新形勢下對加強房地產企業現金流管理的措施探討

蔣錫聯

【摘要】現金流是企業發展至關重要的一部分，可以視作企業的“血液”，現金流管理的好壞，直接關系到企業的生死存亡。對房地產企業來說，因為本身的資金回收期相對較長，同時對資金需求量極大，現金流管理的重要性就變得愈發突出。鑒于此，本研究主要基于房地產企業實際情況，提出幾點加強房地產企業現金流管理的措施與建議，僅供參考與借鑒。

【關鍵詞】房地產企業 現金流管理 措施

所謂現金流，指的是投資項目在其整個壽命期內所發生的現金流出和現金流入的全部資金收付數量，是評價投資方案經濟效益的必備資料。現金流直接關系到企業的生產情況、經營情況以及投資規模，對企業的生存發展影響巨大。房地產行業是我國國民經濟當中的中流砥柱，房地產企業整體發展的好壞，在一定程度上關系到國計民生的整體發展。基于房地產企業的實際情況來看，其主要具有風險因素多、受政策影響大、開發周期長以及價值高等特征，這就使得房地產企業對于資金的需求更高，同時存在資金占用時間長、資金占用風險高以及資金運作復雜等特征，現金流管理對房地產企業的影響尤為顯著。近年來，隨著宏觀政策調控的收緊，房地產企業面臨的競爭壓力越來越大，如何加強現金流管理就成為房地產企業急需解決的重要課題。

一、加強現金流預算與管理水平

現金流預算是企業開展現金流管理的規劃環節，對現金流管理工作的影響巨大。對房地產企業來說，必須要全面保障現金流預算的科學性，預算編制機構不但需要納入財務人員參與預算，同時還需要有關部門負責人的共同參與決策。與此同時，房地產企業需要把現金流預算指標實施全面的細化，相關的內容需要落實到具體的部門、各個環節，并且要構建多元化的預算體系，綜合利用年度、季度、月度的預算來產生動態預算管理體系，基于房地產項目的具體額度、開展進程，設置針對性的預算標準。除此之外，現金流經營管理進程屬于管理實踐活動，房地產企業需要在整個經營發展過程中全面掌控現金流入與流出方面的均衡工作。針對現金流入的管理工作，房地產企業需要將項目銷售的質量作為經營目標，科學合理的制定銷售方面的政策，以便于追求資金的第一時間回籠，以便于為房地產新項目的開展進行資金儲備;而針對現金流出管理來說，房地產企業必須要針對發展戰略、未來規劃進行全面的評估，使得現金流管理能夠密切跟隨房地產企業的發展進行及時的調整，以此來提升現金流管理的效率與質量。

二、建立途徑多元化的融資渠道

從現階段房地產行業籌資現狀來看，由于近年來政策的收緊，使得房地產企業普遍存在融資工具片面、融資渠道狹窄的問題，銀行開發貸仍舊是大部分房地產企業籌集資金的主要渠道。由此可以看出，我國房地產企業融資方式、渠道均存在局限性，盡管部分房地產企業開始嘗試融資組合，然而組合方式過于簡單，難以有效解決當前存在的局限。與此同時，房地產行業因為本身的特殊性，其自身對于融資渠道、融資方式等方面存在諸多的要求。這就需要房地產企業應當全面拓展自身融資渠道，采用多元化的融資戰略，避免過度以來商業銀行開發貸的現象。例如，當前當前房地產行業中越來越普遍的信用貸，房地產企業可以在利用信用貸的同時，主動從拓寬企業信托與抵押貸款證券化等金融工具的融資渠道方面去進行深入的研究拓展，綜合利用多元化的融資渠道，構建多重的融資方案組合發展，以此來促進房地產企業融資能力的不斷提升。通過建立途徑多元化的融資渠道，有效解決房地產企業單一的融資渠道，提升融資的效率與質量，保障房地產企業擁有充足的現金流。

三、引入現金流分階段管理模式

從房地產項目的開發進程來看，其主要可以劃分為開發階段、建設階段以及竣工階段，而上述三個階段對現金流管理的要求也存在明顯的差異性。這就需要房地產企業引入現金流分階段管理模式，針對不同階段采用針對性的現金流管理模式：開發現階段，該階段需要針對房地產項目的可行性、盈利水平進行全面的分析管理，基于預測的現金流計算凈現值、投資回收期等，現金流管理需要納入時間價值，通過動態的指標分析，制定更為完善的現金流管理方案。建設階段，這個階段會產生大量的現金流，房地產企業必須要針對成本實施合理的預測，同時綜合參考建設階段實際情況，針對成本進行全面的控制。與此同時，還必須要進一步加強營銷力度，通過營銷收入來提升資金回流效率。竣工階段，該階段已經完成各種基本的項目，營銷的重要性進一步增大，房地產企業應當在加強營銷的同時，全面分析項目整體的盈利水平，積累項目開發方面的經驗教訓。

四、結合發展戰略開展現金流管理

對企業來說，現金流管理與發展戰略均是至關重要的一部分，現金流管理可以為企業發展戰略提供科學合理的決策，而企業發展戰略則可以有效明確現金流的具體流向。為進一步保障現金流管理的作用，房地產企業應當致力于整合現金流管理與發展戰略，使得兩者能夠進行充分的協調。即現金流應當避免局限于房地產企業日常經營活動方面，企業應當設計科學合理的經營策略，綜合參考自身實際的資金水平，避免盲目投資、盲目擴展的情況，使得企業發展戰略能夠與現金流管理互相協調、互相促進。對房地產企業來說，其通常可能同一時間投資多個房地產項目，而不同的項目因為地區方面的差異性、階段的差異性等，使得各個項目的發展目標也存在明顯的差異性，現金流管理模式自然也應當差異化對待。所以，房地產企業應當主動與項目企業進行深入的交流，針對不同的項目企業分別制定差異性的、針對性的現金流管理方式，但需要限定項目企業所制定的現金流管理也不能脫離總公司的戰略目標，同時房地產企業應當整個各個項目現金流實施動態的監管，使得所有的項目現金流均能夠跟隨發展戰略同步推進，為房地產企業發展戰略的實現奠定良好的資金基礎。

五、構建現金流風險預警系統

由于現金流管理的特殊性質，其必然會存在諸多風險，倘若管理不當，這些風險往往會引發難以預估的后果。為有效避免因為資金鏈斷裂、現金流短缺所引發的金融風險，房地產企業必須要高度重視現金流風險的控制，構建現金流風險預警系統。現金流預警系統可以由專門人員負責，對現金流指標分析和對現金流指標信息進行及時跟進并向管理者報告。當偏離正常的現金流時，現金流預警系統會判斷這個結果出現的原因并對其進行分析，闡明其可能的后果，及時采取措施解決。所以建立現金流預警系統可以讓公司盡早的找出問題，知曉資金短缺的情況，及時采取有效的措施解決，避免房地產企業的經營風險。

現金流是房地產企業財務管理的一個重要內容，保持充足的現金流是財務管理的重要目標，良好的現金流管理能力對于房地產企業而言具有非常重要的意義。這就需要房地產企業基于自身情況，綜合參考宏觀政策、市場發展動態以及國內外政治環境等相關因素，全面加強現金流管理工作，通過加強現金流預算與管理水平、建立途徑多元化的融資渠道、引入現金流分階段管理模式、整合現金流管理與發展戰略以及構建現金流風險預警機制，提高現金流管理質量，為房地產企業發展奠定扎實的基礎。

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