企業(yè)觀察：房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的行為模式與方法

文/屠楚新

在我國國民經(jīng)濟(jì)實(shí)力逐步增強(qiáng)的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展日益穩(wěn)定，但是依舊存在泡沫房產(chǎn)、爛尾樓等問題，這主要是房地產(chǎn)企業(yè)中項(xiàng)目投資決策行為影響的。所以此文簡要的闡述了房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資決策的特點(diǎn)以及行為模式分析，并以此探索了房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的方式。

我國的房地產(chǎn)行業(yè)是在市場經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展中衍生而來的產(chǎn)業(yè)，在市場經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的進(jìn)程中得到了空前的繁榮，但是在房地產(chǎn)的發(fā)展建設(shè)中出現(xiàn)了諸多問題有待改進(jìn)，其中最主要的就是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策方式有待創(chuàng)新。

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策行為的基本特點(diǎn)

（一）前期性

房地產(chǎn)行業(yè)中的項(xiàng)目帶有一些前期性，其中的項(xiàng)目決策行為是否科學(xué)合理直接作用于房地產(chǎn)行業(yè)中不同項(xiàng)目的實(shí)施，所有的決策活動(dòng)都是在項(xiàng)目施工的前一個(gè)階段達(dá)成的，這種決策屬于一種相對(duì)系統(tǒng)的項(xiàng)目活動(dòng)，在實(shí)地調(diào)查的過程中需要有真實(shí)的信息數(shù)據(jù)，而且此項(xiàng)目活動(dòng)中的決策不能隨意改變，是決定房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵性因素。

（二）重要性

對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，其投資的資金相對(duì)較大，有些時(shí)候這些項(xiàng)目投資資金會(huì)影響企業(yè)的正常發(fā)展，而且項(xiàng)目的施工周期相對(duì)來說不短，其影響因素眾多，內(nèi)部存在諸多安全隱患。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目中的決策行為具有精準(zhǔn)性的信息和科學(xué)的數(shù)據(jù)，以此來減少企業(yè)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展來說是至關(guān)重要的。

（三）預(yù)測性

房地產(chǎn)項(xiàng)目中的投資決策方式能夠直接作用于項(xiàng)目后期的各個(gè)施工流程，而且需要其預(yù)測性特征，管理者可以依據(jù)項(xiàng)目數(shù)據(jù)分析、預(yù)測整個(gè)項(xiàng)目中的安全隱患，把這些隱患把控在一定的范圍內(nèi)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策行為是否科學(xué)合理需要從市場中的各種要素尋找的。另外，房地產(chǎn)外部的一些因素也會(huì)影響管理者的有效決策，增強(qiáng)投資決策行為的預(yù)測性特點(diǎn)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的行為流程

（一）市場調(diào)查

市場調(diào)查中真實(shí)的信息數(shù)據(jù)能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)投資決策提供可行性的參考措施，是其重要的前提條件和依托。因此有關(guān)房地產(chǎn)工作人員在對(duì)投資項(xiàng)目實(shí)施決策時(shí)需要對(duì)市場上真實(shí)的信息數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)研，從中尋找到項(xiàng)目所要面對(duì)的困境以及處理方案。

確定在處理問題的過程中創(chuàng)新決策行為模式，找準(zhǔn)市場時(shí)機(jī)優(yōu)化項(xiàng)目問題。

（二）確定決策目的

在投資項(xiàng)目實(shí)施決策之前需要設(shè)立科學(xué)的決策目的，而投資項(xiàng)目中決策目的建立以及項(xiàng)目規(guī)模都能夠作用于項(xiàng)目后期的工作。決策目的是按照市場調(diào)研中的問題產(chǎn)生的，主要就是為了協(xié)助工作人員優(yōu)化項(xiàng)目決策行為。

而且決策目的以及項(xiàng)目責(zé)任都是需要統(tǒng)一監(jiān)管的。另外，由于項(xiàng)目中出現(xiàn)的問題眾多，決策目的也需要設(shè)立多個(gè)，并且深入探索其內(nèi)部的各種矛盾和沖突，以此來處理項(xiàng)目中的平衡性。

（三）可行性方案的設(shè)置

按照房地產(chǎn)企業(yè)市場調(diào)研的真實(shí)信息數(shù)據(jù)擬定出可實(shí)施的措施。這時(shí)方案可以依據(jù)多元化的方式制定，讓決策者在其中選取最優(yōu)的措施，而且對(duì)于高質(zhì)量的可操作方案需要實(shí)施解析、比對(duì)，把一些風(fēng)險(xiǎn)性的因素排除，依照其中有效的信息制定風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防計(jì)劃。

