房貸方式與債券收益淺析

(武漢大學經(jīng)濟與管理學院 湖北 武漢 430072)

一、引言

在08年次貸危機之后，投資理財這一話題引起了廣泛討論，人們都想知道怎樣的投資才是低風險而且符合自己最大利益的。當前房地產(chǎn)市場依舊火熱，而由于股票市場持續(xù)的低迷，很多人已經(jīng)把視線轉(zhuǎn)向了其他的金融理財產(chǎn)品，債券便是其中之一。因此，本文在此介紹了房屋貸款的兩種主流方式，以及債券定價的相關(guān)問題，希望可以供讀者在作理財選擇時提供一些參考。

二、主流房貸方式：固定利率與浮動利率

銀行提供的房屋貸款形式多種多樣，這些貸款的區(qū)別主要是通過不同的還款利率來體現(xiàn)的。根據(jù)自己的實際需要與個人偏好，投資者們可以從中選取最適合自己的貸款方式。這些房貸方式中有兩種最常見的，也就是固定利率房屋貸款和浮動利率房屋貸款(亦即可調(diào)整利率房屋貸款)。固定利率房屋貸款在其完整的還款期內(nèi)都有著固定的利率，而浮動利率房屋貸款的利率則會隨著時間的推移變化，通常與一些特定指數(shù)有關(guān)系。

三、債券及其收益分析

(一)什么是債券

大致上來說，債券可以被看做一種債務(wù)關(guān)系。債券的發(fā)行者必須在債券到期之前持續(xù)向債券的認購者支付利息，并且在債券的到期日向認購者支付本金。相應(yīng)的債券的認購者在持有債券的過程中會持續(xù)的收到利息，并在到期日收到發(fā)行者支付的本金。債券的利率是固定的，不會隨著經(jīng)濟體的市場利率變化而變化。也就是說債券的認購者完全知道自己會在何時，以怎樣的利率收到自己的利息，也知道自己會在何時能夠收回自己的本金。總的來說，債券的支付流程是固定的，可以被看做一種“固定收入證券”。

(二)收益曲線與預期理論

顯而易見的，債券的價格越低，則購買債券后的收益就越高，債券價格越高，則購買債券后的收益就越低。由于債券的現(xiàn)金流是確定的，收益率越高，則其現(xiàn)金流的現(xiàn)值就會越低。債券收益率的變化也可以由收益曲線來描述，在債券的收益曲線中，債券的到期時長是自變量，而債券的收益率是因變量，債券的收益曲線很好的闡釋了債券收益率與其到期時長的關(guān)系。

當短期債券要比長期債券在市場上更受歡迎時，短期債券的價格會上升，從而其收益下降。因此，隨著債券到期時長的增加，此時債券的收益曲線會呈現(xiàn)上升的趨勢，而當市場上的長期債券要更受投資者歡迎時，供求關(guān)系的變化使得短期債券的價格下降，因此其收益上升，從而此時如圖二所示，隨著債券期限時長的增加，收益曲線是向下傾斜的。在另一種情形下，也就是當長期債券和短期債券在市場上同樣受歡迎時，隨著債券期限的延長，收益曲線會呈現(xiàn)出平坦移動的趨勢，如圖3所示，收益率隨著期限延長保持在一個相對固定的水平上。

這里可以采用預期理論來對收益曲線的這些變動趨勢進行解釋。預期理論認為市場對未來的短期利率變化的預期會影響人們對長期債券和短期債券的需求。上升趨勢的收益曲線意味著當前市場預期在短期內(nèi)未來利率會上升。相應(yīng)的，下降趨勢的收益曲線意味著市場預期在短期內(nèi)未來利率會下降。

(三)債券收益率與其它特性的相關(guān)性分析

為了進一步驗證債券的收益率與其種類和風險因素的關(guān)系，下面利用了近期一些國際債券的具體數(shù)據(jù)，對其到期收益率與每100美元面值的債券價格、息票、種類以及到期時長作了回歸及相關(guān)性分析。本文這里從當前國際債券市場的債券中選取了20支，其中10支為政府債券，10只為公司債券，為了方便回歸分析，政府債券在種類這一項上的賦值為1，相應(yīng)的公司債券的賦值則為2。回歸對應(yīng)的公式如下：

y=αc+βt+λi+μp+ε

其中y指到期收益率，c指債券種類，若為政府債券，則c=1,若為公司債券，則c=2，t代表債券剩余的到期時間，而i代表息票，也就是債券每單位時間支付的利息，p代表債券的價格。這里假設(shè)c,t,i,p都是不顯著地。本文所選取的近期國際市場上的二十支債券的具體數(shù)據(jù)如下表1所示：

比0.05大就接受原假設(shè)。

表1 債券相關(guān)數(shù)據(jù)(來源：http://bond-yields.com/)

使用eviews,以到期收益率ytm為因變量，其他四個變量為自變量進行回歸分析，得到的結(jié)果如下表2：

從表2中可以看出，在R2值高達0.940216，意味著模型的契合度比較高，模型的設(shè)定是合適的。而在95%置信區(qū)間下，息票i，剩余到期時間t，以及債券價格p得概率都在5%以上，因此接受原假設(shè)，也就是說這三個變量是不顯著的，它們與債券的到期收益率沒有明顯的相關(guān)關(guān)系，而債券的種類則拒絕原假設(shè)，它是顯著地，與債券的到期收益率有明顯的相關(guān)關(guān)系，且為正相關(guān)關(guān)系，也就是說，如果債券的種類是公司債券，那么其到期收益率會高于政府債券。而在90%置信水平下，債券的價格也是顯著的，且為負相關(guān)關(guān)系，也就是說債券的價格越高，其到期收益率會越低。可以看出，在結(jié)果中債券的剩余到期期限t與到期收益率的相關(guān)性很低，也就是說債券的剩余到期期限不會對其到期收益率有明顯影響。下面拿掉這一項數(shù)據(jù)，采用下面的公式進行再一次回歸：

y=αc+λi+μp+ε

回歸結(jié)果如下表3：

表3 eviews回歸結(jié)果(2)

可以看出，結(jié)果(2)與結(jié)果(1)相比，沒有很大的變化，在95%置信水平下，債券種類這一變量仍然是顯著的，債券是政府債券還是公司債券對債券的到期收益率有著相當明顯的影響，而其他三個變量都不顯著。但是在90%置信水平下，債券價格也是顯著地，且與到期收益率呈負相關(guān)關(guān)系，即債券價格越高，到期收益率就越低。

可以看出，上述回歸分析的結(jié)果與前文的討論中提出的觀點基本相合。債券的種類決定了其風險程度，風險程度高的債券擁有更高的到期收益率，相應(yīng)的，價格也對債券的收益率有影響，價格更高的債券收益率更低。而息票雖然表現(xiàn)并不顯著，但也可以認為它與債券的到期收益率是有正相關(guān)關(guān)系的，一般來說高息票率的債券的到期收益率也會更高一些。而債券的剩余到期期限則與債券到期收益率沒有明顯的相關(guān)關(guān)系，這實際上也與之前的分析符合，在債券的收益曲線中可以得知隨著期限的延長，債券到期收益率的變化方式并不是固定的，會隨著經(jīng)濟環(huán)境及市場對未來利率的預期而變化。

四、結(jié)論

針對當前受到廣泛關(guān)注的個人投資理財問題，本文解析了房地產(chǎn)市場主流的貸款方式，固定利率貸款和可調(diào)整利率貸款的具體支付過程，并初步介紹了另一種金融衍生產(chǎn)品債券的基本概念、特性以及影響其收益的因素，以期為讀者提供參考。

本文的第一部分，構(gòu)造了一個房屋貸款的例子。通過這個例子對兩種房屋貸款方式進行了比較，兩種貸款都是以年為單位分期完全攤付的貸款，但是按照不同的利率計算利息。固定利率貸款的優(yōu)點在于在還款期內(nèi)其償付情況要相對穩(wěn)定，不會因為利率的上升給借款人突然性的增加負擔，使得借款人可以為自己作出合適的預算安排。然而，固定利率貸款的缺點在于，如果市場利率發(fā)生了相當程度的下降，借款人也無法因此享受到任何收益，仍然必須按照之前的數(shù)目支付利息。對可調(diào)整利率貸款來說，優(yōu)勢在于在一些時候會有更低的初始借款利率，從而借款者可以進行更大額度的借貸，而如果市場利率在未來下降了，那么借口者的還款壓力也會得到相應(yīng)的減輕。可調(diào)整利率貸款的不利之處主要在于如果未來市場利率上升，那么借款人就不得不以更高的利率支付貸款。

在本文的第二部分，對債券的基本概念和相關(guān)特性進行了闡述。債券帶來的收入是固定的現(xiàn)金流，而債券的價格是由此現(xiàn)金流的預期現(xiàn)值決定的。債券的收益與債券價格負相關(guān)，不過債券收益曲線的形狀也會受到其他一些因素的影響。如果較短期限債券在市場上更受歡迎，較長期限債券的價格下降，則債券收益曲線會隨著期限變長向上傾斜，如果較長期限債券在市場上更受歡迎，較短期限債券的價格下降，則債券收益曲線會隨著期限變長向下傾斜。同時，有一些權(quán)威性的機構(gòu)給債券進行了信用評級，信用評級某種程度上代表著債券的違約風險的高低，對債券價格的評價應(yīng)該考慮其違約風險，高違約風險的債券通常用低價格作為補償來吸引投資者。一般來說具有更高信用評級的債券會有更高的價格和更低的收益，而具有較低信用評級的債券會有更低的價格和更高的收益率。

隨后，為了進一步驗證這些觀點，本文選取數(shù)據(jù)進行了回歸分析，分析結(jié)果基本符合前文所述內(nèi)容，債券的種類不同，也就是風險大小的不同，對債券的到期收益率高低有著顯著地影響，風險越高的債券通常收益率越低，而債券的價格對債券的到期收益率的影響則相對不是很明顯，而且是負面的，債券價格越高，債券的到期收益率就越低，相應(yīng)的，債券的息票率越高，債券的到期收益率也傾向于變得更高，但影響更為微弱，而債券的剩余到期期限則與其到期收益率沒有明顯的相關(guān)關(guān)系，隨著市場對利率預期的不同到期期限長度的變化對應(yīng)的債券到期收益率的變化也會不同。