做共享住房合作的追夢人

林雅華

新故相推，日生不滯。去年此時，我首次在《人民周刊》發表文章《中國特色住房合作社制度初探》，對新時代中國住房制度改革提出了個人的一些想法與建議，并在中國房地產協會、《人民周刊》雜志社、中國房地產眾籌聯盟等機構部門的指導下，積極投身“共享住房合作”項目探索，在理論研究與具體實踐方面都取得了階段性成果。

回顧2018年，我感到非常充實，更覺得無比振奮。十九大報告指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。這就是我們探索住房合作事業的初心，但萬事開頭難，堅持初心更不是一件容易的事。提出設想之初，很多人不理解，也有不少人表示反對。有的人認為這是“烏托邦”式不切實際的幻想，有人說這是政府干的事企業不必做也做不了，還有人說企業不以利潤最大化為原則就是不負責任。我堅信自己是對的，并且頂住各方壓力堅持下來了。《人民日報》曾載文指出：察勢者智，順勢者贏，馭勢者獨步天下。一年時間，住房合作事業進展得比我預想的還要順利，五個試點獲得各方認可，理論研究不斷深入，模式創新初獲成功。

大膽設想 小心求證

一年前，我在研究發達國家住房合作社經驗的基礎上，結合我國新時期的國情與行業現狀，提出了住房制度改革的幾點設想，以及具體的操作模式。

現在回頭看，正是基于這些原則的貫徹，我們的住房合作試點進展才會如此順利。例如，企業參與住房保障，減輕了政府在保障住房方面的財政壓力；政府主導或參與，確保了社會公信力和項目順利推進的速度；社員（業主）參與，提高了市場認可度和項目的成功率；共享經濟思維的引入，使得資源整合、各方合力得以實現，降低了各項成本，同時實現多方共贏的良性循環，實現了項目的可持續發展。

對于具體的操作模式，我們通過回顧對照，發現事實的發展，與當初提出的設想高度吻合，一一得到落實。

關于政府的參與和監管。所有試點項目，都建立在政府支持參與和監管的前提之下。由于政府參與，項目的推進速度比較快，其中兩個項目實現了當年啟動、當年見效的目標；由于政府的參與和監管，項目運作非常規范，人們對項目的認可度比較高，為發展創新鋪平了道路。

關于各項配套的落實。我在《中國特色住房合作社制度初探》一文中所提出的配套預想，也都得到落實。我們與諸多知名規劃設計機構合作，總結提煉出了美好生活獨有的“五大中心、十大配套”的標準大配套模式，在教育、醫療、養老、文化、鄰里中心等方面，大量引入戰略合作伙伴入駐，打造社區生活全配套，讓業主們可以在我們獨創的“鄰里中心”，輕松逛街、購物、健身、享受美食，開心地開展各項社交活動，弘揚中國優良的鄰里文化。

關于降低房價。當初我提出，運用這一模式可以節約房價15%左右，實際操作中完全實現。例如滑縣試點項目我們的住房合作部分房價比同一社區正常商品房降低15%左右，而新鄉試點項目價格可以做到比新鄉市同類商品房均價降低50%左右。

關于免交物業費。我們做到的比預想的更多。我們通過在每個美好生活家園設立幸福基金，向業主贈送鄰里中心和相關商業教育用房，并由該社區專門成立美好生活家園運營服務公司進行運營，用運營收入貼補物業管理費用，確保免交物業費得以實現。在業主購房同時，與業主簽訂《物業管理服務協議》《委托運營管理合同》《幸福基金章程》等，在法律上約定免交物業費，得到業主的高度認可和信任。

關于就業創業與互聯互通中心。我們在每一個美好生活家園都規劃了就業創業指導中心，還設立了農特產品互聯互通中心，并積極籌備和推進“天福優選”項目，讓廣大業主通過這一平臺，實現既方便購物又共同參與經營賺錢。同時，我們提出了自己的社區自己管，人人愛護自己的社區，通過幸福基金和幸福積分，讓業主參與社區各項管理，實現就業。

兩種模式 逐漸成型

金杯銀杯，不如群眾口碑。不論什么模式，眾人認可才是好模式。我們的共享住房合作項目在一年多時間里摸索出兩種模式：一是滑縣模式，二是新鄉模式。

所謂“滑縣模式”，稱之為“市場與保障共享模式”，就是在城區較繁華地段，開發建設中等規模的“美好生活家園”，并從商品房項目中切割出一定比例（10%以上），作為共享住房合作的保障性住房，以低于同地段、同類型市場價10%—20%的價格，讓部分中低收入群眾能夠在市中心這樣的繁華區域，以相對低的價格獲得高性價比的優質住房。由于定位為保障性住房，必須有一定的購房門檻，經有關部門批準，該項目的具體門檻為：1. 本地戶口；2. 首套房；3. 家庭年總收入低于6萬元；4. 購房后三年內不能交易。

所謂“新鄉模式”，稱之為“城郊造城模式”，就是在近郊區通過較大規模成片開發，打造一個1000畝以上的新城，輔以教育、醫療、養老、就業、休閑等全方位完整的配套。由于幫助政府解決了區域發展、勞動就業、控制房價、創造稅收等現實問題，因此可以在土地價格等方面得到政府的法定權限內的支持，從而大幅降低成本，降低房價。“共享住房合作”模式最大的特點就是“三共”，即“共建、共營、共享”，在此核心基礎上采取“因地制宜、一城一策”，以科學的規劃、適宜的配套，帶給當地居民理想的產品與服務。我相信，隨著今后“共享住房合作”試點項目的不斷增加，或者會出現更多的模式，只要讓利百姓、各方受益的初心不變，我相信，都會是具有生命力和競爭力的好模式。

試點匯報 各方盛贊

2019年1月11日，中國（滑縣）住房合作論壇暨“福至滑州、大愛無疆”公益活動在河南省滑縣隆重召開。來自河南、湖北、江蘇等多個省的市縣黨政領導，以及中國社科院、清華大學、武漢大學等多家研究機構的專家學者與滑縣領導共同參與了這一盛會，研討以“保障加市場”方式解決中低收入群眾住房問題。

與會專家學者對天福集團探索住房合作事業的兩種模式，即“市場與保障共享”和“城郊造城”兩種住房合作模式給予高度評價，認為這一模式符合黨和國家倡導的“多主體供給、多渠道保障”的政策方向，符合中低收入群眾的利益訴求，并且充分運用共享經濟的力量，讓市場發揮作用，與政府部門共同推進中國特色住房合作事業的發展，希望天福集團在住房合作事業上能夠走得更快更好，探索出更多符合中國實際的好經驗好模式。

“多少事，從來急；天地轉，光陰迫。一萬年太久，只爭朝夕。”2018年的余音猶在，2019年的征鼓已然擂響。習近平主席在2019年新年賀詞中指出，我們都在努力奔跑，我們都是追夢人。那么，也讓我們共同追夢“共享住房合作”這個嶄新的時代IP，以堅韌不拔的毅力，一步一個腳印，共同開創一個更加美好的未來！

（作者為福建天福集團董事局主席、總裁）