（四）制定房地產(chǎn)投資效益的衡量標(biāo)準(zhǔn)

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)中可實(shí)施的項(xiàng)目決策方案實(shí)行高效的預(yù)測，制定相對(duì)科學(xué)合理的經(jīng)濟(jì)利益衡量標(biāo)準(zhǔn)，按照不同的標(biāo)準(zhǔn)訊取合適的決策實(shí)施計(jì)劃。在此過程中，房地產(chǎn)工作人員主要是從企業(yè)的運(yùn)行成本和社會(huì)效益兩個(gè)層面來權(quán)衡投資項(xiàng)目方案實(shí)施的可操作性，運(yùn)營成本就是投資項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施進(jìn)程中使用的各種能源，效益主要是在投資項(xiàng)目實(shí)施之后為房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益。二者之間的相互融合能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)決策人員選取一個(gè)最優(yōu)的計(jì)劃。

（五）房地產(chǎn)投資決策方案的評(píng)估與選定

房地產(chǎn)企業(yè)管理者在項(xiàng)目決策的過程中需要融合多種可操作的項(xiàng)目決策計(jì)劃，按照企業(yè)效益和成本預(yù)測標(biāo)準(zhǔn)對(duì)項(xiàng)目決策中的每個(gè)流程實(shí)行簡單的評(píng)估工作，在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展進(jìn)程中選取能夠給企業(yè)帶來較高經(jīng)濟(jì)價(jià)值的決策計(jì)劃。接下來借助工作經(jīng)歷判定方法、數(shù)學(xué)解析方式以及實(shí)驗(yàn)預(yù)測方式對(duì)項(xiàng)目決策實(shí)施有效的解析，進(jìn)而選取相對(duì)優(yōu)質(zhì)的決策計(jì)劃。

（六）房地產(chǎn)投資決策方案的實(shí)施與監(jiān)管

按照以上選取的項(xiàng)目決策計(jì)劃以及有效的決策實(shí)施流程，我們可以得知房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目中的決策是一個(gè)長期的過程，并且會(huì)受到諸多外界因素的作用，所以說房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策的實(shí)行是相對(duì)動(dòng)態(tài)的活動(dòng)，會(huì)依照市場的發(fā)展而變化，另外房地產(chǎn)企業(yè)管理者對(duì)整個(gè)決策活動(dòng)要實(shí)施有效的監(jiān)督和管理，及時(shí)調(diào)研投資項(xiàng)目的發(fā)展現(xiàn)狀，監(jiān)管最優(yōu)計(jì)劃的逐步發(fā)展，以此來推動(dòng)投資項(xiàng)目的正常運(yùn)行。

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策行為的影響因素

在實(shí)際的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策計(jì)劃實(shí)施的過程中會(huì)被外界的各種因素干擾，其中涵蓋了政治、經(jīng)濟(jì)、文化以及社會(huì)環(huán)境的影響，但是此文把以上影響因素歸為了外部因素和內(nèi)部因素。

（一）外部因素

這些外部因素指的是宏觀上的一些政策、自然社會(huì)環(huán)境等等，主要受國家的支配。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其是我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程中的主要成分，房地產(chǎn)市場的發(fā)展受到國家的監(jiān)控和當(dāng)?shù)卣块T的干擾。

（二）內(nèi)部因素

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的發(fā)展現(xiàn)狀會(huì)直接作用于房地產(chǎn)的項(xiàng)目投資決策計(jì)劃的落實(shí)，發(fā)展速度快并且相對(duì)成熟的房地產(chǎn)企業(yè)具有較強(qiáng)的決策行為，其中的決策計(jì)劃也相對(duì)科學(xué)；而且被房地產(chǎn)企業(yè)的本身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力約束，企業(yè)中的資源和要素如果充足，就能夠促使房地產(chǎn)決策工作的順利進(jìn)行。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的文化也能夠影響其項(xiàng)目投資的決策。

結(jié)束語

總而言之，我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部實(shí)行的項(xiàng)目投資決策能夠直接作用于房地產(chǎn)項(xiàng)目之后的運(yùn)轉(zhuǎn)，而且決策行為模式會(huì)受到市場中各個(gè)要素的影響，企業(yè)管理者在決策計(jì)劃落實(shí)的進(jìn)程中需要逐步強(qiáng)化和完善，加強(qiáng)決策計(jì)劃的可操作性和經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)而促使我國房地產(chǎn)企業(yè)健康、穩(wěn)定的發(fā)展。