淺析營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響

陳靜宜

摘 ? 要：本文以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為研究對(duì)象，分析營(yíng)改增對(duì)企業(yè)稅負(fù)、稅務(wù)處理及利潤(rùn)的影響，得出營(yíng)業(yè)稅改征增值稅能夠有效降低企業(yè)稅負(fù)，規(guī)范企業(yè)的納稅行為，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本提高利潤(rùn)空間的結(jié)論。

關(guān)鍵詞：增值稅;房地產(chǎn)

一、2012年在上海對(duì)部分行業(yè)開展“營(yíng)改增”試點(diǎn)工作，隨后試點(diǎn)工作逐步擴(kuò)展到全國(guó)。2016年全面開啟“營(yíng)改增”。房地產(chǎn)業(yè)一直以來是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，是稅收的一大來源。全國(guó)稅收收入與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅收比例達(dá)18%，營(yíng)業(yè)稅中房地產(chǎn)業(yè)占32%。因此房地產(chǎn)業(yè)對(duì)財(cái)稅收入的增長(zhǎng)起到了重要作用。但是當(dāng)前在房地產(chǎn)業(yè)征收營(yíng)業(yè)稅存在著重復(fù)計(jì)稅的問題，表現(xiàn)在土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅的重復(fù)征稅;同時(shí)還存在著無法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的問題。因此本文通過分析“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響，以期探析出“營(yíng)改增”對(duì)整個(gè)房產(chǎn)行業(yè)乃至整個(gè)企業(yè)界的影響。

二、文獻(xiàn)綜述

國(guó)外文獻(xiàn)研究營(yíng)業(yè)稅改征增值稅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響比較有代表性的觀點(diǎn)有，S Poddar（2010）1從耐用消費(fèi)品角度指出在房產(chǎn)銷售時(shí)，征收租金增值稅是不合理。Mara Manente2等（2010）認(rèn)為房地產(chǎn)兼具消費(fèi)及投資雙重特點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)征稅應(yīng)該嚴(yán)格區(qū)分房地產(chǎn)持有目的，進(jìn)而分析營(yíng)改增對(duì)不同持有目的的房產(chǎn)買賣活動(dòng)的不同影響。

張斌3認(rèn)為繳納營(yíng)業(yè)稅的企業(yè)無法抵扣購(gòu)物產(chǎn)生的進(jìn)項(xiàng)稅，直接導(dǎo)致企業(yè)承擔(dān)了營(yíng)業(yè)稅和增值稅雙重稅負(fù)。徐梅芳（2009）4運(yùn)用實(shí)證分析指出對(duì)房地企業(yè)征收營(yíng)業(yè)稅是重復(fù)征稅的原因。劉佳5進(jìn)一步指出了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)征收營(yíng)業(yè)稅中斷抵扣鏈條，破壞了稅收生態(tài)，影響產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。賈康（2012）等6指出“營(yíng)改增”可以打通增值稅抵扣環(huán)節(jié)，避免重復(fù)征稅，有利于優(yōu)化整體稅收體系。鄭巖（2014）7從稅收征管流程出發(fā)認(rèn)為增值稅通過可以消除重復(fù)征稅，能有效降低經(jīng)濟(jì)扭曲。綜合前人的研究成果，本文認(rèn)為對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”是具有積極意義的。本文將結(jié)合相關(guān)政策，從稅收負(fù)擔(dān)、會(huì)計(jì)處理和利潤(rùn)角度論述“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響。

三、 “營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響分析

（一）“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響分析

增值稅是價(jià)外稅，可以避免二次繳納的情況出現(xiàn)，而營(yíng)業(yè)稅為價(jià)內(nèi)稅，營(yíng)業(yè)收入是稅基。“營(yíng)改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)通過增值稅專用發(fā)票抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收壓力將會(huì)得到有效的化解。同時(shí)老項(xiàng)目可以選擇適用簡(jiǎn)易征收方法計(jì)稅的規(guī)定，稅率就從11%降到征收率5%，此舉從根本上解決了營(yíng)業(yè)稅向增值稅政策過渡的問題，為房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”解決了后顧之憂。所以從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展上來講，企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)必然會(huì)因此大大減少。“營(yíng)改增”也在倒逼著房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)不規(guī)范行為的改善。

