2018年我國房地產行業(yè)發(fā)展形勢報告

2018年1-12月，全國房地產投資保持平穩(wěn)較快增長，銷售增速繼續(xù)回落，新開工和土地購置意愿依然較強，房價平均漲幅維持高位運行。從全國各區(qū)域來看，區(qū)域間分化特征明顯。

華北地區(qū)疲態(tài)明顯，房地產主要指標增速放緩，房屋銷售面積出現負增長;東北地區(qū)土地購置增長較快，但銷售仍保持小幅下跌態(tài)勢;華東地區(qū)投資增長較快，銷售平穩(wěn)，是保持房地產市場穩(wěn)定的壓艙石;華中和西南地區(qū)多數指標增速較快，是房地產市場的新興力量和新的增長極，但西南地區(qū)需警惕房價上漲過快帶來的不利影響;華南地區(qū)投資和新開工指標增長較快，但銷售和土地購置指標增長較慢;西北地區(qū)投資和銷售均較為平緩，但房價漲幅較快。

房地產開發(fā)投資增速平穩(wěn)，東北、華南、華東增長較快，三四線城市增速快于一二線城市

2018年1-12月，全國房地產開發(fā)投資120264億元，同比名義增長9.5%，增速與1-11月份相比回落0.2個百分點，但與2017年全年相比提高2.5個百分點。其中，住宅投資85192億元，增長13.4%，增速比2017年加快4個百分點。住宅投資占房地產開發(fā)投資的比重為70.8%，與上年同期相比提高2.4個百分點。

分區(qū)域看，東北、華南、華東、西南增長較快，分別增長16.2、14.2、13和10.4個百分點，對全國房地產投資增長的貢獻率為889.2%。華北、華中、西北增速低于全國平均水平，分別增長0.4、3.3和5.1個百分點，對全國投資增長的貢獻率為10.8%。

分省市看，廣東、江蘇兩省房地產開發(fā)投資完成額超過1萬億元，浙江、山東、河南、安徽、四川等5個省投資完成額超過5000億元。從投資增速上看，西藏、吉林、浙江、廣東、甘肅、黑龍江、山西、云南、黑龍江等省區(qū)增長較快，增速均在15%以上。寧夏、海南、青海、河北、河南、內蒙古、新疆等7個省區(qū)房地產開發(fā)投資出現負增長，特別是寧夏降幅較大，超過30個百分點。

分城市看，根據國家信息中心宏觀經濟與房地產數據庫對全國223個地級以上城市的數據監(jiān)測，重慶、上海、北京投資完成額位居前三甲，分別實現4249、4033和3873億元，西安、鄭州、杭州、武漢、廣州、深圳、蘇州、天津、南京、成都、佛山等城市投資完成額也較高，均超過2000億元。從增速上看，保山、延安、茂名、張家界、湖州、自貢、攀枝花、肇慶、衢州、湛江、烏魯木齊、許昌等城市增速較快，均超過50%;安陽、中衛(wèi)、河池、郴州、呼和浩特等城市下跌幅度較大，跌幅超過30%。

分城市等級看，一線城市投資增速最慢，增長7%;二線城市次之，增長8.5%，均慢于全國平均水平。三線及以下城市投資增速較快，其中三線城市完成投資26916億元，增長11.7%，四線城市完成22206億元，增長18.7%，五線城市完成投資4255億元，增長24%。

商品房銷售增速繼續(xù)放緩，區(qū)域分化顯著，華北、東北、華南地區(qū)出現負增長

2018年1-12月，全國商品房銷售面積為171654萬平方米，同比增長1.3%，增速比2017年回落6.4個百分點。商品房銷售額149973億元，增長12.2%，增速比2017年回落1.5個百分點。

分房屋類型看，住宅銷售面積增長2.2%，辦公樓銷售面積下降8.3%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降6.8%，住宅銷售一枝獨秀。

分區(qū)域看，華東地區(qū)銷售面積規(guī)模最大，實現銷售60914萬平方米，增長2.9%，增速比全國快1.6個百分點。華中和西南地區(qū)增長較快，均增長7%，是拉動全國商品房銷售增長的主力。華北、東北、華南三個地區(qū)銷售出現下降，跌幅分別為12.8%、4.4%和6.2%。

