從司法大數(shù)據(jù)角度探析承租人的優(yōu)先承租權(quán)問題

趙 冰

(湖南師范大學 法學院， 湖南 長沙 410081)

一、問題的提出

作為一項承租人利益保護制度，優(yōu)先承租權(quán)一直是學理上的探討熱點，2018年8月27日《民法典各分編(草案)》的公布，代表著承租人的優(yōu)先承租權(quán)在其發(fā)展史上實現(xiàn)了質(zhì)的飛躍。此次承租人優(yōu)先承租權(quán)的立法確定，規(guī)定于草案合同編的第十四章“租賃合同”中[注]《民法典各分編(草案)》第525條第2款規(guī)定：“租賃期間屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利”。。

一直以來，雖然法律上并未明確規(guī)定優(yōu)先承租權(quán)，但是在部門規(guī)章、地方性法規(guī)和地方規(guī)章以及其他法律文件中，優(yōu)先承租權(quán)并不是一個新鮮名詞。例如《上海市居住房屋租賃管理辦法》《北京市人民政府辦公廳關(guān)于進一步規(guī)范房屋租賃市場穩(wěn)定房屋租金工作的意見》以及《湖南省商品房屋租賃管理實施辦法》[注]《上海市居住房屋租賃管理辦法》第18條第1款規(guī)定：“居住房屋在租賃期間屆滿后繼續(xù)出租的，承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)。”《北京市人民政府辦公廳關(guān)于進一步規(guī)范房屋租賃市場穩(wěn)定房屋租金工作的意見》規(guī)定：“房屋租賃期限屆滿后，出租人繼續(xù)出租的，原承租人在同等條件下有優(yōu)先承租權(quán)。”《湖南省商品房屋租賃管理實施辦法》第15條第1款規(guī)定：“房屋租賃期屆滿后繼續(xù)出租的，承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)。”等地方性文件中，均存在關(guān)于承租人優(yōu)先承租權(quán)的規(guī)定，多表述為“房屋租賃期屆滿后出租人繼續(xù)出租的，承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)”。但是此類關(guān)于承租人優(yōu)先承租權(quán)的規(guī)定均集中于房屋租賃領(lǐng)域，對于其他領(lǐng)域的租賃，承租人是否享有優(yōu)先承租權(quán)則無一提及，司法實踐中對此的判斷依據(jù)主要在于當事人之間的合同約定。

當然，一項制度的探討與研究終究無法脫離實踐，司法實踐中大量涉及優(yōu)先承租權(quán)的案例，便是驅(qū)動研究乃至確定該項法律制度的實踐基礎(chǔ)。

二、涉及優(yōu)先承租權(quán)問題的司法大數(shù)據(jù)現(xiàn)狀

(一)司法大數(shù)據(jù)統(tǒng)計

截至2018年8月，以“優(yōu)先承租權(quán)”為關(guān)鍵詞在Alpha案例數(shù)據(jù)庫中進行全文檢索，所得裁判文書12132份。為了貼合主題“承租人的優(yōu)先承租權(quán)”，在前述檢索條件下，進一步將案由限定為“租賃合同糾紛”，檢索所得相關(guān)裁判文書8771份，其中判決書8417份、裁定書328份、調(diào)解書24份。[注]本文數(shù)據(jù)均來源于Alpha案例數(shù)據(jù)庫。。

(1)時間分布

從檢索數(shù)據(jù)的時間分布可以看出，涉及優(yōu)先承租權(quán)問題的案例在司法實踐中長期且普遍存在，并非偶發(fā)事件，有關(guān)優(yōu)先承租權(quán)的處理亦非特殊問題。2009年至2015年間，相關(guān)案例一直持續(xù)增長，尤其在2013年至2014年之間，增加了接近兩倍，由630例升至1605例。2014年至2017年，每年的案件量均保持在1300例以上(基于相關(guān)數(shù)據(jù)僅統(tǒng)計至2018年8月份，此處不包括2018年的數(shù)據(jù))，該數(shù)據(jù)說明司法實踐中優(yōu)先承租權(quán)問題突出，亟須出臺相應(yīng)的法律規(guī)定進行調(diào)整。

(2)地域分布

在地域分布上，截至2018年8月份，除了港澳臺未統(tǒng)計外，全國其他省份均發(fā)生過涉及優(yōu)先承租權(quán)問題的案例，其中以廣東、江蘇、湖北、浙江和河南五個省份為典型，其他省份發(fā)生類案幾十至幾百件不等。由此可看出，優(yōu)先承租權(quán)問題具有全國性，相關(guān)案例覆蓋全國范圍，僅依靠各地地方性法規(guī)或者政府規(guī)章進行規(guī)制已經(jīng)不合時宜。

(3)案由分布

檢索的相關(guān)數(shù)據(jù)在案由分布上，也頗具特色。8417份涉及優(yōu)先承租權(quán)的判決文書中，5839份文書系房屋租賃合同糾紛，占比高達69.4%，這說明涉及承租人優(yōu)先承租權(quán)的糾紛多發(fā)生于房屋租賃領(lǐng)域。不僅如此，在2306份其他租賃合同糾紛判決書中，也包括部分房屋租賃合同糾紛案件，換言之，涉及優(yōu)先承租權(quán)的案件中超過七成為房屋租賃糾紛。這一點也恰好說明為什么現(xiàn)有關(guān)于優(yōu)先承租權(quán)的地方性規(guī)定僅針對房屋租賃領(lǐng)域。

