我國不動產(chǎn)預(yù)告登記制度研究

摘 要 近年來，隨著社會經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，我國不動產(chǎn)交易在經(jīng)濟生活中的比重越來越大。為適應(yīng)社會經(jīng)濟發(fā)展的需要，2007年3月16日，《物權(quán)法》在第十屆全國人民代表大會第五次會議上得以通過，在充分考慮我國的實際情況的前提下，不動產(chǎn)預(yù)告登記制度正式予以確立。本文結(jié)合現(xiàn)行一系列法律法規(guī)中對商品房預(yù)售和預(yù)告登記的規(guī)定，對我國不動產(chǎn)預(yù)告登記制度當(dāng)前的發(fā)展?fàn)顟B(tài)進行了比較全面的剖析，并借鑒國外關(guān)于預(yù)告登記的適用范圍、效力等的規(guī)定，就我國不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的完善提出了一些可行性建議。

關(guān)鍵詞 預(yù)告登記 不動產(chǎn) 物權(quán)變動

作者簡介：黃梓棟，中央財經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院本科生，研究方向：城市與住房經(jīng)濟學(xué)、土地供給與房價、城市與區(qū)域規(guī)劃、可持續(xù)人居環(huán)境與法律保護、物權(quán)法。

中圖分類號：D923.2 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.01.128

當(dāng)前，隨著我國市場經(jīng)濟突飛猛進的發(fā)展和城市住房條件的不斷提升，房屋交易市場也日益興旺，與此同時，受利益驅(qū)使交易市場中一物二賣的情況也越發(fā)尋常，我國不動產(chǎn)物權(quán)變動標準依照登記生效主義確定，實踐中均是以物權(quán)登記作為不動產(chǎn)權(quán)屬狀況的判斷依據(jù)。因此在沒有不動產(chǎn)預(yù)告登記制度進行規(guī)制的情況下，物權(quán)人往往受利益的驅(qū)使就會做出背信棄義有損在先買受人利益的行為。雖然存在可主張損害賠償?shù)恼埱缶葷侄危呀?jīng)確定成就的物權(quán)法律關(guān)系卻是難以挽回的。

一、不動產(chǎn)預(yù)告登記制度概述

（一）預(yù)告登記的概念

不動產(chǎn)預(yù)告登記制度是現(xiàn)如今較多國家民法普遍加以規(guī)制的一項重要制度，作為不動產(chǎn)的公示方式得以被運用于日常不動產(chǎn)交易活動之中。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，民商事活動的日趨頻繁，預(yù)告登記這種公示方式已經(jīng)得到世界上越來越多國家的接受和認可，并且逐漸發(fā)展成為一種日趨規(guī)范的法律制度。

筆者結(jié)合《中華人民共和國物權(quán)法》、國內(nèi)外學(xué)界有關(guān)預(yù)告登記概念的界定標準，將預(yù)告登記的概念歸納如下：預(yù)告登記是由登記申請人向有權(quán)機關(guān)提出申請而發(fā)生的不同于本登記的一項暫時登記，適用于擔(dān)保以不動產(chǎn)物權(quán)變動、轉(zhuǎn)讓、消滅等為目的的不動產(chǎn)物權(quán)順位和請求權(quán)。

（二）預(yù)告登記的特征

一般而言，不動產(chǎn)登記是指對完成權(quán)的登記，即對已經(jīng)業(yè)已完成的不動產(chǎn)物權(quán)所為的登記模式。相較而言，不動產(chǎn)預(yù)告登記的特征尤其獨有的特殊性。預(yù)告登記與其他不動產(chǎn)物權(quán)登記類型有著較大的區(qū)別，它以未來的不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)為登記內(nèi)容，登記內(nèi)容不牽涉不動產(chǎn)物權(quán)本身，是為了擔(dān)保以未來物權(quán)變動為目的的請求權(quán)而存在的，其特征如下：

1.對抗失信物權(quán)處分行為

我國《物權(quán)法》第20條第2款規(guī)定：未經(jīng)登記權(quán)利人同意，預(yù)告登記后，處分該不動產(chǎn)的不發(fā)生物權(quán)效力。這也就意味著，預(yù)告登記賦予債權(quán)請求權(quán)的對抗性將使違背該請求權(quán)的物權(quán)處分行為不發(fā)生效力，擔(dān)保未來將只能發(fā)生基于該債權(quán)請求權(quán)所預(yù)期的結(jié)果。

