杭州去年土地出讓金“奪冠”，等于上海+深圳之和

每到歲末年初，土地出讓金就容易成為熱點話題。

日前，中國指數研究院公布了《2018年全國300城市土地交易報告》（下稱《2018年土地交易報告》）。這份報告顯示，2018年全國300城市土地出讓金總額為41773億元，同比僅增加2%;杭州市超越北京市，以2442.9億元名列榜首。

全國300城土地出讓金增速為何放緩，這會動搖地方政府調控樓市的決心嗎？

土地出讓金增速大幅下滑：與樓面均價下滑有關？

《中國經濟周刊》記者梳理了從2015年至2018年這4年全國300城市土地出讓金情況，2015年共計超過2萬億元，2016年將近3萬億元，而2017年和2018則超過了4萬億元。

從土地出讓金總額來看，2018年雖然也在增加。但從同比增速來看，與2016年的同比增速33.29%、2017年的同比增速39.85%比較，2018年同比增速僅2%，不及前兩年的零頭，增速明顯放緩。

中國指數研究院相關人士對《中國經濟周刊》記者解釋說：“去年300城土地出讓金增速的明顯下滑主要原因在于成交樓面均價的調整。《2018年土地交易報告》數據顯示，2018年300城土地成交規劃建筑面積繼續保持快速增長，而同期土地成交樓面均價明顯震蕩，同比下跌，與2016及2017年20%以上的成交樓面價漲幅相比反差較大，導致300城土地出讓金總額增速明顯下滑。”

2014-2018 年全國300 城市土地出讓金情況數據來源：中國指數研究院 數據整理：《中國經濟周刊》記者賈國強編輯制表：《中國經濟周刊》 采制中心

記者也注意到，2018年全國300城土地成交面積10.55億平方米，同比增加14%;樓面均價為2159元/平方米，同比下降11%;溢價率13%，下降16個百分點。

此外，上述人士還分析說，“2018年，受政策持續深化影響，商品房市場調整態勢逐漸顯現，同時房企資金壓力持續加大，投資情緒趨于謹慎，土地市場理性回歸，導致地價有所震蕩;另外，土地出讓結構逐漸向城市外圍擴散，也對整體地價的回落造成了一定影響。”

從城市分類來看，一線城市、二線城市的土地出讓金總額都有一定下降，分別為-12%、-1%，三線城市則呈現15%的增長態勢。這也使得一線城市的土地出讓金總額占全國300城土地出讓金總額的比重有所下滑，2015年占比23.42%，2016年占比14.59%，2017年占比15.49%，2018年占比僅13.21%，為近4年新低。

對此，上述人士還解釋稱，“二線城市土拍政策不斷完善，土地供應與成交面積同比上行，土地出讓金及樓面均價同比回落，溢價率各季度均同比下降，所以土地市場總體保持穩定。三四線城市承接熱點城市需求外溢，供地面積同比增幅領銜，成交量及土地出讓金同比走高。”

土地出讓金：杭州=上海+深圳

《2018年土地交易報告》還顯示，全國土地出讓金TOP20總額為20029.8億元，占全國300城土地出讓金總額的47.95%。而2017年全國土地出讓金TOP20總額為21892.8億元，占比53.89%。這意味著，全國土地出讓金TOP20的總額在減少，所占比重也在減少。

從絕對量上來看，杭州市土地出讓金收入以2442.9億元位列第一，比第二名上海市高出534.1億元，上海市、北京市、廣州市、武漢市、鄭州市、天津市等6個城市也超過千億元。常州市、石家莊市、深圳市等3個城市不足500億元，分別為465.9億元、454.8億元、449.6億元。這意味著，杭州市土地出讓金等于上海市+深圳市這兩個一線城市之和。

杭州市土地市場為何表現如此“出眾”？業內人士分析，主要是很多品牌房企比較看好杭州市場。2018年，碧桂園、中糧、中海、旭輝、萬科、招商蛇口、華潤等上市房企均在杭州拿地，其中中海更是全年拿地5宗，華潤拿下4宗。

