淺析房地產企業投融資策略

周文武

摘 要：本文筆者結合自身工作實踐經驗，對房地產企業投融資策略進行了探討，以期為廣大業內人士提供參考。

關鍵詞：房地產行業? 投融資

主觀上，房地產行業是典型的資金密集型行業。房地產開發從建設期投入資金到房屋銷售回籠資金，要經歷一個很長的資金循環過程。房地產開發投資周期長、周轉率低，對資金需求量大，需要短期內募集大量資金。目前，銀行貸款仍是中小房地產企業融資的主要手段，而大部分中小型房地產企業規模相對較小，市場競爭力水平較低，財務管理缺乏完善性，在資金管理上有諸多漏洞存在，容易發生不能償還和抽逃資金的現象，使企業的信用等級受到了極大的消極影響，造成中小型房地產企業難以順利貸款。從客觀上來講，國家先后出臺了很多宏觀調控政策，實施多種手段，如限購限貸、資金監管和貨幣緊縮等，進而造成房地產企業的融資渠道不斷變少。對此，房地產企業需要立足于政策變化和自身實際情況對融資方式進行選擇和重新設計，從而將所存在的融資問題有效解決。

一、運用委托貸款業務

因為銀行將貸款業務的限制放寬以及政府收緊了貨幣政策，房地產企業借助銀行將貸款獲得難度日益增大，在房地產企業不能獲得銀行貸款的時候，企業可以嘗試運用委托貸款。委托貸款主要有包括兩個方面，即現金池和第三方委托貸款。盡管第三方委托貸款業務風險較大，但就資金緊張的企業而言，委托貸款靈活性較強。

二、通過并購融資

隨著市場房地產市場競爭日趨白熱化，行業之間經常出現并購的現象。到2018年后，地產企業的發展會遇到更棘手的問題，特別是對部分中小型的區域性的房地產企業，在競爭日益激烈的市場環境中，小型仿佛產企業為了得到更好的發展必須對自身的發展戰略作出改變，這些都為房地產企業之間的重組和并購奠定了堅實基礎。在并購的過程中，大型房地產企業的資金極為雄厚、廣闊的資源和良好的品牌口碑，在整個市場競爭中所具優勢極為顯著，借助對中小房地產企業的并購，可以促進市場布局的完善，擴大市場份額，提升企業競爭力。而中小房企在融資和經營上都處于不利地位，為了獲得良好的生產，被大型房企并購也是一種確保良好運營的有效方式。

三、推進股權投資基金

在房地產行業的發展過程中，房地產私募基金的發起是重要的資金來源，也成為了良好的投融資渠道。因此，通過制定合伙制，積極組織基金管理團隊，并將更多擁有實戰經驗和能力的人才聚集在一起，充分借助合伙制稅收的優勢將股權投資基金發起，同時，立足于實際情況選擇適當的商業銀行，以此當作股權投資資金的受托人。第一，股權投資基金既可以對資金的來源予以提供，同時可以將管理、金融等專業知識提供給企業，促進企業的穩定、持續發展;第二，在私募股權基金投資的過程中，資金和企業家聯系起來，讓各類資本與勞動力的兩種生產要素結合起來，形成合力，從而創造更大的生產力。

四、大力發展信托基金

房地產信托的出現是對銀行融資受限做了有效的補充，雖然其融資成本較高，一般在 10%左右，但相較于其他融資渠道而言，房地產信托受到的限制較少，審批相對簡單、發放使用靈活，可以規避銀行開發貸款所必須滿足 “四證齊全、30%自有資金及二級開發資質”的較高硬性要求，可以針對不同規模、不同階段的房企量身定做個性化的融資方案，甚至可以與銀行開發貸款建立組合方案，最大程度上滿足企業資金需求，具有制度優勢和產品創新性。

五、大力發展境外融資

一是境外債權融資成本相對較低。國內銀行融資成本偏高高，盡管2015年以來央行連續降息，但2014-2016年企業平均債權融資成本為4.4-5.11%，2014-2016年企業平均銀行貸款成本為6.49-7.24%。但從世界范圍看，我國的貸款利率相對歐美日等發達國家1%-2%的低利率明顯偏高。二是在國外的融資環境比國內更為寬松，企業發行債券的模式也更成熟和簡單。三是能有效規避匯率風險。針對“走出去”房企而言，一方面當房企融資產生的負債與投資的資產幣種為同一種貨幣時，可以避免會計折算風險;另一方面也可以避免資金回流產生的匯率交易風險。

總而言之，在新形勢下，房地產企業應認真思考，想方設法打破融資瓶頸，多方尋求適合自身發展的投融資新新渠道，保障企業可持續穩定發展。基于此，房地產企業應強化自身產品品質，并逐步提升市場開拓能力。同時，立足于自身實際創新融資渠道，對企業資金鏈條予以進一步完善，有效解決企業資金短缺的現象，促進其穩定、持續發展。

參考文獻：

[1]孟琦.房地產行業投融資新策略探討[J].當代經濟，2013，（6）：46-47.