房地產：2018年銷售降溫2019年增長后勁不足

國信證券（香港）徐進

2018年商品房銷售降溫

近日國家統計局公布2018年房地產運行數據，2018年1-12月份，商品房銷售面積17.2億平方米，同比小幅增長1.3%，顯著低于2017年7.7%的增速，主要由于2018年房地產調控政策趨嚴以及棚改貨幣化安置比例下降。其中12月單月商品房銷售面積受年末開放商加速推盤沖量影響，銷售面積同比增長0.9%，增速較11月上升6%，止跌回升。2019年在三四線城市繼續受棚改貨幣化安置比例削減的影響下，商品房銷售面積延續回落態勢的可能性較大。

2018年1-12月商品房銷售金額15億元，同比增長12.32%，銷售金額的增長主要來自于銷售均價的提升（一二線城市銷售面積占比提升），1—12月銷售金額較1—11月增速上升3.5%。其中12月單月銷售金額同比增長12.32%，單月銷售金額延續小幅反彈趨勢。

2019年投資額增速或下行

2018年全年房地產開發投資額12.03億元，同比增長9.5%，比2017年上升2.5%，仍然保持自2015年以來的高位；增速較1—11月份小幅回落0.2%，好于市場預期。12月單月房地產開發投資1.02億元，同比增長8.17%，較前值下降了1.1%。未來隨著土地市場降溫，預計2019年房地產投資增速或將呈現緩步下行態勢，增速在5-6%左右。

2018年新開工增速表現強勁

2018年1-12月，商品房新開工面積20.9億平方米，同比增長17.20%，增速比2017年提高10.2%，創近兩年新高，表明房企新開工意愿普遍較強，希望趕在房地產市場進入下行周期前實現資金快速回籠。其中12月單月房地產新開工面積同比增長20.45%，增速較11月下降1.2%，增速雖小幅放緩但仍然表現強勁。

土地購置面積、成交價款增速回落

2018年土地購置面積2.91億萬平方米，同比增長14.20%，較前值下降0.1%，比上年回落1.6%。土地成交價款16，102億元，增長18.0%，較前值下降2.2%，增速比上年回落31.4%。土地購置面積、成交價款絕對值雖穩步增長，但自2018年下半年開始土地購置增速呈回落態勢，增長后勁不足。

投資建議

我們認為2019年商品房銷售面積在調控政策延續及棚改貨幣化安置比例繼續削減的影響下，高位回落態勢的可能性較大，考慮到對沖效應，部分城市“因城施策、分類指導”的政策指導下前期偏嚴調控政策出現微調的可能性增大，但不會改變行業整體將走弱的市場形勢。在此背景下，多數房地產企業的拿地的節奏或將放緩，觀望情緒增加，土地購置面積、土地成交價款、新開工面積等數據也將呈現增速回落態勢，增長后勁或顯不足。

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