房地產企業戰略管理會計報表體系設計分析

梁潔

摘 要：隨著社會經濟的不斷發展，房地產行業也開始逐漸發展壯大，房地產企業若想在激烈的市場競爭中脫穎而出，則需要做好企業的財務工作，使內部競爭力得到顯著提升。但是，許多成長較為快速的房地產企業對于財務體系方面建設的重視程度較低，尤其是在會計報表方面，部分企業仍然采用傳統的會計報表體系，難與企業實際經營活動充分結合，無法為企業經營戰略的制定提供科學的建議。基于此，本文將以房地產企業為例，在企業戰略背景下對管理會計報表體系設計進行分析和研究。

關鍵詞：房地產企業? 管理會計報表體系? 設計措施

在經濟全球化背景下，各行各業的市場競爭日益激烈，以往傳統的管理會計難以充分符合企業的現代化發展需求，在戰略管理會計方面需要從長計議，立足于企業當前發展實際情況，縱觀企業全局，加強對財務與會計方面的重視程度，充分認識到管理會計報表屬于財務工作十分關鍵的環節，應積極彌補其工作中存在的漏洞與不足，從而實現房地產企業管理會計報表體系的現代化轉變。

一、管理會計報表體系的意義

企業戰略管理會計報表能夠將企業目前的財務情況、現金流量以及經營成果全面的體現出來。但是，如若只是單純以此為依據，根據報表表面數據對財務狀況進行判斷的話，則會存在較大的盲目性，這將需要對企業的會計報表內容與體系進行深入的分析。只有采用正確科學的會計報表分析方式，才能夠準確無誤的推斷出企業當前的各項財務情況，并且挖掘出目前企業正在面臨的各類潛在風險，對預算目標的完成進行核實，并對管理會計人員的工作效率進行考核，竭盡所能的構建出一套成熟可靠的管理會計報表體系，這對企業的健康快速發展來說具有十分重要的現實意義。

二、房地產企業管理會計報表體系中存在的問題

第一，在房地產企業預收賬款不斷增加的背景下，管理會計報表負責人對企業償債能力的判斷受到一定影響。由于房地產企業的業務涉及范圍較廣，預售制度具有較強的特殊性，因此從項目預售到獲取到收入之間的間隔較長，通常少則幾個月，多則幾年時間，這將使應收賬款成為關鍵問題，其不但與房地產企業短期負債情況產生較大關聯，還會使所有者的正當權益被剝奪。這時如若企業中管理會計報表體系存在缺失，則會使報表使用者對企業償債能力產生錯誤判斷，使會計報表分析結果與企業的實際情況相背離。

第二，房地產企業中存在的期間費用會計入當期損益，使報表使用者難以對企業目前的經營水平做出真實準確的判斷。按照目前房地產企業在會計制度方面的規定來看，在企業實際開發的過程中產生的一切財務支出、管理支出、銷售支出等，都屬于期間費用，直接劃分到當期損益之中。此舉將導致企業在工程竣工之前很容易產生虧損，即便是存在潛在的收益，也難以在實際中體現出來。

第三，管理會計報表體系缺少獨立性。在我國大部分房地產企業當中，由于管理會計往往受到忽視，財務工作大多采用記賬、報賬等方式進行，很多企業不具備獨立的管理會計崗位，管理會計的工作主要由財務會計或者相關崗位代為管理，并且管理會計從屬于財務會計當中，沒有形成獨立而有效的報表體系。

三、房地產管理會計報表體系的設計

（一）管理會計預算報表體系

財務預算指標是預算表格編制的標準，能夠為預算編制提供參考依據。在房地產企業的會計預算報表體系中包含的內容眾多，如經營預算報表、籌資預算報表、資本預算報表、財務預算報表等等，具體體現在以下幾個方面：

（1）經營預算報表，主要為了控制企業在預算期間的生產銷售以及相關業務中，花費的成本與收入而編制的預算報表，主要涵蓋成本預算、期間費用預算、銷售成本預算、職工薪資預算等內容。

