城市老工業區中舊城改造策略探析
——以合肥市瑤海區嘉山路街道為例

李德，尤曉旭

（1.合肥市規劃設計研究院，安徽 合肥 230001；2.安徽新華學院土木與環境工程學院，安徽 合肥 230001）

0 前言

瑤海區作為合肥市的老工業城區，曾聚集著合肥市75%的企業，貢獻著城市一半的GDP。，伴隨著合肥軌道交通的高速發展，瑤海區全力推進大城改、大建設。其中城建工作按照優化布局、配套成網、提升功能、適度超前的要求，狠抓基礎設施建設、舊城改造、環境整治、保障性住房與大建設復建點建設等工作，為“大湖名城、創新高地”建設做出了貢獻。2014年3月，合肥瑤海老工業區正式列入國家首批城區老工業區搬遷改造試點，老工業區搬遷改造工作將全面加快推進的同時，一批低碳環保高新技術企業紛紛入駐，新興產業正在落地生根，蓬勃生長。

1 嘉山路街道改造背景

《瑤海區舊城更新改造規劃》實施為項目更新改造計劃的實施提供了上位依據，明確了改造的范圍和功能要求。作為《規劃》出臺后首批通過立項的更新改造項目，更應把握良好的政策環境，加快更新改造的步伐。

嘉山路街道改造目前已列入瑤海近期舊城更新的第一批計劃，片區舊城更新改造將為淮南路、鳳臺路的建設；青龍路、白龍路的擴建；新蚌埠路、臨泉東路沿線城市景觀整治；龔大塘、鴨林沖等城中村的改造；片區教育、體育、社區、菜市場、社會停車場等各類公共服務設施完善奠定基礎，是片區交通和功能提升的前提條件。

2 片區分析

2.1 現狀分析

2.1.1 區域交通分析

嘉山路街道更新單元處在瑤海區最西側，周邊由北一環、北二環、新蚌埠路圍成，內部有數條重要的區域次干道，3號軌道線目前也在建設中，具有優越的對外交通條件，方便與城市各個功能組團聯系。同時單元內淮南鐵路即將改造成合肥首條城市輕軌，為單元發展提供良好的交通支撐。

2.1.2 區域功能分析

從現狀功能格局看，片區位于三大城區、一個國家級開發區交界處，臨近火車站和大東門副中心，功能受到輻射，地塊西部幾個大型居住區已形成規模，居住人口密集。但整體而言，嘉山路街道單元還較為欠缺具有特色與規模的商業以及公共服務設施，特別是中小學校。改造片區有兩個大型城中村，南部是中低端制造業密集的地區，城市的土地價值未能得到有效的體現，急需通過片區改造，推動片區功能完善和升級。

2.1.3 現狀土地利用

本次規劃范圍基本為建成區，地形大多較為平坦。總體上來看，嘉山路街道土地使用性質較為單一，以居住用地、工業用地、村莊用地為主，另有少部分商業用地、公共服務設施用地。地塊內道路、市政、教育、醫療、綠化等作為公共用途的用地比例明顯偏低：商業服務業用地極少，僅占6.6%；公共服務設施用地極少，僅占1.7%，且以醫療衛生為主；公共綠地極度稀缺，僅占1.8%，且分布不均。

2.1.4 人口情況

嘉山路街道共有板橋、三角線、七里塘三個社區，共2.54km2，現狀約為7.5萬人，人口密度達到2.95萬人/km2。在瑤海區所有街道中人口密度最高。2.1.5道路交通狀況

嘉山路街道對外聯系的主要道路有北二環、北一環、臨泉路、新蚌埠路等。區域內路網密度低，閑置鐵路多，斷頭路多。整個街道內無固定公共停車場，僅有一處社區籃球場改成的臨時停車場。

