想賣房？先證明你沒瘋

袁野

埃琳娜.Y.科托娃的兒子快4歲了，一家三口位于莫斯科郊區的一居室公寓開始顯得有點不夠住，是時候換套新房了。

他們看上了一套兩居室公寓，搞定了抵押貸款，并為老房子找到了買主。隨著簽合同的日子臨近，這對夫婦還有一項任務要完成：去醫院精神科開健康證明。

“大夫會檢查我們的心理狀態，如果一切正常，就會給我們一份文件。”科托娃解釋道。她是一位經濟學家，丈夫是一家建筑公司的經理，他們顯然都沒有精神病，也不會突然瘋掉，但和成千上萬的俄羅斯人一樣，如果想要出售房產，他們就必須提供正規醫院醫生簽字蓋章的文件，以證明自己沒有精神病史。

這是亂象叢生的俄羅斯房地產市場，逼迫人們不得不學會的生存策略。

“詐騙產業鏈”

房地產一直是俄羅斯經濟的主要驅動力之一。雖然房市在2014年和盧布一起遭受重挫，但如今已然復蘇。在莫斯科最核心的阿爾巴特地區，一套蘇聯時代老公寓的單間（面積僅12平方米）竟然索價1400萬盧布（約合人民幣138萬元）。即便如此，2018年11月的一項研究表明，如果有10萬美元（約合人民幣68萬元），52%的俄羅斯人會選擇用來買房。

猖獗的詐騙，與繁榮的房市相伴而生——俄羅斯媒體稱之為“黑代理”。“俄羅斯現在有從事房地產詐騙的全套產業鏈。”俄羅斯“繁星”新聞網這樣寫道。俄羅斯衛星通訊社則直接在報道中指出：在俄羅斯購買二手房需要格外注意房主的情況，防止被騙。

一種常見的騙術是：黑代理和房主串通后出售房屋，然后跑去向法院起訴，宣稱賣家當時瘋了，要求認定交易無效（俄羅斯法律規定：未成年人、失去自理能力的老人，以及酒精上癮者、吸毒者和心智上有問題的人等無行為能力者的房屋是不能交易的，他們的合法權益受法律保護）。

“通常，法官都持這樣的觀點，即購房者一般都是有錢人，因此他們能夠再購買另外的房子，而賣房子的窮人卻不可能。”俄羅斯貝斯特房地產公司總裁格里戈利·波爾托拉克說。

于是賣家收回了房子，買家付出的數百萬盧布房款則落入了黑代理的口袋。買家可以起訴以索回購房款，但為了逃稅，大多數俄羅斯房屋買賣合同上顯示的金額都大大低于實際的交易價格，所以即使勝訴，買家仍將損失慘重。

這種詐騙到底坑了多少人？俄羅斯《生意人報》2012年時估計每年約有1000例;有網友則表示莫斯科市區大約三分之一的二手住宅交易，最后會鬧上法庭。

于是，就出現了《紐約時報》2018年底報道里的狀況：近年來，莫斯科每年約有14萬筆交易要求賣家出示精神狀態證明。

另一些黑代理則偽裝成小額信貸公司甚至律師事務所。他們誘騙人們簽署貸款協議，其中卻夾藏著一條公寓銷售協議。買房者辛辛苦苦償還債務，結果卻發現新的“房主”打上了門，宣布你家已經不是你家了——這名“房主”往往也是黑代理找來的，攫取的房子則成了騙子的美餐。

不僅要錢，而且要命

“2011年秋天，黑代理奪走了我哥哥米哈伊爾·科爾欽唯一的房子——莫斯科的公寓。我哥哥是殘疾人，有精神病。騙子獲得了他的信任，安排他在雜貨店工作，他就乖乖地簽了幾份他們遞來的文件，其中包括將公寓賣給他們。”一個名叫伊蓮娜的莫斯科居民說。

黑代理不僅利用精神病患者、獨居老人和酗酒者的名義誆騙買家，還把魔爪直接伸向了這些社會弱勢群體，用各種方式巧取豪奪他們的房產。由于這些人往往沒錢、更沒有關系，所以很難在法庭上保護自己，其中一些不幸者甚至連上法庭的機會都沒有。

2018年9月，俄羅斯警方破獲了一個黑代理組織，他們盤踞在莫斯科北部的特維爾地區，專門坑害一些想賣掉首都的房子、來此地養老的人。房子售出后，這些冒牌的中介會忽悠賣家把收益存入他們控制的一種托管賬戶，然后邀請客戶到一個郊外的湖邊“看房”。

興沖沖的賣家絕不會想到等待他們的將會是什么：黑代理把這些無辜的人摁在水里溺死、或者用塑料袋勒死，然后把尸體扔進湖中。“我會等大約10分鐘，沒有了生命跡象再離開。”領頭的羅曼·舒蓋貝夫在警方發布的自白視頻中說，他是一名持證的房地產經紀人。警方表示，該組織在5年間殺死了9名客戶。

同樣是在2018年，9月3日，一群黑代理闖入了莫斯科一所臨終關懷醫院，試圖逼迫一個老太太把她的兩居室公寓“贈予”他們;9月20日，一名59歲的退休者在克拉斯諾亞爾斯克被綁架，匪徒用卡拉什尼科夫沖鋒槍逼迫他簽署出售自己公寓的委托書。

某種程度上，執法和司法機構的腐敗，為這些黑代理開了綠燈——2018年2月，俄羅斯內政部和聯邦安全局特工拘捕了兩名莫斯科警察，指控他們協助了黑代理的勒索并從中獲利。

“這是自我防備”

法院的救濟被視為抵御無家可歸現象的堡壘，卻讓數不清的黑代理鉆了空子。擔驚受怕的買家們不得不要求賣家提供健康證明，可即便如此還是難免“道高一尺，魔高一丈”。

退休警察瓦切斯拉夫·利亞博夫夫婦2000年12月買下了一套莫斯科的三居室，謹慎的丈夫仔細檢查了賣家——時年19歲的柳德米拉·塔茨希娜和她41歲母親的醫療和心理健康證明，可是依然未能避免被法院趕出新家。

塔茨希娜的小姨起訴稱，母女倆簽署合同時都處于“酗酒之后的不正常狀態”，不具備行為能力。利亞博夫看到的體檢證明是在簽合同前兩星期開具的，法院認為這對判斷售房者在簽合同時的心智狀態毫無用處。

如今，一些房地產經紀人甚至會在簽署合同時找來護士，當場采取交易雙方的呼吸樣本進行精神狀況檢測。

科托娃夫婦進行檢測時，買家也來到了醫院，他們更急切地需要這份文件，因為很多銀行在發放貸款時同樣擔心橫生枝節。

“這是自我防備。”莫斯科房地產經紀人米哈伊爾·巴克說，“在俄羅斯，總會有欺詐事件發生。”

摘自《看天下》