美國綠色保障房可持續發展動態（之一）美國綠色保障房

王志成

近年來，大量GAH（Green Affordable

Housing，即綠色保障性住房）項目在美國各地不斷涌現，不僅在一定程度上緩解了中低收入群體的住房困難，而且推動了社會、經濟、生態等各方面的可持續性發展。

“綠色建筑作為一種社會運動在美國有著較長的歷史。”美國綠色建筑委員會（GBC ）主席里克·弗德茲說，“上世紀末以來，美國的綠色建筑產業化實踐和GAH可持續性發展正在向更廣更高的層次發展。”特別是美國每年度舉行的MAM（Mayor annual meeting，即全美市長年度會議）與GBC 推動的“保障性綠色建筑”展覽走勢與促進方向，表明美國特色GAH將全面體現人與自然的協調發展，在未來表現人類文明的建筑產業將遵循社會、經濟、科技、文化及生態環境可持續發展的道路向前發展。

美國發展GAH的政策導向

“美國的綠色建筑發展以來一直引領著全球的方向，”USGBC 發言人科爾曼·瑪麗指出。美國聯邦政府自20世紀30年代開始組織提供保障房，一方面，在1949年頒布《合眾國住房法》，1990年出臺《國家可負擔住房法》，此后還相繼出臺了《開放住房法案》、《國民住宅法》和《綜合住宅法》等推動保障房及其產業市場的發展；另一方面，先后通過“公共住房計劃”、“一攬子撥款基金計劃”、“住房選擇優惠券計劃”等幫助中低收入群體解決住房問題。特別是1986年頒布《稅收改革法》設立的“低收入住房返稅計劃”（LIHTC），美國保障房建設開始進入大規模綠色改造和環保重建階段，其主要目標是將貧困人群集中的公共住房改造為高低收入者混合居住的新式GAH社區，實現保障房項目的可持續發展。

在聯邦法規與政策導向中，提高保障房項目可持續性發展已經成為風行全美的民生運動。根據美國聯邦、州、地方政府的管理架構，目前已有14個聯邦機構和部門出臺促進GAH發展的政策措施；有35個州政府、442個地方政府出臺相關政策措施；有30多個城市采用《綠色建筑評估體系》要求GAH的法規，還有幾十個城市已設定了自己的GAH綠色標準；15個州有GAH建筑法規，36個市政府設定了關于強制開發商推進GAH節能和環保項目的法令；另外還有24個城市有關于GAH產業化的行政決議案。

“美國提高保障房項目的綠色發展理念，經過近百年積極探索，逐漸形成了相對完善的住房政策體系，”芝加哥大學經濟學教授凱里·穆利根認為，“同時，也越來越重視住房質量、社區規劃及建筑節能等可持續問題。”

美國提高保障房項目可持續性的策略

美國從20世紀30年代開始建設保障房，在提高保障房項目可持續發展方面積累了很多成功經驗。其最具特色的，就是通過法規政策的落實和實施，相繼出臺了大量的管理規則與優惠策略，體現出美國政府對于GAH產業與市場發展的重視。“強制性的綠色建筑規范和標準、經濟激勵政策、建立多元化靈活管理隊伍以及自愿性的產品和材料設備綠色標識等政策工具的良好設計，是美國GAH得到發展的策略保障。”USGBC 住宅產業發展部負責人凱爾斯·馬倫認為。美國提高保障房項目可持續性的策略有：

1.提高GAH經濟可持續性的策略

一是滿足不同購買力群體的住房需求。首先，結合國情調整保障力度和范圍。在20世紀末至21世紀初，針對很多保障房嚴重衰敗的情況，美國推出“希望六”計劃，要求地方住房局（PHA）和開發商利用社區發展基金、私人債券等不同類型的資金，建造各種類型的保障房，滿足了更多中低收入居民的住房需求。另一方面，美國推出的住房計劃準入門檻多樣，兼顧不同購買力的群體。在實際分配中，各保障房計劃均在計劃收入界定以內優先考慮收入低者。另外，“LIHTC”計劃與“住房選擇優惠券計劃”相結合可以幫助到極貧困的人。由此這些計劃下的項目相互配合可以服務于各層次的收入群體。

二是多中心協同分擔保障房的建設成本。其分擔GAH建設成本的渠道有：⑴放寬土地征用的權限；《1949年住房法》支持地方政府“定點清除”衰敗的住宅區、工廠區。允許政府通過出讓土地吸引私人開發商參與GAH建設。⑵吸引私人開發商的資本；“LIHTC”計劃為保障性租賃住房項目的投資者提供一定比例稅收抵免。2008年甚至允許開發商用未出售的稅收抵免份額換取直接開發補貼。⑶引入私人住房擁有者資本分擔建設成本；《1965年住房和城市發展法》允許PHA購買、租賃、修繕私人房屋并將其轉化為保障房，《1968年住房與城市發展法》、2003年頒布的《美國夢買房首付法》等亦提到相應的支持政策。

三是提供經濟支持全面激活保障房體系。美國聯邦政府采用多種經濟手段激活各種保障房計劃中住房項目的全生命周期，來保持保障房體系的可持續活力：⑴為保障房的管理提供資金支持；聯邦政府會定期給HUD撥建設專款，分配給各PHA進行落實。2008年，HUD還給保障房機構提供運行資金。⑵促進保障房的建設流通；通過稅收減免等優惠政策激勵私人開發商和非營利組織參與保障房的建設或修復。或通過資金補貼、稅收優惠等方式為中低收入群體租房、購房提供經濟支持。⑶兼顧保障房的運營維護；美國聯邦政府每年都會支出大量資金用于維護各保障房計劃下的存量住房，例如2010年支出47億的運行費和25億的資本基金來維護“公共住房計劃”項目，大約90億美元用于“一攬子撥款基金計劃”項目。“希望六”計劃投資了超過61億美元來復興全國衰敗最嚴重的保障房。

2.提高GAH生態可持續性的策略

一是注重保障房社區的合理化規劃。20世紀中期以來，美國郊區化日益嚴重，引發了環境惡化、綠色空間減少、交通堵塞、傳統文化喪失等問題。為遏制這種無序擴張，1998年克林頓政府提出“精明增長”計劃，倡導為低收入群體提供多樣化保障房的同時，提倡節能建筑，重建現有社區，重新開發廢棄、污染工業用地，并重視綠色空間的保護。此外，2007年以來“希望六”計劃將“新城市主義”作為社區設計的指導原則，推崇傳統的社區模式，比如房屋與街巷有良好互動關系、設置必要的人行道方便居民購物和停車、街道形成網格系統等，來構建更加和諧宜居的保障房社區。

二是激勵保障房社區的節能行動。住房與城市發展部（HUD）每年將大量的稅收用于幫助解決住戶能源問題，美國政府從2008年起推出“恢復和再投資計劃”來減輕HUD在保障房能源支持上的經濟負擔。此外，“整體房屋節能改造幫助服務計劃”、能效抵押貸款、賬單融資等也是此類促進建筑節能的激勵政策。

三是推廣綠色建筑技術的應用。一方面，美國政府出臺“綠色建筑規范LEED-ND”，對于含保障房在內的所有新建筑提出更高能源標準，并推出“低收入租賃規定”，針對低收入群體住房提出更高的能源標準。另一方面，倡導綠色保障房項目的建設。設計前期，倡導公眾參與保障房規劃設計；建筑設計上，兼顧光伏電板、呼吸窗等高科技生態建筑技術和對流通風、外遮陽設計、環保材料等節能細節；建設過程中，合理安排施工進度實現成本節約；項目建成維護過程中，注重節能激勵，例如一些綠色保障房社區會發放公交卡鼓勵使用公共交通，或者與醫務部門攜手維護環境質量提升社區健康水平等。