2.2 改造分析

2.2.1 發展優勢

①片區擁有良好的區域交通基礎，加之本項目地處嘉山路街道，位于老城區核心位置，所以本片區改造單元，具有極高的市場地位，具有巨大的發展潛力。

②目前鳳臺路、淮南線輕軌及軌道3號線的都在建或準備建設中，伴隨交通設施建設，片區交通條件將得到極大改善，進而提升片區改造價值，為片區整體更新改造創造有利條件。

③規劃區用地權屬情況較為清晰，南邊有已停產的工業產房數片，具有先建后拆的空間優勢。其次，單元內用地開發強度較低，同時現狀建筑質量普遍較差，存在大量的老舊建筑，有效降低了拆除成本。

2.2.2 發展機遇

①地鐵3號線和淮南線輕軌未來將經過規劃區內。規劃地塊處于軌道200m核心圈層之內，將成為公共服務核心的直接載體。

②國務院批復《全國老工業基地調整改造規劃》將瑤海區作為安徽唯一一個市轄區列入規劃范圍。2016年編制完成的瑤海區舊城改造規劃中，區域內鴨林沖、龔大塘等均被列為三舊用地，并計劃在2016～2018期間拆遷改造，并設有鴨林沖、龔大塘安置點。

2.3 待解決問題

①如何在項目中協調落實上位規劃中的“三大設施”；

②如何科學合理有效合理選址安置方式和安置點；

③如何提升地區經濟活力及空間品質；

④如何準確把握改造片區定位，打造示范建設項目；

3 舊城改造策略研究

3.1 定位分析

3.1.1 主導功能發展趨勢

結合地區的發展特征，地區的功能定位將從“公共價值導向”、“產業價值導向”兩個層面進行研究。

①公共價值導向

規劃區內目前的居住環境及配套設施相對落后。居住用地以城中村為主，居住品質及居住環境較差。嘉山路街道公共服務設施欠賬較多，目前片區內僅有1所小學、無中學，且街道成立不久，社區服務、醫療衛生等配套設施相對落后，規劃需逐步完善公共服務設施，提升片區居民的幸福指數。

②產業價值導向

嘉山路街道未來的商業服務業需求持續擴大，嘉山路街道的升級改造，從原有以零散工業生產為主的產業模式轉向綜合的商業服務及配套設施服務，嘉山路街道欠缺大型商業空間，目前仍以中小型消費性的商業中心為主。

3.2 改造策略

策略①——片區性商業服務綜合中心

從產業價值導向出發，更新單元應成為嘉山路街道綠色產業發展的動力源，利用舊城改造實現商業聚核；促進區域經濟增長、推動產業調整；推動嘉山路街道建設，完善城市功能；創造就業機會，聚集產業人才。

主導功能為綜合購物中心、兼有商業步行街+臨街商鋪。

策略②——綠色交通綜合樞紐

從公共價值導向出發抓住軌道、有軌電車建設的機遇，結合軌道、有軌電車站點設施，增設公交首末站和出租車停靠站，建立立體化的人行交通體系連接周邊設施與軌道站點設施。

主導功能為公交樞紐、地鐵接駁空間、停車換乘設施。

策略③——人居環境示范項目

從公共價值導向出發，更新單元應抓住軌道建設的機遇，以此提升嘉山路街道片區整體人居環境；不僅滿足原居民的合理生活需求，補充與完善公共配套設施；同時為高級人才提供安居空間，提升嘉山路片區的競爭力，并提供更多的公共交通樞紐設施，改善居民生活品質。

主導功能主要是品質住宅、保障性住房及公共配套設施。

3.3 舊城改造項目的措施與建議

在以前的“舊改”模式中，決策者多以開發商的意愿為主導，長期忽略了居民的意見和想法，使得政府、開發商和居民矛盾重重，從而影響“舊改”項目的工作進展和工作成效。在新的舊改模式下，充分采納當地居民的意見和想法，讓居民親身參與到“舊改”工作當中去，往往能事半功倍。這是因為當地居民都是長期在此居住，對這片區域的環境更熟悉，了解更透徹、情感更豐富深厚，也有更迫切的改造意愿，掌握更精準的改造方向。

其次，城市更新應從尊重歷史文脈的觀點出發，加強對舊城區歷史文化遺存保護，通過改造與保護的協調統一，使舊城區域再現歷史風貌，使傳承和創新、古典和時尚、傳統和現代有機結合。