開封傳統民居民宿化改造探索研究

冉恩宇 （河南大學土木建筑學院，河南 開封 475000）

1 引言

民宿產業發展迅速，它能有效吸引人氣，給人們帶來的體驗式度假旅游服務，推動著傳統酒店行業向地域個性化服務過渡，但其發展依賴于所在地的歷史文化、人文精神、自然環境景觀等地域文化特色。

開封市作為首批國家歷史文化名城，歷史悠久，文化遺存豐富，宋文化氣氛濃郁，民俗活動多樣，地域特色顯著。隨著城市發展，城市更新工程不可避免的觸及許多古街巷與傳統民居等老舊空置民宅，由于保護能力與條件不足，傳統民居面臨被拆除破壞局面。

建議結合城市發展規劃，通過把傳統民居進行民宿化改造以保護傳統建筑的同時，為開封旅游城市發展做出貢獻。開封市適宜民宿產業發展，能提供豐富的東京汴梁民俗文化特色以及豐富的人文景觀，政策補助力度較強，為住宿產業提供大力支持。同時，民宿產業發展能為開封帶來民間投資，老舊住宅與空置房屋均可通過改造民宿再利用，保護歷史遺存，改善老舊房屋居住環境，提升開封市住宿服務品質。

近年來開封民宿產業仍處于空窗期，相關法律法規仍未完善，本文針對開封市城市收入、土地交易、房地產市場等現狀分析，結合民宿產業發展特質，進行開封市民宿改造可行性研究，為民宿產業在開封市發展提供參考。

2 開封民宿研究背景

2.1 開封市城市發展現狀

2.1.1 城市定位

開封市是中國八大古都之一，位于省會鄭州西南40km處，2017年統計全市人口454.93萬人。作為中原城市群地區性中心城市，開封承擔鄭州部分教育職能，與開封本身悠久的歷史文化背景相呼應。

開封是以旅游為支柱產業的城市，豐富的文物遺存是古城特色之一，現存文物保護單位263處，13處為國家級，38處省級，享有中國優秀旅游城市稱號，2016年全市GDP1748億元，其中旅游產業398億元，超過25%。近年來開封市第一產業占比逐漸下滑，第二產業穩定在40%左右，第三產業穩步提升，至2016年占比43%。

2.1.2 城市規劃

城市整體規劃向西發展，重點開發汴西新區與鄭東相融，中心城區與北部城區由于古城保護政策，控制開發，整體采用“中疏、北控、東調和南改”布局。

開封市文化與經濟發展程度不匹配，僅靠旅游服務單一產業鏈發展，留客能力弱，經濟發展滯后。目前重點打造鄭汴新區，向鄭融城，中心城區因古城保護政策已經飽和，東側多為村落，南側工業為主，北邊的連霍高速與黃河成為屏障，唯有向西發展，借力自貿區的實施打開僵局。

2.1.3 城市發展面臨的問題

遵從歷史文化名城定位，近年來開封政府在仿古修復與古建筑維護上投入很多，但對于古街巷、傳統民居等并不看重，盲目新建、改建造成開封歷史建筑整體格局受到不同程度的破壞。

2.1.4 開封傳統民居現實困境

開封傳統民居多數為存在時間久遠而保存相對完整的住宅，不同于皇家園林規格用材要求嚴格，且民居形制多為當地特色布局。由于年代久遠仍能保存相對完整，這些傳統民居建成時為當地民間代表性建筑，工程質量、造型裝飾、規模布局均為首屈一指，反映當地民間建筑特色。同時，由于物質生活水平的提升與人們居住條件變化，傳統民居的光線昏暗、不通水電、狹小擁擠、潮濕封閉、交通不便、私密性不足等問題突顯，不能滿足生活居住需求。

2.2 民宿發展現狀研究

2.2.1 民宿概念的起源與定義

民宿一詞來源于日本「民宿」，同英美的“Bed&Breakfast”（簡稱B&B）本意接近，即為旅客提供住宿和免費早餐的家庭式賓館[1]。民宿多為利用自家住宅或者租賃房屋的空閑房間，以副業方式經營，突顯當地自然或人文景觀、民俗民風與特色習俗活動，為游客提供入鄉隨俗的住宿服務。

民宿這種經營方式因環境與文化以及生活方式的不同而有所差異，歐州多為農莊式民宿，讓游客體驗農莊生活，享受田園環境；加拿大多采用假日農莊模式；美國多為居家式民宿與青年旅舍，提供廉價的住宿服務；英國則慣稱Bed&Breakfast，即提供睡覺的地方以及早餐。

近年來民宿發展逐步專業化，不再僅限于兼營式經營，民宿的定義應當有相應的改變。

在臺灣對民宿的定義有三點共識與兩個爭議，即民宿利用住宅空間，空間較小；由家庭經營以營造“家”的氛圍；結合當地特色活動與美食。爭議在于民宿所在地的選擇與經營方式[2]。