（2）籌資預算報表，主要是企業在預算期間經過批準而發行的債權、長短期借款等預算，根據企業現金需求、籌資決策、銀行借款余額等進行編制成表。

（3）財務預算報表，主要包括成本預算、投資預算、預計利潤表、資產負債表等等。

本文以預計利潤表為例，對管理會計報表的格式進行設計，具體如表1所示。

[項目 預算指標 預算標準 期末數 期初數 一、營業收入 加：公允價值變動凈收益 減：銷售費用 管理費用 財務費用 二、營業利潤 加：營業外收入 減：營業外支出 三、凈利潤 加：稅后利息費用 四、利潤總額 減：所得稅費用 ]

（二）管理會計分析報表體系

房地產企業對年度預算進行拆分，以月份為單位，按照上個月的實際執行情況編制下個月的預算目標。在會計分析報表體系中，主要包括差異程度報表、差異計量報表、差異分析報表等，能夠為企業各項控制活動提供差異信息，對業績評價報表奠定堅實的信息基礎。在差異分析報表中，主要內容為有利差異與不利差異，對其進行明確區分以后，才能夠對后續的控制重點進行明確。房地產企業可以根據自身的基本情況，采用因素分析法的方式對實際影響較大的因素進行控制，為企業制定出正確的戰略決策提供科學依據。同時，企業還應堅持重要性原則，對存在重大差異的因素進行深入的定量與定性分析，有針對性提出具體建議，房地產企業的差異分析報表形式如表2所示。

[項目 控制比率 控制標準 差異計量 差異程度 ]

（三）管理會計評價指標體系

在房地產管理會計評價指標體系中，將價值管理指標與管理會計報表體系有機結合起來，形成企業EVA評價指標體系，并且從財務、顧客兩個層面對企業的經營情況進行分析。在這兩個維度當中，屬于相互關聯和促進的過程，具體如下：

一是財務層面，財務指標屬于企業價值的體現。為了提升企業價值，以EVA指標為基礎從財務的層面建立評價指標，并且層層劃分，形成價值驅動指標與價值創造指標兩個部分。根據房地產企業自身發展階段的差異，應按照不同階段選擇與之相對應的指標，在創業初期階段，在指標的選擇上應以經營現金流量與收入能力為主;在成長階段，應在注重收入提升的基礎上，應適當的選擇資本結構與資本使用效率指標;在企業的衰退階段，指標的選擇應是與現金流量緊密相關的指標為主。二是顧客層面，顧客屬于房地產企業利潤的主要來源，因此為顧客提供所需的產品與服務才能夠使企業獲得持續發展。因此在指標的選擇上應以客戶保持率、市場份額指標與客戶滿意度為主。

（四）管理會計評價報表體系

在房地產的管理會計評價報表系統中，輸出信息具有較強的結論性，將對評價主體產生較大影響。評價報表的編制應嚴格遵照評價原則與目標，在編制形式上做到嚴謹規范。在評價報表內容方面，包括評價主體、客體與執行機構等方面。在會計評價報表系統中，業績評價報表屬于其中的重點內容，房地產企業大多采用EVA評價指標體系，與平衡計分卡相結合以后，通過綜合評價的方式對也的經營情況進行評價，緊緊圍繞著EVA指標，從客戶、財務、學習、成長等多個層面出發分別編制報表。

在目前信息時代背景下，借助EVA指標與平衡計分卡相結合的方式，能夠為房地產企業構建出多元化的評價標準，并以此為依據編制綜合評價報表，對定性與定量進行雙重分析，對企業的經營業績進行全面的評價。在評價報表中，可以將企業中的各級預算執行者作為考核對象，圍繞著預算目標進行考核，通過對目標與實際執行情況的對比分析，尋找差異所在以及產生的原因，并以此為依據對各級執行主體的個人工作業績進行評價，使價值管理能夠在實際工作中得以真正落實。

四、結束語

綜上所述，在信息時代背景下，房地產行業的市場競爭日漸激烈，企業為了提升自身的競爭力，建立科學合理的管理會計報表體系顯得十分必要。對此，企業應正確認識到報表體系的內容與意義，并且尊重企業不同發展階段在報表體系上存在的差異，根據會計報表體系方面存在的問題，建立和完善管理會計預算報表體系、會計分析報表體系、會計評價指標體系以及會計評價報表體系，使企業能夠具備一套成熟且完善的管理會計報表體系，在日后獲得更好更大的發展。

參考文獻：

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