論兇宅買賣合同的效力

□劉芮達

一、“兇宅”概述

(一)“兇宅”的概念。“兇宅”作為一個民間概念，在法律上并未對其進行明確限定。根據民間說法，凡是在日常生活中出過事、死過人或者鬧鬼的住宅都應認定為兇宅。若把這一民間概念搬到法律中，難免會出現兇宅概念過寬的問題。一些學者認為，受到法律調整的兇宅應該是指曾經發生過異常死亡或其他重大的異常事件的住宅。還有學者認為兇宅除住宅內發生過自殺、他殺等非正常死亡事件外，處于特殊地理位置的住宅，如位于墳地附近的住宅也應當在法律的調整范圍內。當然也有部分學者極端地認為兇宅屬于封建迷信，應該將其排除在法律調整范圍之外，對于這一觀點本文將在下文進行詳細論述。

在司法實踐中，對兇宅的界定也存在不同觀點。在我國臺灣地區的司法實踐中一般認為發生自殺或兇殺事件的房屋為兇宅。同時明確指出因意外事故或者不可抗力造成的死亡不包括在內。在大陸司法實踐中，兇宅除指發生過自殺、他殺非正常死亡這一死因因素外(包括因病死亡、意外事故死亡以及不可抗力造成的死亡)。時間因素以及地點因素也包括在內。

在時間上，非正常死亡時間若距合同簽訂時間過于久遠，對于人們心理造成的壓迫逐漸降低，對房屋市場價值的影響隨之降低，故不應當將其納入法律的調整范圍。在地點上，通常認為死亡地點應限于室內，季國強與周林花房屋買賣合同糾紛一審中，因跳樓墜落在戶外且屋內沒有血跡，而認定該住宅不屬于兇宅。

由此可見，對于法律上兇宅概念的界定雖然存在不同的觀點，但是在司法實務中對兇宅的認定大體上趨于一致，即指在一定時間段內，發生過自殺、他殺等非正常死亡事件的住宅。至于因歷史因素而產生的鬼屋是否屬于兇宅則須視客觀是否發生過非正常死亡事件而定。

(二)“兇宅”的性質。關于“兇宅”的性質，在學界存在兩種不同的觀點，一種觀點認為兇宅是由于人們對死亡的恐懼和未知的迷茫而產生的一種主觀臆斷，屬于封建迷信。另一種觀點認為，兇宅是客觀存在的，住宅內發生過非正常死亡是客觀事實，忌兇宅自古有之，表現了人們對美好生活的向往和追求，屬于民俗。對此，本文持不同觀點。

所謂“民俗”，是約定俗成的行為或信念，是民族文化的重要組成部分，值得后人學習和傳承，法律也應予以保護。而忌“兇宅”則是一種非宗教的盲目信仰的迷信心理。迷信是人們在認識事物過程中，因科技水平所限，逃避現實等原因而主觀相信客觀事物會被一些不可抗拒的超現實力量所操控。“兇宅”克人的說法毫無科學依據，因此，忌“兇宅”在本質上是一種封建迷信。

二、“兇宅”買賣合同糾紛的特點及審判問題

(一)“兇宅”買賣合同糾紛的特點。

1.糾紛數量總體保持穩定。在中國裁判文書網中檢索“兇宅、非正常死亡”等關鍵詞共有43件案件符合條件，其中2014年7件，2015年和2017年均為11件，2016年為10件，目前為止2018年上傳有關兇宅案件的數量為4。由此可見，近五年關于兇宅糾紛的案件在總體保持平穩。

2.糾紛呈現區域性特點。在檢索到的43件案件中，有41件發生在我國城市地區，僅有兩件產生于農村地區，這主要是基于農村房屋流轉范圍僅限于本集體經濟組織成員內部，而一集體經濟組織范圍相對較小，組織成員之間互相熟悉，很難發生出賣人隱瞞“兇宅”這一事件。若與本集體經濟組織外的人產生兇宅買賣合同糾紛通常提起的是確認合同無效之訴，其相對于兇宅買賣合同糾紛而言，更易于認定案件事實且爭議小。

(二)兇宅買賣合同審判的司法困境。在中國裁判文書網中檢索到的43個案件中，35件的判決結果為撤銷房屋買賣合同。由此可見，在司法實踐中基本上已經形成“兇宅退房”的司法慣例。雖然，在司法實踐中對于“兇宅”的概念的界定、“兇宅”買賣糾紛處理意見趨于一致，但是由于法律中沒有關于“兇宅”的相關規定，在司法實務中處理相關案件一般引用原則性規定或者概括性規定，因此在學界爭議較大，在司法實務中上訴率、申請再審率極高，在檢索到的43件案件中，僅有1件是一審結案。

1.判決依據之一：出賣人違反告知義務之爭。在司法實務中撤銷“兇宅”買賣合同的一個重要理由就是出賣人違反告知義務。孫圣與甄英娜等房屋買賣合同糾紛一審中，認定甄英娜未盡到告知義務導致孫圣違背真實意思表示，與甄英娜簽訂有關買賣合同，甄英娜因違反告知義務而構成欺詐。在國外也出現過類似判決，在Reed V King一案中法院引用告知義務和加州不動產交易不適用買者自負原理進行判決。雖然引用違反告知義務進行判決在國內外均有先例可循，但是對“兇宅”買賣交易中出賣人的告知義務的范圍卻是頗具爭議。