集合以上意見分析，把民宿定義為：經營者結合當地環境、人文、建筑資源，為消費者營造的一個具備家庭氛圍的小型餐飲住宿場所[3]。

2.2.2 民宿特點

民宿以“慢節奏生活、體驗式家居”取勝，不同于一成不變的旅館房間，千篇一律的酒店服務，民宿能夠使人體驗到各個地方不同于別處的特色風情，獨有的故事，能夠在旅途中有更多與人邂逅的機會。民宿的核心是依托于當地特色的人與故事，一個有著豐富閱歷、獨特人生經驗與一技之長的“老板”或“老板娘”為客人提供親情服務，如同一位老朋友展示自己家鄉一般展現當地風俗文化特色，可以為民宿帶來無數回頭客。

2.2.3 民宿發展現狀

民宿是國內旅游散客化和休閑度假體驗式出行趨勢的產物，是個性化的游覽方式。目前以相對低廉的價格為主打，游客以背包客、驢友等散客，中低收入群體為主。

民宿特質決定其規模不大，經各區域民宿調研統計，民宿客房數量基本都在30間以內，每間客房面積在10～30m2左右，民宿面積基本為400～1000m2。單間客房改造投資2～10萬左右，民宿投資總額基本40～300萬，所在地區不同與閑置用房改造、土地價格不同有所變化。

現今民宿收入依賴于所在地區自然景觀或人文景觀吸引而來的游客，其盈利方式以客房住宿服務收入為主，部分民宿通過特色餐飲、休閑娛樂活動產生額外收入。客房價格經調研發現大部分為200元以下，僅10%的民宿價格在300元以上。熱門景點與旅游風景區、休閑度假區的入住率能夠達到80%以上；觀光型旅游區入住率約50%，游客僅觀光景點，留客能力不足。民宿投資回報期在2～5年。

3 開封民宿發展探索

3.1 通過民宿經營方式解決開封民居保護與再利用問題

民宿需要土地以供建設，開封市2017年土地市場供應226萬m2，供銷比2.7，土地資源豐富。2017年土地市場成交均價110萬元每畝，比2016年下降24%。

對開封閑置房屋與民居改造投資相對靈活，以低價獲取老城區民居改造民宿的方式，獲取良好地理位置，在保護傳統民居的同時改善民居生活環境，使空置資源再利用，有效節約投資資本。

針對開封民宿改造項目存在的問題，提出有針對性的解決措施與具體設計策略：

①民宿依賴于周邊景觀空間設計，通過周邊環境整治建設良好的街區景觀；

②老城區內道路交通空間組織較為混亂，需要通過道路周邊退讓、局部地下隧道等形式實現人車分流，保留原始街道肌理的同時，緩解交通壓力，創建良好交通環境；

③通過傳統民居民宿化改造設計，改善傳統民居的人居環境，維護歷史街區整體景觀形象，突顯宋風宋韻，空置空間再利用，吸引外出務工勞動力回家經營，體現民宿人情味特色，突出本地民俗風情；

④文態產業鏈建設，民宿的發展依賴于民宿周邊有無良好的自然景觀風景或人文歷史體驗。充分利用開封本地慢節奏的休閑生活方式與濃厚的人文底蘊，引入特色產業，如開封盤鼓、豫劇、朱仙鎮年畫、大相國寺梵樂、夜市小吃、特色美食、文化表演等創造出文態產業鏈，豐富民宿人文景觀特色與體驗式游覽外，帶動整個文化產業發展，進而形成整個產業鏈的良性循環。

3.2 民居改造民宿設計探索

結合開封現存傳統民居及其周邊環境提出民宿改造設計注意要點，為今后開封傳統民居的民宿改造設計提供參考與借鑒。

①根據規劃要求，對保護區環境及房屋的規劃以修繕、清理、整改為主。根據四合院的完整程度和使用情況，對保存較好的四合院“盡量恢復其原始風貌和格局，修舊如舊”，以盡可能的保留四合院原有的歷史價值。對街區部分破損的房屋或院落，根據評估結果進行拆除或修建，對沒有保留價值的傳統民居進行整體民宿化改造[4]；

②民宿化改造面臨的主要矛盾是，傳統民居的落后生活環境與游客生活品質之間矛盾，民宿化改造勢必需要達到較好的采光、通風、保暖、聲光環境以及水電管網鋪設。本設計中通過屋頂局部改造起到類似天窗的形式取得頂部采光；立面上采用大面積玻璃以提高屋內光學環境；室內木柱、屋頂檁條等木構件全部保留（通過改造的框架結構支撐，木構件不承重僅作為裝飾構件）還原室內空間的傳統民居氛圍。

③保留傳統民居的四合院布局形式，優化院落與灰空間，同時結合建筑立面，讓院落中的植物在建筑立面上攀爬或直接在建筑立面上種植綠植。以提高游客住宿的體驗水平，同時民宿主人同樣居住在民宿之中，以家居空間為核心，像家一樣經營民宿。如：主人位于庭院中燒茶，請客人一起品茶聊天，介紹開封本地風土人情；午飯時間，主人召集各位客人一起包餃子等活動，充分展現民宿的人情味與慢節奏的休閑生活。

4 結語

開封民居改造民宿是一項一舉多得的工程，既能夠把閑置資源再利用，使本地旅游文化特色得以靈活運用，整治城市風貌，還能夠吸引民間投資，改善傳統民居惡劣居住環境，帶動周邊產業發展，提高開封市旅游城市底蘊，解決城市更新中傳統民居處理難題。