分省市看，廣東、河南、山東、江蘇4省規(guī)模較大，均超過1.3億平方米。從增速上看，西藏、廣西、四川、貴州、吉林等省區(qū)增長較快，增速均在10%以上。廣東、江蘇、重慶、河北等13個省市區(qū)銷售面積出現負增長，特別是海南、北京、河北、天津、黑龍江、廣東等省市受調控政策及自身經濟發(fā)展的影響降幅較大，降幅均在10個百分點以上。

分城市看，根據國家信息中心宏觀經濟與房地產數據庫對全國170個地級以上城市的監(jiān)測數據，重慶商品房銷售面積規(guī)模最大，銷售6536萬平方米，鄭州、成都、武漢、西安、長沙等城市緊隨其后，銷售面積均超過2000萬平方米。從增速上看，欽州、南充、防城港、梧州、臨汾、榆林、銅川、玉林、濟源等城市增速較快，均在30%以上。儋州、珠海、晉城、朔州陽泉、六盤水等城市跌幅較大，下跌幅度超過三成。

分城市等級看，一線城市商品房銷售出現負增長，下跌5.1%，二線城市與上年持平，三四線城市是帶動銷售增長的主力，分別增長2.4%和3.8%。

從各省市人均商品房銷售面積（按城鎮(zhèn)人口計算）來看，重慶、貴州、安徽等3個省市人均銷售面積最高，均在3平方米以上，河南、四川、海南、寧夏、廣西、浙江、湖北等7個省市也處于較高水平，人均銷售面積在2.5平方米以上。北京、西藏、上海、黑龍江、天津等5個省市區(qū)較低，人均銷售面積不到1平方米。

從人均商品房銷售額看，海南、浙江、重慶 、江蘇、福建等省市處于較高水平，人均在2.5萬元以上，廣東、上海、湖北、安徽、四川等5省市人均銷售額在2萬-2.5萬元之間。西藏、黑龍江、內蒙古、新疆、甘肅、山西等省區(qū)人均商品房銷售額較低，不到0.8萬元。從各省市人均商品房銷售額占當地城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的比值來看，海南比值最高，達到116%，重慶、浙江、湖北、福建、安徽、四川等6個省市處于中高水平，比值在60%以上，西藏、內蒙古、北京、黑龍江、新疆、山西等省市比值較低，在25%以內。

商品房平均銷售價格漲幅較快，西南和西北地區(qū)漲幅顯著，全國房價收入比繼續(xù)上升

從商品房絕對價格來看，2018年1-12月，全國商品房平均銷售價格為8737元/平方米，與上年同期相比提高845元，上漲10.7%，漲幅持續(xù)保持高位，連續(xù)5個月在10%以上。（商品房平均銷售價格根據商品房銷售面積和銷售額推算得出，未考慮成交結構變化的影響。）

從房價收入比來看，2018年，全國商品住宅房價收入比為8.17，比2017年提高0.3個點，處于2012年以來最高水平。（房價收入比計算方法為當年新增商品住宅套均銷售價格/當年城鎮(zhèn)居民家庭戶均可支配收入，其中新增商品住宅套均銷售價格=新建住宅套均銷售面積×新建商品住宅平均銷售價格，城鎮(zhèn)居民家庭戶均可支配收入=城鎮(zhèn)居民人均可支配收入×城鎮(zhèn)居民家庭戶均人口，2018年套均面積和家庭戶均人口為推測數據。）

分區(qū)域看，華南和華東地區(qū)房屋均價較高，分別為11215和10065元/平方米，華中地區(qū)均價最低，為6525元/平方米。從房價漲幅看，西南和西北地區(qū)漲幅較高，分別上漲16.8%和16.5%。華東和東北地區(qū)漲幅也在10%以上，漲幅較快。華北、華中、華南地區(qū)房價漲幅相對較低，分別上漲6.4%、9.7%和7.1%。

分省市看，北京、上海、天津分別以34142、26890和16054元/平方米，位居各省市前三位，河南、湖南、內蒙古、貴州、甘肅、寧夏、新疆等7個省區(qū)均價在6000元以內。從漲幅來看，省市間分化明顯，云南、海南、山西、陜西等4個省區(qū)漲幅較高，均超過20%，除海南外，均屬于西部地區(qū)。廣西、天津、甘肅等3個省市區(qū)房價漲幅相對較低，分別上漲5.6%、4.7%和1.3%。

土地購置和新開工面積均保持較快增長，西南地區(qū)新開工增速最快，西北地區(qū)土地購置增速最快

2018年1-12月，房地產開發(fā)企業(yè)共購置土地29142萬平方米，同比增長14.2%，增速比2017年低1.6個百分點，仍保持較快增長;土地成交價款13746億元，增長18%，增速比2017年低31.4個百分點。從企業(yè)平均購置土地價格絕對值及漲幅來看，呈現平穩(wěn)回落態(tài)勢，自2018年7月份起，土地購置價格漲幅連續(xù)6個月保持在10%以內。

從新開工指標看，2018年1-12月商品房新開工面積完成209342萬平方米，增長17.2%，增速比2017年提高10.2個百分點，保持較快增長。其中，住宅新開工面積153353萬平方米，增長19.7%，增速比2017年快9.2個百分點。商品房竣工66856萬平方米，下降12.3%，其中，住宅竣工面積下降12.7%。

分區(qū)域看，2018年1-12月，華東地區(qū)是土地購置面積的絕對主力，共購置土地13149萬平方米，增長10%，占全國土地購置總量的45.1%，增速居中;西北、東北、華中、西南4個區(qū)域土地購置面積增速較快，分別增長37.7%、28.1%、24.8%和24.4%。華北和華南地區(qū)土地購置面積增長較慢，分別增長0.9和2個百分點。

從商品房新開工面積看，西南地區(qū)增速最快，同比增長30.5%;華東、華中、華南、東北地區(qū)居中，增速在10%-20%之間，華北地區(qū)和西北地區(qū)增速較慢，分別增長7%和5.9%。

分省市看，四川、甘肅、遼寧等3個省土地購置面積增長較快，增速均在50%以上;西藏、貴州、湖南、福建、重慶等5省區(qū)新開工面積增長較快，增速均在30%以上。安徽、廣西、江西、云南等9個省市區(qū)房地產企業(yè)土地購置面積出現負增長，特別是北京、云南降幅較大，降幅在30個百分點以上;青海、寧夏、海南、新疆、安徽、北京、河北等7個省市區(qū)新開工面積出現負增長，其中青海、寧夏跌幅較大，降幅在10個百分點以上。從土地購置面積規(guī)模上看，浙江、安徽、山東、江蘇等四省土地購置面積較大，均在2500萬平方米以上;從新開工面積規(guī)模來看，廣東、山東、江蘇、河南、四川等省新開工面積較大，均在14000萬平方米以上。

2019年區(qū)域走勢展望：穩(wěn)字當頭，區(qū)域繼續(xù)分化

2019年，隨著中央經濟工作會議提出“構建房地產市場健康發(fā)展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系”，房地產調控主線已經明確。住房和城鄉(xiāng)建設工作會議也進一步提出，“以穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期為目標，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”這表明2019年房地產調控政策以穩(wěn)為主，各地房地產政策微調的頻率會有所加快，但“房住不炒”和“租購并舉”的政策基調并不會轉變。房地產銷售環(huán)境會有所放松，但不會出現重大轉向。預計商品房銷售有所改善，投資繼續(xù)保持平穩(wěn)增長，區(qū)域間繼續(xù)保持分化。

分區(qū)域看，預計2019年華東、華中、華南及西南地區(qū)的房地產走勢依然可期，增速優(yōu)于其他區(qū)域。東北地區(qū)受2018年土地購置和新開工加速的影響，2019年投資會繼續(xù)加快，但銷售仍然承壓。華北地區(qū)受環(huán)境保護治理力度的加大，2018年房地產投資和銷售均受到一定程度影響，增速在各區(qū)域中處于較低水平，2019年仍將繼續(xù)承壓，但隨著京津冀協同發(fā)展步伐的加速，預計2019年華北地區(qū)走勢會好于2018年。西北地區(qū)隨著房價的快速上漲，投資風險上升，部分城市投資會出現負增長，銷售壓力較大。

（來源：國信房地產信息網）