2.判決依據之二:房屋重大瑕疵。法院在判決中也往往會以房屋存在重大瑕疵為由撤銷合同。我國法律中沒有關于標的物瑕疵的規定，僅在合同法中對標的物的質量進行了規定。根據我國法律的規定房屋質量問題是指房屋主體結構的質量問題、影響居住的質量問題及一般質量問題，很明顯“兇宅”不屬于質量問題。在臺灣地區標的物的瑕疵包括兩種：一是質量瑕疵。二是價值瑕疵。根據臺灣地區法律的規定，兇宅雖然不會影響質量，但是由于中國人趨吉避兇的美好追求往往對兇宅避之不及，一般人在主觀上不愿意居住，在客觀會因其屬于兇宅而降低市場價值，可以認定為重大瑕疵。同時也有觀點認為臺灣地區的這種規定沒有科學依據，房屋內雖出現過非正常死亡事件，但是若無其他質量問題，并不會影響其居住功能，認為兇宅會帶來厄運屬于封建迷信，不應支持。

3.判決依據之三：違反善良風俗。在兇宅買賣合同糾紛中，80%以上的原告都會提出出賣人隱瞞兇宅事實違反善良風俗，有10%的法官采納了這一原則。根據上文的分析可知忌“兇宅”在本質上屬于封建迷信，而非民俗，以善良風俗原則對其進行調整是對忌“兇宅”的誤讀，是對善良風俗的不合理擴張。

三、“兇宅”買賣合同的效力認定

(一)合同有效。有效說認為“兇宅退房”沒有法律依據，因此“兇宅”不能作為合同可撤銷的依據，兇宅買賣合同若無其他瑕疵應當有效。這里的有效又可具體分為兩種情形：一是絕對有效，即出賣人無需承擔任何責任。二是相對有效，即認定房屋買賣合同有瑕疵，可以請求出賣人承擔違約責任降低價款，降低價款的標準可參考臺灣司法實務中的做法，降低為正常市場價值的70%或80%之間。出賣人若不愿意承擔違約則任則須解除合同，簡單說就是賦予出賣人一定的選擇權。

(二)合同可撤銷。可撤銷說認為房屋內發生過非正常死亡事件雖然不影響合同目的的實現。但是考慮到在現實生活中很少有人愿意購買“兇宅”，即使購買了若想進行二次交易也很難轉手，勢必會給買受人造成一定的經濟損失。出賣人隱瞞“兇宅”事實，對買受人合理信賴利益造成損害，違反誠實信用原則，若認定此類合同有效勢必會使買受人付出更多的防險成本，不符合效率原則。

(三)合同無效。無效說認為出賣人隱瞞房屋內發生過非正常死亡的事實不符合《民法通則》第七條的規定，即認為隱瞞這一事實出賣房屋違背社會公德、損害社會公共利益，應當認定合同無效。筆者認為這種觀點是錯誤的，如上文所分析，忌“兇宅”在本質上屬于封建迷信而非民俗所以不屬于社會公德的范疇。此外，無論出賣人是否告知房屋是兇宅都僅涉及雙方當事人的利益而不涉及社會公共利益。

(四)本文對“兇宅”買賣合同效力的認定。“兇宅”之“兇”是指居住會給人帶來厄運，造成身體、精神疾病、破壞生活安寧。但是居住在發生過非正常死亡事件的房屋內并不會造成這一后果，隨著社會觀念的變更，對于忌“兇宅”的觀念已有改善，香港曾經出現8.8萬人搶公屋兇宅，根據淘寶、京東司法拍賣的數據，2016～2018年9月拍賣的房屋中共有19件屬于“兇宅”，19件房屋均成交。筆者認為對于忌“兇宅”這一思想雖然應當保護，但是應當降低保護力度，改變傳統的效力認定方式。

1.減輕出賣人的信息披露義務。中國裁判文書網中檢索到的43件關于“兇宅”買賣糾紛案件事實基本相同：出賣人在交易時未告知“兇宅”事實，交易后通過其他途徑獲知房屋為兇宅。筆者認為不應要求出賣人承擔兇宅的信息披露義務。第一，非正常死亡者多屬于房屋主人的至親，其不幸離世是對一個家庭的致命打擊，主人往往不愿提起，要求其承擔告知義務不符合人之常情。第二，人具有趨利性，告知房屋是“兇宅”往往會產生兩個后果：一是交易失敗。二是降低價款。這都不是出賣人希望得到的結果。要求其承擔告知義務不具有期待可能性。第三，有很多無神論者，房屋是否屬于兇宅對其并不屬于重要信息，所以不能要求出賣人對每一個可能的買受人都告知房屋發生過非正常死亡事件。

2.提高買受人的注意義務。在我國，買房實屬人生大事，因此要求提高買受人的注意義務具有可行性。

綜上所述，由于出賣人主動披露兇宅信息不具有可期待性，而買受人獲得兇宅信息存在多種途徑，成本低。不應過度強調出賣人的告知義務，出賣人單純的沉默不應構成合同可撤銷的理由。

四、結語

雖然“兇宅”作為一種事實問題在我國已存在千年，但是由于其本質屬于封建迷信，且隨著社會觀念的變革，其對生活的實際影響正在縮小，傳統的“兇宅退房”慣例不符合實際發展需要，重新確定“兇宅”買賣雙方的權利義務，更有利于保護雙方當事人的合法權益。