（二）“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)處理的影響分析

1.稅務(wù)核算

房地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”稅改后，根據(jù)《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》的相關(guān)規(guī)定，企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)都所適用的稅率是不同的，應(yīng)該分別核算應(yīng)稅銷售額，未分別核算的，從高適用稅率。房地產(chǎn)企業(yè)一般存在商品房銷售、商業(yè)地產(chǎn)銷售或租賃、物業(yè)管理等多種業(yè)務(wù)形態(tài)，所涉及的稅率不一致，企業(yè)應(yīng)根據(jù)不同的稅種核算分別核算應(yīng)稅銷售額。

2.發(fā)票管理

“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)將開具增值稅專用發(fā)票。由于增值稅專用發(fā)票管理更加嚴(yán)格，對(duì)企業(yè)發(fā)票管理水平也提出更高要求。對(duì)于發(fā)票領(lǐng)用，企業(yè)要按照規(guī)定攜帶證件提前領(lǐng)購(gòu)，且領(lǐng)購(gòu)量不能超過核定標(biāo)準(zhǔn)。因此房地產(chǎn)企業(yè)首次領(lǐng)購(gòu)專用發(fā)票時(shí)應(yīng)該提高企業(yè)的領(lǐng)票效率，對(duì)于專用發(fā)票的開具則必須使用防偽稅控設(shè)備。增值稅專用發(fā)票是可以抵扣的，因此企業(yè)取得進(jìn)項(xiàng)稅額專用發(fā)票后，必須按照規(guī)定及時(shí)認(rèn)證，避免稅務(wù)損失。根據(jù)以上分析，“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)需要科學(xué)做好稅務(wù)籌劃。

（三）“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)的影響分析

房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的土地出讓價(jià)款和因此繳納的稅款是政府最為主要的財(cái)政收入之一。“營(yíng)改增”不僅可能影響房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間和現(xiàn)金流的獲得，還有可能影響到行業(yè)的發(fā)展。“營(yíng)改増” 的主要目的是為減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)， 增加企業(yè)利潤(rùn)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。隨著“營(yíng)改增”相關(guān)政策的不斷規(guī)范和完善，整體上房地產(chǎn)企業(yè)通過增值稅專用發(fā)票抵扣進(jìn)項(xiàng)稅后，企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)會(huì)下降，相應(yīng)的企業(yè)的現(xiàn)金流量會(huì)提高，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)會(huì)有所改善，企業(yè)的利潤(rùn)空間也相應(yīng)提高。

四、政策建議

本文從稅收負(fù)擔(dān)、會(huì)計(jì)處理和利潤(rùn)角度論述“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響，得出房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅改征增值稅能夠有效地降低企業(yè)稅負(fù)。首先我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)存在重復(fù)征稅和稅負(fù)過重等問題，可以預(yù)計(jì)“營(yíng)改增”后能較好得到解決。其次此房地產(chǎn)行業(yè)如果實(shí)行了“營(yíng)改増”，可以進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)的納稅行為，引導(dǎo)企業(yè)在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)的操作方面和風(fēng)控方面做的更好。規(guī)范發(fā)票管理后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步培養(yǎng)納稅意識(shí)，規(guī)范行為。要選取能開出正規(guī)的增值稅專用發(fā)票的企業(yè)作為合作商。強(qiáng)化票務(wù)管理科學(xué)籌劃稅務(wù)，提高會(huì)計(jì)核算的質(zhì)效，加強(qiáng)增值稅專用發(fā)票的認(rèn)證管理，強(qiáng)化對(duì)財(cái)務(wù)人員培訓(xùn)，提高專業(yè)素養(yǎng)。

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