住宅工程竣工驗收研究

葛國勝，蔣文 （馬鞍山市建設工程監督站，安徽 馬鞍山 243000）

1 當前的住宅工程竣工驗收開展情況

2013年12月，住房和城鄉建設部發布了《房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收規定》（建質[2013]171號）（以下簡稱規定），對驗收的組織單位、驗收條件、驗收程序、監督重點等均做出了具體規定，進一步規范了全國范圍內的工程竣工驗收，包括住宅工程竣工驗收。但在實際執行過程中，還存在落實不到位的情況，部分領域法律、法規還不完善，主要體現在以下幾個方面。

1.1 房地產開發單位

房地產開發單位是住宅工程竣工驗收的組織單位，因此房地產開發單位對能否落實《規定》起著至關重要的作用。但依據現有的法律、法規，履行住宅質量保修義務的是施工單位，因此，房地產開發單位更多的是關心市場和交付期限，在一定程度上決定了房地產開發單位嚴格履行竣工驗收職責的動力不足。常見的情況有：一是項目負責人及工程技術人員更換頻繁，容易導致竣工驗收組織人員、項目負責人和工程技術人員對竣工驗收嚴肅性的淡化；二是對竣工驗收條件不認真核實，如設計變更手續不完善等；三是竣工驗收方案空泛，未組織勘察、設計、施工、監理單位事前共同制定；四是未按《規定》、《建筑工程施工質量驗收統一標準》（GB50300-2013）規定的應參與驗收的人員要求組成驗收組；五是不能將驗收的時間、地點及驗收組名單在7個工作日前書面通知負責監督該工程的工程質量監督機構，本質上還是對竣工驗收的不重視。

1.2 施工單位

施工單位是將設計圖紙變為工程實體的直接實施者，竣工驗收很大程度上是對施工成果的驗收。當前，在住宅工程竣工驗收過程中，施工單位存在的主要問題有：一是由于組織單位房地產開發單位的不嚴格，為施工單位存在僥幸心理提供了可能；二是違法轉包、分包及掛靠行為在一定程度上仍然存在，再加上在竣工后落實保修義務時，施工單位常常會由工程實際承包人來承擔，這樣會有可能促使施工單位、有關負責人的驗收意識弱化；三是一些施工單位技術負責人不能按資質標準的要求進行配備，技術、質量的驗收的能力不強，往往不能提出有針對性的驗收意見。

1.3 監理單位

由于監理費用由房地產開發單位支付，具有受委托性質，所以在竣工驗收過程中，會把滿足房地產開發單位需要放在重要位置，再因為大部分情況下監理單位不需要參與竣工后質量保修事務，使得監理單位在竣工驗收過程中存在敷衍的可能。如由監理單位組織的住宅工程分戶驗收流于形式；竣工驗收前，不認真組織竣工預驗收；質量評估報告存在模塊化制作的現象等。

1.4 勘察、設計單位

勘察、設計單位是竣工驗收組的組成部分，但勘察、設計單位存在的主要問題有：一是應參與驗收的人員不能參與或者出現勘察、設計單位另行委派人員的情況；二是勘察、設計單位竣工驗收評價報告過于簡單，未就執行法律、法規和強制性標準以及竣工檢查的情況進行總結，甚至以“符合”作為報告的全部內容。

2 措施

2.1 嚴格工程竣工驗收責任落實

2.1.1 強化房地產開發單位竣工驗收首要責任

強化房地產開發單位竣工驗收首要責任，是保證房地產開發單位嚴格落實《規定》、提高竣工驗收質量的關鍵。住宅和其它工業產品一樣，因其商品屬性，決定了生產者必須承擔產品質量責任。但住宅的生產者是房地產開發單位還是承建房地產開發單位項目的施工單位，還是兩者都是，目前還存在邏輯上的模糊。筆者認為，房地產開發單位作為投資者，也是投資收益者，應當被視為生產者或者生產者之一，因此需要承擔質量責任。基于上述分析，一是嚴格落實《建設工程質量管理條例》（國務院令279號）第五十八條“對不合格的建設工程按照合格工程驗收的”進行行政處罰。二是要強化房地產開發單位首要保修責任和施工單位的實施責任，在施工單位不履行或者沒有能力履行的情況下，房地產開發單位先行履行實施責任，再向施工單位進行追償，使住宅所有人的合法權益得到保障。