3.提高GAH社會可持續性的策略

一是建立機動靈活的管理隊伍。美國聯邦政府中負責GAH計劃、統籌、管理和運行的核心機構是1965年建立的住房與城市發展部（HUD），具體事務由其下轄的3300個地方住房局（PHA）完成。PHA一般設有專門、獨立的行政機構，實行分權與集中相統一的管理模式，負責“公共住房計劃”、“住房選擇優惠券計劃”等在各地的具體落實。美國國稅局（IRS）和國家住房金融機構也參與GAH的管理，負責“LIHTC”計劃的實施，倡導各州自主制定分配標準、設定優先級別。此外，私營公司和居民團體等也參與GAH管理。1986年推出的“LIHTC”計劃支持開發商通過辛迪加組織與投資者合作，參與保障房項目的開發和運營管理；1987年修訂的《住房和社區發展法》為居民團體參與保障房社區管理提供財政和立法支持；1993～2007年推出的“希望六”計劃鼓勵私營公司參與保障房項目的物業管理。社會力量參與管理不僅降低了政府經營成本，而且改善了社區服務效果，對政府管理做了很好的補充。

二是促進社區多元化及和諧度。從1990年代開始，美國政府加強保障房社區的社會可持續建設。⑴激勵混合社區的構建；主要途徑包括：①保障房類型多樣化。HUD在“希望六”計劃的宏觀指導下積極構建政府資助型、異地重置型、低收人居民租房券型、市場利率型等多種保障房，滿足不同的住戶需求。②吸引白人人住保障房社區，支持低收入群體入住中產階級社區。1998年《住房質量與工程責任法》和2003年“美國夢首期付款法案”均提到相應政策。③減少保障房領域的種族歧視。1968年出臺《公平住房法》等反對居住隔離。⑵改良保障房的規劃設計；主要途徑包括：①改善保障房的形象。“希望六”計劃加大對保障房項目的資金投入，提高保障房質量并改良其外觀；②合理規劃保障房社區。新型社區遵循“新城市主義”的設計理念，并根據“精明增長”的規劃理念制定保障房供應計劃，在空間上分散中低收人群體。⑶加強社區不穩定因素的治理，例如分別于1996年、1988年、2004年推出“一次即驅逐”、“消除毒品計劃”及“管理安全住房”等計劃。

三是增加人性化的社區支持性服務。其主要策略有：⑴提供就業協助；在亞特蘭大的世紀廣場、芝加哥的西普爾曼等很多大型城市的GAH社區中，設有獨立的可持續性就業培訓部門和專項基金。⑵提供健康保障；有勞動能力的低收入居民在就業協助下納入GAH公共醫療保障體系，GAH社區服務中心的衛生服務站則為無勞動能力的居民提供優惠或免費醫療服務，并設有心理咨詢師為居民提供咨詢服務。⑶增加教育支持；GAH社區服務中心為社區內的所有兒童設立檔案跟蹤卡，根據社區兒童數量和年齡結構設立托兒所和社區小學，給予低收收人家庭的學生額外補助。⑷日常生活服務；在GAH社區設立休閑場所，其社區服務中心會按要求檢查維護相關設施，并注重管理社區流動人員；1995年推出的“鄰里網絡聯邦行動計劃”為GAH社區居民提供日常生活所需的技術支持。

（未完待續）

編譯據：美國佛瑞斯特研究院的院刊《佛瑞斯特經濟》雜志2017年9月號～10月號，原文作者：佛瑞斯特研究院產業首席研究員約翰·格雷斯博士；美國《IDOMC發展報告》2018年第4期，原文作者：美國聯邦產業協會理事鮑勃·布勞頓博士；美國雜志《產業投資特刊》2018年1～3月號，原文作者：美國商務部產業投資局首席顧問約翰·史密斯博士