芻議房地產開發工程項目經濟管理的優化 調控與創新

孫麗娟

（遼寧省建平縣行政審批局 遼寧 建平 122400）

新形勢下房地產工程項目經濟管理，是房地產事業發展中不容小覷的核心問題，是房地產開發項目施工過程與核量經濟效益的根本。所以，以工程項目經濟為管理的中心實施房地產開發項目，不斷提升工程項目質量乃是保證工程項目持續發展的必由之路。通過對傳統的房地產工程項目經濟管理模式存在問題進行分析，來進一步探討新形勢下房地產工程項目經濟管理的調控與創新，仍然是當前工程管理項目的關鍵性問題。

1 新形勢下房地產工程項目經濟管理存在的主要問題

1.1 房地產開發工程項目面臨著土地出讓費用增加的問題。新形勢下，房地產開發企業取得土地使用權的主要方式是參與招投標，由于新形勢下有限的土地儲備，使土地競價也逐步持續攀升。當前，土地出讓費已成為房地產開發成本的主要項目之一，通常情況下，在房地產開發的成本組成中比重已達到總成本的25%～35%，在比較發達的一線城市高達45%～55%，甚至更多，不同級別城市、不同區域地區、不同項目的土地出讓費也有差別。

1.2 房地產開發工程項目的建筑施工與設備安裝成本持續提升。當前市場經濟條件下，在房地產開發項目的總體開發成本中，土地受讓成本已經成為最大的成本之一，占30%～50%；接續的就是建安成本，大體占房地產開發總成本的25%～30%。建安成本涵蓋建筑施工與設備安裝2大項，具體的講，就是建筑安裝施工期間發生的各項支出費用。隨著項目開發工程材料的持續提升、施工人工費用的不斷增長、用戶對產品功能及舒適性品位的提高，無形導致建筑安裝成本在近期發生了快速的提升。

1.3 房地產開發工程項目的企業稅賦加重。當前，房地產開發行業涉及的稅賦種類主要有：房地產購置環節涉及的國家契稅、還有印花稅及房產進行交易的手續費；房地產出售環節的國家營業稅、城市建設配套稅和教育費附加稅、占用土地增值稅等等；在房地產持有期間的房產稅、城鎮土地使用稅、集體耕地占用稅等；不僅如此，還有房地產出租過程中的營業稅、房產稅、房地產開發企業所得稅、個人收入所得稅等。國家為了積極有效的控制現行房價上漲的勢頭和投資過熱的趨勢，曾連續幾次提高與房地產開發相關的稅金。房地產開發企業為了維持較高利潤，房地產商迫不得已的重視稅務費用，盡最大可能把稅收成本降至一個適當的水平上。

1.4 房地產開發工程項目的財務費用增加，貨款利率持續居高。新形勢下，直接融資市場的發展速度較快，但是間接融資為主的格局暫時難以打破，房地產開發企業依賴銀行的信貸支持仍舊是一個主要的渠道。現在，我國房地產開發行業具有資本密集型行業的特點，實施房地產開發融資結構單一化的局面仍未打破，間接融資仍然占據較大比例。特別是近幾年，國家出臺了一系列提高房地產開發商貸款門檻的宏觀調控政策，房地產開發商的資金缺口比較大，資金短缺的壓力仍然存在，個別的已經上市的房地產開發公司每年要支付上億的銀行貸款利息，可見其融資成本的高度。上述分析的結果不難看出，房地產企業加強財務費用的控制勢在必行，換言之，也只有盡最大限度降低資金占用費，才能相對提高房地產開發企業的凈利潤。

2 房地產開發項目經濟管理的優化 調控與創新

2.1 盡最大限度強化房地產開發項目的成本優化、調控與創新，完善優化房地產開發項目的土地成本控制。進行房地產開發用地是項目實施的關鍵之所在，地塊位置、規模、價格是否合理，直接關系項目的成功與否。所以近兩年來，科學預測土地價格，在保證房地產開發企業基本利益的基礎上獲得土地，是控制開發項目成本的當務之急。對于地理位置是否優越、交通狀況是否便利、土地的使用權是否存在爭議、土地是否尚有抵押等相關的問題必須清晰可見。房地產開發項目的材料成本控制也十分關鍵，對建筑材料實行集中大批量購進，減少材料流通環節，大幅度降低流通成本。

2.2 強化工程項目施工環節的成本支出。當前，在實施房地產開發工程項目的經濟管理過程中，前期進行施工階段的宏觀控制與管理是最關鍵、最重點的環節，前期施工增效節能做得好，對房地產工程項目的有序進行將會起到事半功倍的促進作用。所以，房地產開發工程項目建設企業的關鍵性任務就是萬無一失的把控工程建設的質量關。強化房地產開發工程項目的高標準、高質量，返工率就會降到最低點。所以，質量和安全兩大環節必須引起足夠的重視，防止出現一些本可阻止發生的錯誤。

2.3 房地產開發企業內部外部等各部門要加強溝通協調。眾所周知，房地產開發項目并非獨立個體，內部之間、內部與外部之間的各部門息息相關。一項優質的工程項目經濟管理的完成，各部門是否積極有效配合、協調運行十分關鍵。所以，房地產開發工程項目企業首先要對各部門充分協調管理的重要性以及作用給予極高的認識，并對管理過程中出現的各種問題快捷、及時進行協調，并加以處理和解決。這就要求房地產開發工程管理企業摒棄以往的傳統理念，開發研究實施新的管理模式，以滿足新形勢下房地產發展的需要。

2.4 強化工程項目的財務成本控制創新。新形勢下，房地產開發項目實行持續穩妥的滾動開發，能有效的減輕資金壓力。對于大型開發項目可以實施分期分批開發，與此同時，多個項目也可以進行統籌調度，推行滾動式開發。對于一個大型項目，可以通過分期開發，有效降低資金運行總量，及早實現和達到銷售條件，及早將資金收回，并將前一期的收入款項投入到下一期的開發項目之中，實現具有活力的滾動式開發。