起，將揚(yáng)州市住房公積金貸款最高限額從35萬元恢復(fù)至50萬元；將住房公積金貸款還貸能力系數(shù)由目前的0.3上調(diào)為0.5。

趙秀池表示，公積金政策的調(diào)整是各地因城施策的結(jié)果。住房公積金本身是一種互助性金融。各城市會(huì)根據(jù)公積金的籌集情況和使用情況，以及房地產(chǎn)形勢(shì)來做調(diào)整。貸款額度收緊的城市，一方面說明住房公積金的使用率較高，住房公積金貸款供不應(yīng)求；另一方面也是為了抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資。貸款額度提高的城市，說明住房公積金籌集量較大，使用率還有待提高。

郭毅認(rèn)為，公積金政策的影響力度還是相對(duì)有限的，僅是公積金貸款這一項(xiàng)政策的放松和調(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響力度并不大。

（文章來源：中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞）