我國物業管理責任保險發展中存在的問題及對策

常興華

（長春大學 經濟學院，吉林 長春 130012）

當前，我國的物業管理服務已不單局限于住宅物業管理服務，除了傳統的住宅物業外，還包括辦公物業、商業物業、園區物業、公眾物業、學校物業、醫院物業等眾多其他物業管理服務類型。各類物業管理服務企業在提供服務時所面臨的風險也變得越來越復雜，管理者在物業管理服務過程中任何環節存在疏忽和過失，都將直接或間接導致各種經濟損失。如何轉嫁風險成為擺在物業管理服務企業面前的一個難題。投保物業管理責任險是物業管理服務企業轉嫁物業服務過程中產生的過失責任風險的較為有效的經濟手段之一。

一、我國物業管理責任保險的含義及發展現狀

（一）物業管理責任保險的含義

物業管理責任保險是指保險公司承擔物業管理服務企業因在提供物業管理服務或者從事物業管理服務過程中由于疏忽或過失造成第三者人身傷亡或財產損失，依法應由參加物業管理責任保險的物業管理服務企業承擔的經濟賠償責任。物業管理責任保險可以幫助物業管理服務行業解除經濟責任糾紛的困擾，促進其健康發展，同時此保險也可以最大限度地保障物業使用者的經濟利益及合法權益。物業使用者在合法權益受到侵害時，能夠及時得到賠償。

（二）我國物業管理責任保險的發展現狀

2000年9月，中國人民保險公司最早推出物業責任保險，該險種是專門針對物業管理服務企業的風險狀況而開發、設計的險種。2001年12月26日，萬科物業與人保深圳分公司簽訂了全國首例物業管理責任險協議。2002年3月8日，深圳中海物業也購買了此險種。隨后中華聯合保險控股股份有限公司、中國太平洋財產保險股份有限公司和中國平安財產保險股份有限公司等保險公司紛紛推出了物業責任保險。到目前為止，有近30家保險公司出售物業管理責任保險。其中大部分保險公司推出的險種名稱多為物業管理責任保險。也有的保險公司推出的險種保障范圍和物業責任保險相同，但是命名不同，如華泰財產保險股份公司推出住宅物業管理綜合保險、中國太平洋財產保險股份有限公司和安誠財產保險股份有限公司命名為物業管理企業責任保險。且很多保險公司還配套出臺了物業責任保險的附加險，如信達財產保險股份有限公司物業管理責任保險附加險；安華農業保險股份有限公司物業管理責任保險附加停車場機動車輛盜竊、搶劫責任保險；華農財產保險股份有限公司物業管理責任保險附加停車場責任保險條款、華泰財產保險股份公司住宅物業管理綜合保險附加。各家保險公司看好物業管理責任險這一保險市場，一些大型的保險經紀公司和保險代理公司也都認為物業管理責任險前景較好，但由于各種因素，此險種一直沒有在保險市場上得以很好地推廣，市場占有率很低。而保險經營是以“大數法則”為基礎的，要想通過保險來分散風險，需要承保足夠多的風險單位。目前，開展物業管理責任保險的保險公司由于承保此險種的業務少，面臨的風險無法分散，不能很好地實現風險損失分攤，同時在經營的過程中還存在著“逆選擇”等道德風險。所以，開辦將近20年的物業責任保險在保險市場上并沒有星火燎原之勢。

二、我國物業管理責任保險發展過程中存在的問題

（一）產品銷售量低，風險損失難以分攤

近幾年，我國物業管理服務行業發展較快，已經有一些大型的物業管理服務企業形成公司化運作和品牌化管理，但這些物業管理服務企業卻很少用保險這種方法來轉移風險。購買此險種的物業企業較少，帶來的結果是物業管理責任保險產品銷量一直較低。據中國銀行保險監督管理委員會官網顯示，2018年1—11月份產險公司承保的保險金額總和為5 446.29萬億元，責任險保額751.85萬億元，在產險保險金額中所占比率為13.8%，而物業管理責任保險作為責任保險中的一個險種所占比率更加小一些，截至2018年11月份在我國經營財產險業務的保險企業有88家，而開展物業管理責任保險業務的保險企業不到30家，占比不到三分之一，銷售量低迷，保費收入少，好多經營此險種的保險公司年保費收入不到30萬元。各家保險公司承保的物業管理責任險營業總額基本都只占到財產險總額的1%—2.5%。保險損失分攤功能的實現是以“大數法則”為基礎的。而只有少量的物業管理服務企業購買此險種，很難實現損失分攤。