2.具有對債權(quán)請求權(quán)的從屬性

預(yù)告登記依附于有效成立的債權(quán)請求權(quán)，對債權(quán)請求權(quán)的從屬性是預(yù)告登記有別于其它登記模式的一大特點。因此，有效成立的債權(quán)請求權(quán)是預(yù)告登記的發(fā)生條件之一，對債權(quán)請求權(quán)的從屬性和依附性也成為了預(yù)告登記制度得以確立的理論前提。

3.作為暫時登記，預(yù)告登記有其時效性

我國《物權(quán)法》第20條第2款規(guī)定：在做完預(yù)告登記之后，自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起，三個月內(nèi)為申請登記的預(yù)告登記失效。通過上述法律規(guī)定我們可以發(fā)現(xiàn)，預(yù)告登記是有其時效屬性的。

4.擔(dān)保未來物權(quán)變動的發(fā)生，體現(xiàn)擔(dān)保性

作為保全不動產(chǎn)債權(quán)請求權(quán)的擔(dān)保手段和方式，并以登記為形式要件須記載于不動產(chǎn)預(yù)告簿上的預(yù)告登記，其制度設(shè)計的意義就在于保障債權(quán)在條件成就時得以順利實現(xiàn)，在民商事活動被廣泛應(yīng)用于擔(dān)保引起不動產(chǎn)物權(quán)變動的債權(quán)請求權(quán)，因此預(yù)告登記具有相應(yīng)的擔(dān)保性。

二、我國的不動產(chǎn)預(yù)告登記制度及其存在問題

（一）現(xiàn)行國內(nèi)法律對于預(yù)告登記的相關(guān)規(guī)定

我國不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的雛形產(chǎn)生于《物權(quán)法》頒布施行以前地方政府為約束、規(guī)制城市商品房預(yù)售活動而制定的相關(guān)地方法規(guī)之中。諸如南京、上海、廣州等地先后出臺的地方性法規(guī)均有其相關(guān)規(guī)定。全國人民代表大會2007年3月16日表決通過，并于10月1 日正式開始實施生效的《中華人民共和國物權(quán)法》，對我國的不動產(chǎn)預(yù)告登記制度做出了明確規(guī)定，由此開始預(yù)告登記制度于我國現(xiàn)行法律體系之中正式確立。現(xiàn)行不動產(chǎn)預(yù)告登記制度規(guī)定于《物權(quán)法》第20條，具體內(nèi)容如下：

“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。”

結(jié)合《物權(quán)法》關(guān)于預(yù)告登記的相關(guān)立法條文，筆者認為，以南京、上海等地地方登記法規(guī)為前提條件不斷發(fā)展完善的我國現(xiàn)行不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的相關(guān)規(guī)定呈現(xiàn)以下亮點：首先，預(yù)告登記制度與我國現(xiàn)行法律體系中得到認可，正式上升為法律規(guī)定，可見制度本身的重要性，以及立法者的重視程度；其次，我國預(yù)告登記的適用范圍擴大到了房屋以外的其他不動產(chǎn)，打破了傳統(tǒng)立法模式的束縛，這無疑是對原有制度的完善。相較之下，建設(shè)部2008年出臺的《房屋登記辦法》從可操作性角度而言，對于預(yù)告登記的相關(guān)規(guī)定則顯得更為完善和具體。

（二）存在的問題

1.預(yù)告登記的適用范圍

對于任何法律制度的創(chuàng)設(shè)者來說，法律制度的適用范圍問題是一個不容回避的現(xiàn)實存在。筆者認為，我國《物權(quán)法》對預(yù)告登記的適用范圍的界定還存在擴大的空間，這導(dǎo)致實際適用中權(quán)利人的利益得到切實的有效保護的成本增加，并可能最終影響不動產(chǎn)交易活動的順利開展。所以對其界定一個合理的適用范圍，是我國不動產(chǎn)預(yù)告登記制度有效發(fā)揮其應(yīng)有功能首當(dāng)其沖應(yīng)該要解決的一個問題。

2.預(yù)告登記的發(fā)生條件的規(guī)定

關(guān)于預(yù)告登記的發(fā)生條件我國立法僅僅是規(guī)定“按照約定”一種方式的話，不管對于雙方當(dāng)事人的哪一方而言，都缺乏靈活性。交易雙方地位不平等在實際交易活動中尤為明顯，物權(quán)人由于對交易物的占有使其處于了優(yōu)勢地位，倘若以“按照約定”的標準來申請預(yù)告登記，那么物權(quán)人就享有了一票否決權(quán)，只要他單方面拒絕預(yù)告登記，那么買受人申請預(yù)告登記的權(quán)利就較難維護，預(yù)告登記最初的制度設(shè)計初衷，即保護買受人交易利益的目的也就較難達成。這不僅在某種程度上削弱了制度本身保障交易安全的價值性，并且使處于劣勢地位買受人維護自身利益的可能性造成一定程度的縮減。