2.1.2 強化竣工驗收施工、勘察、設計單位主體責任和監理單位主要責任

強化竣工驗收主體責任，可以通過以下途徑得到有效解決。一是要加大對違法發包、轉包、違法分包及掛靠等違法行為的單位和個人的查處力度，落實法人授權和項目負責人承諾制度；二是按照《房地產開發企業資質管理規定》（中華人民共和國住房和城鄉建設部令第24號），落實工程技術相應專業人員資格要求；三是對照《建筑業企業資質標準》（建市[2014]159號），落實參與竣工驗收的施工單位技術負責人的職業經歷、專業和職稱要求；四是檢查監理單位組織竣工預驗收的情況。

2.1.3 強化質量監督機構的竣工驗收監管責任

《規定》第八條規定，“負責監督該工程的工程質量監督機構應當工程竣工驗收的組織形式、驗收程序、執行驗收標準等情況進行現場監督，發現有違反建設工程質量管理規定行為的，責令改正，并將對工程竣工驗收的監督情況作為工程質量監督報告的重要內容”。因此，質量監督機構應履行住宅工程竣工驗收監督職責，并承擔監管責任。

2.2 具體方法

2.2.1 規范竣工驗收監督行為

各地質量監督機構可以結合實際，采取一些行之有效的方法。如我省合肥市制定了《關于進一步加強合肥市房屋建筑工程竣工驗收監督工作的通知》（合建質安[2017]84號），在全市范圍內統一竣工驗收監督程序，規定竣工驗收監督組隨機確定，并結合質量管理和質量投訴實際情況，定期發布工程質量突出問題竣工驗收“一票否決”清單；馬鞍山市實行竣工驗收報告制度，規定片區監督室事前將竣工驗收的項目、時間、工程復雜程度等向分管領導報告，分管領導再根據工程情況確定竣工驗收監督組的人員組成。

2.2.2 規范竣工驗收行為

竣工驗收方案的合理性和可操作性可以有效減少竣工驗收成果的誤判率和錯判率，因此，房地產開發單位應依據監理單位組織進行的預驗收情況，組織施工、監理、勘察、設計單位對竣工驗收方案進行討論，制定可行性的竣工驗收方案。加強對竣工驗收方案的檢查，是工程質量監督機構落實《規定》，提高監督能效的一項重要手段。如合肥市規定無竣工驗收方案或方案未經審批建設單位不得組織竣工驗收。另外，公開竣工驗收、主動接受社會監督，可以促進竣工驗收進一步公正。如馬鞍山市和滁州市實行竣工驗收前公示制度，將竣工驗收的組織單位、驗收單位和驗收組成員通過網站公示。

2.2.3 強化建筑市場監管

市場決定現場，“放、管、服”三者不可偏廢，既要做好“放”和“服”，還要強化“管”，只有將三者有機地聯系在一起，才能真正做到優化營商環境，“放”、“服”與“管”并不矛盾。因此，管理部門既要強化事前服務又要強化對建筑市場如企業資質和人員的事中、事后監管，為建筑施工現場提供優良的先決性條件。

2.2.4 執業資格考試和繼續教育要對竣工驗收加以關注

竣工驗收是一項應用性強的工作，目前，我國研究型、教學研究型及應用型高等教育對實際應用能力的培養還沒有引起足夠重視，取得相應執業資格和職稱的工程技術人員實際工作能力不強的情況并不少見。筆者建議：一是在高等教育中增加應用能力培養的比重；二是在建造師、總監理工程師等執業考試及專業技術人員繼續教育過程中，增大如竣工驗收、“分戶驗收”等的培訓考核比重，增強動手能力。

2.2.5 通報竣工驗收后質量投訴受理情況

通報質量投訴受理情況，可以促進相關單位和相關人員質量意識的提高。從2014年起，馬鞍山市均對年度質量投訴受理情況進行通報，對質量問題處理推諉扯皮、“分戶驗收”和竣工驗收不嚴格的典型情況予以曝光。實踐證明，通報質量投訴受理情況，可以作為質量監督工作的一項輔助手段。

2.3 推行實施工程質量保險

推行工程質量保險，可以更好地落實建設單位的首要責任和企業的主體責任，推動政府職能轉變，化解工程質量風險，維護建筑物所有人合法權益。目前，馬鞍山市已摸索開展工程質量保險試點工作近3年，已有30個項目購買了質量保險，從試點的情況看，質量保險對質量保修義務的落實起到了積極作用。

3 結語

嚴格住宅工程竣工驗收，是確保不合格工程不流向社會，維護住宅所有者和使用者合法權益的關鍵環節。按照住房和城鄉建設部《房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收規定》（建質[2013]171號）開展竣工驗收研究，因地制宜制定竣工驗收管理辦法和竣工驗收監督措施，同時加強竣工驗收事前和事后的管理和監督，可以為竣工驗收達到較好效果提供保障。