（二）保險理賠糾紛多，多重矛盾并存

自開展物業管理責任保險以來，在理賠環節上時常伴隨著糾紛，在責任認定上常常出現異議。本險種保障范圍是因被保險人（物業管理服務企業）管理上的疏忽或過失而發生意外事故造成損失或產生費用，依法應由被保險人承擔的經濟賠償責任，保險人負責賠償，而對具體哪些損失和費用是由被保險人物業管理服務公司管理上的疏忽或過失而發生意外事故造成很難確定。同時即使確定了哪些是物業管理服務企業來承擔的損失，那么到底是不是都應該由保險公司全額賠付，這些問題都是保險人、被保險人（物業管理服務企業）和物業使用者之間爭議的要點。所以，在實踐保險理賠過程中常常出現多重矛盾。

（三）保障水平低，不能較好地滿足物業管理企業的需求

目前，各家保險公司為了控制風險，在開發的物業管理責任保險產品時都規定了每次事故最高賠償限額和每年累計最高賠償限額，且每次事故最高賠償限額中還限定單項最高賠償限額，既每次事故人身最高賠償限額和每個人財產最高賠償限額。而在實踐中常常是一次事故造成的損失遠遠高于保險企業賠償的最高金額，這樣帶來的是物業管理部門還要自己承擔剩余賠償金。且由于購買此險種的投保人少，損失分攤困難，保險公司都將該險種的費率定到比較高的水平，這樣的結果是此產品不能很好地滿足被保險人（物業管理服務企業）的需求。

三、我國物業管理責任保險發展過程中存在問題的原因分析

（一）缺乏健全的政策和立法支持

我國《物業管理條例》自頒布以來，經過了多次修改，其很好地保護著廣大物業消費者的權益。但該條例缺少對物業管理企業應承擔的經濟賠償責任認定的詳細規定，如停放在小區內業主的車輛遭到損壞，在無法找到致害者之時，物業服務管理部門是否應該承擔相應的經濟賠償責任，從物業管理條例到各政策法規都沒有明確規定。又如高空拋物傷人、污水井蓋被盜導致的事故等。物業管理企業常常會因為上述事故發生而作為被告被推上法庭。而我國在司法實踐中物業管理服務賠償的案件不是特別多，導致的結果是很難判定什么情況下物業服務管理企業應當承擔經濟賠償責任以及具體應該承擔多少賠償金額。同時，我國當前還沒有物業管理責任保險方面的法律和法規，物業管理服務企業是否參加物業管理服務保險完全是自愿，投保后發生損失之時，具體是否賠償，賠多少完全是雙方商定的結果，這也導致很難區分和確定發生損失后到底應由業主、物業服務管理企業與保險公司三方中的哪一方來負責賠償責任，由此引起的爭議點越來越多。

（二）物業管理服務企業的決策者保險意識不強

隨著我國保險業的發展，公民的保險意識不斷加強，購買保險的積極性也有所提高，但一些企業購買責任保險的意識還很弱，物業管理服務企業購買物業管理責任險的意識也不強。究其原因主要來自兩個方面。一方面是物業管理服務企業的決策者本來就存在僥幸心理，認為不會發生意外事件，不能造成大的損失。另一方面是一些業主在發生損失時，也會懈于向物業管理服務企業要求索賠，特別是一些金額較小的損失，通常采取自行解決的方式來處理，這也在客觀上導致物業服務管理企業決策者的保險意識更加淡薄。[1]我國當前購買物業管理責任險的物業管理服務企業很少，這必然影響著此險種的銷售。

（三）保險公司怠于開發和推廣此險種

目前，我國很多物業管理服務企業規模不大，一部分物業管理服務企業的經營管理不夠規范，對風險控制程度不高，在管理過程中物業責任風險較大。由于物業管理服務工作人員管理水平不高、風險管理意識不強導致的在管理過程中出現的疏忽或過失造成的損失，都在物業責任保險的范圍內，都需要保險公司承擔理賠責任，這就導致保險公司賠付率較高，對保險公司來說風險很大，保險公司擔心風險不可控。所以，保險公司開發物業管理責任險的動力不足，好多保險公司并沒有投入更多的精力去宣傳和推廣此險種，這也是該產品的市場占有率不高的原因之一。同時，保險公司為了控制風險程度，在規定保險的責任限額上也很保守，一直處于一個低保障水平階段，這就更加導致一些物業管理企業認為購買此險種對自己的幫助不是特別大，購買的欲望更小了。而保險得以運用的前提條件是大量的同質風險的集合與分散，需要對損失進行分攤，而購買此險種的物業公司少，導致風險無法分攤，保險公司無利可得，必然失去了推廣此保險產品的熱情。

（四）保險公司開發的產品不能很好地滿足物業管理企業的需求

目前，各家保險公司設計的物業管理責任保險的保險范圍窄，且費率相對高。更主要的是保險責任的認定遵循的是過錯責任原則，公司的物業責任保險的前提條件是物業服務管理企業出現過失，也就是說如果物業服務管理企業不存在疏忽和過失行為的情況下，保險公司可以免責，而對過錯的認定卻常常出現各種爭議，多方原因導致在保險業務實操中沒有通過物業管理責任保險很好地保障被保險人物業管理服務企業的利益。此產品還都規定免賠部分，大部分是規定免賠額和規定每次事故的最高責任限額及每年累計最高賠償限額，這樣的設計既沒有很好地控制道德風險的發生，同時還不利于為物業管理企業提供合理的保障水平，無法滿足物業管理企業更好地轉移風險的需求。

四、促進物業管理責任保險發展的措施

（一）國家健全法規和制度，規范保險參與者的行為

物業管理服務企業提供物業服務行為以及物業管理責任保險雙方當事人所享有權利、承擔義務不應該只由雙方合意來決定，只通過自愿簽訂保險合同的方式確定雙方的權益和義務，帶來的是物業管理按照自己的意愿來決定參加保險和退保，而保險公司在經營的過程中也完全從經營利益出發，忽視社會責任。所以，國家必須出臺相應的法律法規來保護雙方的權利，規范和約束雙方的行為，這樣才能有法可依，我國為規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，需要進一步細化雙方當事人的權利和義務，必須細化我國的《物業管理條例》，同時出臺有關物業管理責任保險方面的相關法律、法規，可以借鑒中國香港和美國的做法，制定法律法規來規范保險參與者的行為。中國香港把購買物業保險事項予以立法，立法規定物業公司必須對所管物業代買房產一切險和第三者責任險，實現由保險來轉移風險和分散損失的目的。這樣物業管理者就能從各種損失糾紛中解脫出來，不用過于擔心由于工作失誤發生經濟索賠案，從而全身心地做好物業管理，更好地為廣大業主服務。在美國，物業管理責任保險相當于我國實施的交強險，是一種帶有強制性的保險，業主所繳納的物業費中包含購買物業風險保險與意外事故責任保險的費用。所以，物業服務企業的管理者必須購買物業風險保險與意外事故責任保險。

（二）保險行業組織營造保險輿論環境，合力培養物業服務管理者的保險意識

物業管理責任保險與居民的生活關系密切，保險行業大力發展本業務也是承擔社會責任的一個表現。所以，保險行業組織應加強物業管理服務保險宣傳，營造良好輿論環境，堅持正確輿論導向，宣傳普及該保險，培養物業服務管理者的保險意識。物業管理服務者和使用者與社區等基層政府組織接觸最密切，保險行業協會和學會在進行保險宣傳、營造好的保險氛圍之時應該依托社區這一基層政府組織，讓他們積極參與到物業管理保險宣傳之中，發揮社區等基層政府組織的橋梁作用，更好地推廣物業管理責任險這一保險產品。社區組織可以設計精美的物業管理保險指南、手冊，并將其放置于居民小區或商業場所，為物業管理部門和物業管理使用者提供全面、細致、立體的保險消費知識。同時也可以組織各種主題活動、知識競賽等多種宣傳方式開展保險教育活動，培養物業管理服務者和物業管理服務使用者的保險意識，正確引導物業管理者的投保理念。[2]最終實現業主利益、物業服務企業利益、社區公共利益以及保險公司利益的多方共贏。

（三）保險公司調研物業管理服務企業保險需求，開發優質的保險組合產品

保險公司應該成立物業管理責任保險開發和銷售的業務團隊，單獨負責開發物業管理責任保險組合產品，同時做到專管專營。保險公司要對物業行業的風險特點、規避風險需要及他們對保險費承受能力進行認真調查研究，開發出既能滿足物業服務管理企業的需求，又能很好地保障廣大業主權益的物業管理責任保險產品組合。保險公司在設計物業管理責任險的保險責任、責任限額和免賠率等關系到雙方權利義務的重點要素時必須科學合理。