三、完善我國不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的建議

本部分主要結(jié)合第二部分談到的我國不動產(chǎn)預(yù)告登記制度立法上存在的問題，在借鑒外國不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的理論和經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，嘗試提出完善我國不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的一些拙見。

（一）擴大預(yù)告登記的適用范圍

綜合考察相關(guān)國家立法經(jīng)驗以及我國現(xiàn)行預(yù)告登記制度的實施現(xiàn)狀，筆者認為，除不動產(chǎn)物權(quán)的取得，不動產(chǎn)物權(quán)的裝讓、消滅等形式也均是應(yīng)該列入預(yù)告登記的適用范圍加以規(guī)制的。如農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、承租權(quán)等以變動為發(fā)生內(nèi)容的其他權(quán)利形式也應(yīng)涵蓋其中。立法應(yīng)該進一步優(yōu)化預(yù)告登記制度的實際可操作性，擴充預(yù)告登記的適用范圍。

綜上所述，筆者認為立法應(yīng)該對預(yù)告登記制度的適用范圍作進一步擴大，將下述情形囊括進適用范圍之內(nèi)較為合理：（1）設(shè)定不動產(chǎn)物權(quán)的請求權(quán)；（2）變更不動產(chǎn)物權(quán)主體、內(nèi)容、順位的請求權(quán)；（3）對不動產(chǎn)物權(quán)的請求權(quán)的逐步削減；（4）呈現(xiàn)出一些特殊性的不動產(chǎn)物權(quán)的相關(guān)請求權(quán)，尤為突出的如優(yōu)先購買相關(guān)權(quán)利的請求權(quán)、建筑工程承包人在建筑工程施工合同中的優(yōu)先受償權(quán)；（5）有關(guān)附有起始期限或生效條件的不動產(chǎn)物權(quán)請求權(quán)；（6）可申請預(yù)告登記的法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他請求權(quán)。

（二）完善預(yù)告登記發(fā)生條件的相關(guān)規(guī)定

關(guān)于預(yù)告登記發(fā)生條件，筆者總結(jié)歸納如下：

第一，以不動產(chǎn)物權(quán)人有效承諾為前提基礎(chǔ)，交易相對人可憑借雙方事先有效的協(xié)議而為預(yù)告登記。

第二，在雙方?jīng)]有就此達成事先協(xié)議的情況下，法院的介入就打破了原先尷尬局面。預(yù)告登記權(quán)利人可憑借有效地不動產(chǎn)物權(quán)請求權(quán)向法院申請裁決，在理由充分合理的前提下，法院可據(jù)此作出假處分命令，預(yù)告登記人從而可根據(jù)法院裁決向登記申請機關(guān)單方申請而為預(yù)告登記。綜合審視，我國預(yù)告登記的發(fā)生條件的相關(guān)規(guī)定過于刻板，應(yīng)當(dāng)予以適當(dāng)放寬。

（三）建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機關(guān)

我國《物權(quán)法》第十條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。”這實際上僅僅是使統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機關(guān)的目標更加的明確了，但具體的相關(guān)規(guī)定卻仍處于缺失狀態(tài)。

綜上所述，結(jié)合預(yù)告登記制度在世界各國的發(fā)展趨勢來看，不動產(chǎn)登記機構(gòu)的確立應(yīng)遵循兩大基本原則：

第一，由統(tǒng)一機關(guān)進行不動產(chǎn)登記原則。多機構(gòu)分級登記，將很容易導(dǎo)致信息分散，無法使物權(quán)狀態(tài)明晰于世、不利于保護交易秩序并且很難擔(dān)保第三人利益得以切實維護。依據(jù)效率原則，結(jié)合預(yù)告登記公示公信效能的要求，預(yù)告登記須由統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機關(guān)而為實屬必要。

第二，由專門性和中立性的機關(guān)來負責(zé)不動產(chǎn)登記的原則。登記機構(gòu)的登記將會是對申請登記行為的確認而且具有向社會公眾進行公示的作用并因此而產(chǎn)生公信力。總的來說，預(yù)告登記制度以維護交易安全、保障信賴利益等為設(shè)計目標，相關(guān)工作的開展以及登記機構(gòu)的人員資格等均需要符合一定的專業(yè)標準和需求。

所以，綜上所述，筆者認為，以統(tǒng)一中立且不同于一般行政機關(guān)的中介機構(gòu)負責(zé)不動產(chǎn)登記較為適合我國目前不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的良性發(fā)展，有助于最大限度的實現(xiàn)不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的制度設(shè)計目標，并助其最大限度的發(fā)揮制度功效。

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