此外，2018年4個一線城市土地出讓金總額為5100.5億元，相比2017年減少了1204億元。除了上海市，北京市等3個城市均同比較大幅度下滑。

同為一線城市，為何北京市同比減少40%，而上海市同比增加30%？中國指數研究院相關人士告訴《中國經濟周刊》記者說：“這種巨大反差主要源于土地成交規模的明顯差異。2018年，北京土地成交規劃建筑面積同比降幅近四成，成交樓面均價同比小幅調整;而上海成交規劃建筑面積同比增幅顯著，成交樓面均價相對穩定。北京、上海土地市場的反差表現是房地產市場調控政策在不同維度著力的體現：北京調土地供應結構，上海加大土地供應力度。”

2018 年全國城市土地出讓金TOP20數據來源：中國指數研究院 數據整理：《中國經濟周刊》記者賈國強??

他還分析說，“北京市2017年明顯加大了土地供應力度，2018年在調整供地結構促供需平衡上繼續發力，限價房用地、共有產權房用地在公開招拍掛出讓宅地中基本全覆蓋，宅地結構的中低端偏移導致整體成交樓面價下調，2018年土地供應規模確實有明顯縮減。但據北京市規劃和自然資源委員會公告顯示，大規模宅地已在近期儲備供應計劃中，宅地供應放量在可預期范圍內，土地供應結構的調整及供應規模的完善將有效促進房價穩定運行。同樣，上海供應規模持續發力，將明顯改善市場供求關系，促使房價預期進一步趨于平穩。”

此外，從TOP20同比增減幅來看，石家莊市增幅達94%、常州市增幅81%、西安市增幅72%，位居前三名;深圳市、南京市均同比減幅45%，北京市同比減幅40%，位居后三名。

因城施策，穩預期或成調控主要目標

在業內人士看來，土地出讓金影響著地方政府的財政收入，也影響著地方政府調控樓市的決心。土地出讓金收入大增，意味著未來新增樓盤將有較大數量增加;土地出讓金收入大降，意味著地方政府的財政收入也可能會大幅下滑。

2018 年 12 月 21 日，有媒體曝出，杭州市規定外地戶籍居民家庭在杭州限購范圍內購買住宅的，自購房之日起36個月內連續24次社保或個稅繳納記錄，允許出現累計補繳3次的情況。這被外界解讀為是當地樓市調控有所松動的信號。

此后，杭州某銀行悄悄地將貸款人的年齡放寬至80周歲，也一舉打破了貸款人最高年齡紀錄，被外界開玩笑稱“貸貸不休”。

2019年1月1日，重慶市住房和城鄉建設委員會發布公告，從當日起，重慶市主城個人新購高檔住房房產稅起征點將由2018年的15455元/平方米調整為17630元/平方米。

1月3日，青島市國土資源和房屋管理局高新區分局發布通知，暫停執行《青島市高新區商品房公證搖號售房規則》，即取消購房搖號政策。此時距離該政策出臺僅有6個月的時間。青島也成為本輪調控中，首個取消搖號政策的城市。

1月10日，天津市濱海新區土地發展中心發布地塊公告稱，4宗住宅的自持租賃住宅部分將被調整為可售住宅。

《中國經濟周刊》記者梳理發現，上述的杭州市、重慶市、青島市、天津市2018年土地出讓金均有較大幅度變動：杭州市全年達2400多億元，創歷史新高，也位居全國第一;重慶市全年868.9億元，同比下降31%;青島市全年574.7億元，同比增加67%;天津市全年1059.2億元，同比下降14%。

在上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進看來，各地對樓市政策的微調，大多為合理化修正。

中國指數研究院預測，2019年，穩房價穩地價穩預期將成為調控的主要目標，各城市將繼續因城施策，適度增加土地供應同時繼續調整宅地供應結構。部分城市樓市或將在限購、限貸等方面出現政策松動，以期穩定市場預期。