1.保險責任

目前，各家保險公司承擔的保險責任認定遵循的是過錯責任原則，過錯責任原則是侵權責任的主要歸責原則。我國物業管理責任險在實施中最容易出現爭議的一個問題就是責任的認定。影響保險公司是否能夠給予賠償和是否可以第一時間內進行賠償的一個要素就是到底是不是物業不盡責造成的損失，特別是一些基礎設施損壞給物業使用者帶來的損失是不是由于物業管理服務企業沒有正常維護造成的，以及維修時高空墜物等等，這些問題是近幾年物業管理責任險責任認定過程中最常見的爭議點。鑒于此，建議保險公司開發物業管理責任保險時，相應開發配套的附加險，在附加險中引入無過錯責任原則，通過附加險的形式適當地擴大保險賠償責任。一是要附加小區內健身設施維護責任保險，物業管理企業對區域內的共用設施和設備以及附屬建筑物負有管理、養護、維修的責任，所以，附加小區內健身設施維護責任保險可以實現物業管理服務企業在正常養護、維修區域內的共用設施、公共設施和設備以及附屬建筑物過程中由于某些特定意外事故而引起的第三方的人身傷害或者財產損失應該由物業管理服務企業承擔無過錯侵權賠償責任并由保險企業來承擔。二是保險公司應配套開發停車場(庫)責任保險、電梯責任保險、附加入室盜竊責任險、附加家庭水管爆裂損失責任險和附加警示責任險等一些常常被忽視的比較大的風險，另外還可附加鍋爐、廣告及戶外裝飾責任保險，為物業服務管理企業提供較為充足的保障。小型物業管理服務企業可遵循“加強風險防范服務，保險轉移基本風險”的原則，以降低風險管理成本。而那些資金雄厚對保障水平和保障范圍要求高的物業管理服務企業可以選擇主險和附加險結合的險種組合，更好地滿足其需求。[3]

2.責任限額

責任限額是責任類保險中保險人所承擔經濟賠償責任的最高限額。物業管理責任保險每次保險事故的賠償限額要細分為人身傷害和財產損失的分項限額，在規定保險期間內要累計賠償限額。同時，也要規定每年的累計責任限額，累計限額制約整個保險期間的賠償責任。在實踐中上述責任限額都是由投保人與保險人協商確定，并在保險合同中載明。這樣做的好處是可以針對不同的物業管理企業自身需求來確定。不足之處是物業管理部門對自己應確定的責任限額很茫然。在實踐中，責任限額的協商確定是影響物業管理部門投保業務辦理速度的一個因素，如果保險條款中規定了責任限額的檔次供消費者選擇，可以加速投保過程，減少投保人的糾結。所以，建議保險公司在完善自己的險種時，在不同的省份區域確定不同的責任限額檔次，以便供物業管理服務企業來選擇。

3.免賠率（額）

物業管理責任保險的條款中規定每次事故免賠率（額）由投保人與保險人在簽訂保險合同時協商確定，并在保險合同中載明。保險條款中規定絕對免賠率（額）的目的是進行風險控制和降低成本，同時也是增強投保人防范意識的一種手段。無論是絕對免賠率還是絕對免賠額都是指發生損失，投保人和保險人按照事先約定的比率（約定的各自承擔的金額）共同承擔損失，保險人按照保單規定的比例賠付部分損失，剩余的損失部分由投保人自己承擔，并且體現出損失越多，被保險人自己承擔的比率越大，這樣可降低心里風險和道德風險發生的機率，降低社會財富損失程度。

（四）物業管理服務企業應形成聯盟，在行業內實行統保物業管理責任險

物業管理服務企業在經營的過程中需要對面臨的風險進行管理，而參加物業管理責任保險是轉移和分散風險的有效方法之一，同時也是促進物業與業主和諧共存，促進物業行業走向良性發展的重要切入點。

1.物業管理服務企業加強自我建設

部分保險公司不積極開發和推廣物業管理責任保險的一個重要原因是擔心物業服務管理企業在物業管理的過程中不規范、管理松懈，加大保險公司的承保風險。物業管理服務企業要想實現通過投保物業管理責任保險對大的風險損失進行轉移，就必須加強自我建設，提高自我風險意識，對潛在風險進行預防，進行預警和告知，規范自身行為，嚴格工作過程，做好日常巡視和日常維護工作等，以減少風險發生的機會，降低風險發生造成的損失，降低保險公司疑慮，提高保險公司承保的積極性。

2.實行行業內的統保

近十年來，物業管理服務行業一直處于快速發展時期，物業服務的專業化程度加強。截至2018年7月，物業管理行業共8家企業登陸香港主板，1家在A股上市，62家掛牌新三板。盡管如此，仍然有很多比較薄弱的物業管理企業。物業行業主管部門應該將各地的物業管理企業聯合起來，組成聯盟，統一聘請專業化的保險經紀公司協助物業服務行業的主管部門和保險公司簽署行業統保協議，由專業的保險經紀人為物業管理企業提供服務，享受個性化服務，使投保更有針對性。這樣可以避免部分物業管理企業的管理者由于缺乏相關保險知識，對保險專業條款理解不透，影響對自我權利的保護。通過統保還可以節約成本，以最小的保險成本獲取最高風險保障。同時，物業管理服務企業通過統保的方式投保，可以增加投保的個體數量，根據大數法則，投保單位越多，越可以分散風險損失，降低經營成本，激發保險公司經營此險種的熱情，進而推動物業管理責任保險健康發展。