(二)關(guān)于優(yōu)先承租權(quán)問題的司法現(xiàn)狀簡析

檢索數(shù)據(jù)表明，法院在處理案件中的優(yōu)先承租權(quán)問題時，主要考量因素為當事人關(guān)于優(yōu)先承租權(quán)的約定。若雙方之間存在優(yōu)先承租權(quán)的明確約定，一般情況下法院會尊重當事人意思自治，直接按照合同約定進行判定，否則對于優(yōu)先承租權(quán)的主張難以得到法院的認可，也即法院的主流觀點認為承租人的優(yōu)先承租權(quán)是一項約定權(quán)利。如在惠宗浩與張建雷、靖遠縣水務(wù)局租賃合同糾紛一案中，再審法院甘肅省高級人民法院認為：“關(guān)于惠宗浩主張的優(yōu)先承租權(quán)問題，因優(yōu)先承租權(quán)在我國沒有立法規(guī)定，靖遠縣水務(wù)局與惠宗浩在達成房屋租賃協(xié)議時亦未對合同到期后承租人是否享有優(yōu)先承租權(quán)作出約定，故惠宗浩要求對承租房屋享有優(yōu)先承租權(quán)的理由無法律依據(jù)。”[注]詳見(2017)甘民申787號民事判決書。

但是，即使當事人對優(yōu)先承租權(quán)有明確約定，法院也未必支持其對于優(yōu)先承租權(quán)的主張。首先，優(yōu)先承租權(quán)的行使應(yīng)該符合“同等條件”的要求，如審理黃巖百合家園業(yè)主委員會與胡利兵房屋租賃合同糾紛一案的浙江省臺州市中院認為：“上訴人已知曉租賃房屋即將到期和要重新出租一事，上訴人因競價明顯低于他人而未能競價成功，也未及時向被上訴人承諾愿意按照第一競價人所出價格繼續(xù)承租房屋。上訴人在競價后要求繼續(xù)租賃房屋的條件與他人不同，不存在合同約定的同等條件。因此，上訴人已放棄在雙方約定的同等條件下優(yōu)先租賃的權(quán)利。”[注]詳見(2014)浙臺民終字第553號民事判決書。其次，承租人應(yīng)在合同約定的期限內(nèi)主張優(yōu)先承租權(quán)，如黃文彬與劉國慶房屋租賃合同糾紛案中，一審法院認為：“依據(jù)《房屋租賃合同》，劉國慶需在合同到期前一個月與黃文彬簽訂新的租賃合同，否則視為放棄優(yōu)先承租權(quán)，但劉國慶至今未與黃文彬簽訂新的租賃合同，其優(yōu)先承租權(quán)已經(jīng)喪失。”[注]詳見(2015)渝一中法民終字第03416號民事判決書。再次，當事人須有續(xù)租租賃物的合意，如廈門永升實業(yè)發(fā)展有限公司與李藝為房屋租賃合同糾紛一案的判決書載明：“《租賃合同》約定，租賃期限屆滿后被告如需續(xù)租該場所，應(yīng)在租賃期屆滿前三個月與原告協(xié)商，經(jīng)原告同意后，雙方重新簽訂租賃合同；在同等條件下，被告享有優(yōu)先承租權(quán)。但被告已明確不同意原告的租金要求，應(yīng)視為放棄優(yōu)先承租權(quán)。”[注]詳見(2015)思民初字第18297號民事判決書。最后，行使優(yōu)先承租權(quán)需滿足其他前提條件，如承租人不得違法轉(zhuǎn)租、次承租人不能向出租人主張優(yōu)先承租權(quán)等。[1]

由此可見，實踐中承租人優(yōu)先承租權(quán)的實現(xiàn)障礙重重，其主要原因在于立法上的缺失。在民事領(lǐng)域尤其是合同領(lǐng)域，在無法律依據(jù)情形下，一旦出現(xiàn)相關(guān)糾紛，法院只能依據(jù)當事人之間的約定進行判斷。在無約定或者約定不明的情況下，法院面臨著諸多困擾。第一，行權(quán)期限無法確定。若當事人之間并未明確約定主張續(xù)租權(quán)利的期限，根據(jù)合同其他條款和法律規(guī)定也無法判斷的，則承租人行使優(yōu)先承租權(quán)的期限只得認定為租期屆滿后的合理期限，但合理期限存在操作上的不便；第二，同等條件難以把握。對于同等條件的認定，優(yōu)先購買權(quán)中的相關(guān)規(guī)定更為成熟，值得借鑒，然而將作為法定權(quán)利的優(yōu)先購買權(quán)中的有關(guān)規(guī)定，適用于作為約定權(quán)利的優(yōu)先承租權(quán)中，盡管有其合理性，但不免讓人難以信服。第三，優(yōu)先承租權(quán)的適用范圍存在爭議。實踐中，正如前述統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，大部分有關(guān)優(yōu)先承租權(quán)的問題，集中于房屋租賃領(lǐng)域，各地方法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的優(yōu)先承租權(quán)亦圍繞著房屋租賃，學界對此的探討也多針對房屋租賃，但實際中其他領(lǐng)域中也存在優(yōu)先承租權(quán)的問題。實踐的需求與立法的缺失，形成明顯的沖突，種種實踐困擾表明，優(yōu)先承租權(quán)的法定化對我國來說是必要且必然的。

三、優(yōu)先承租權(quán)的制度分析

(一)優(yōu)先承租權(quán)的概念界定

盡管我國法律并無明文規(guī)定優(yōu)先承租權(quán)，但相當一部分地區(qū)的地方性法規(guī)和政府規(guī)章對其進行了明確，雖個別表述存在差異，但總體上與《民法典各分編(草案)》中關(guān)于優(yōu)先承租權(quán)的規(guī)定無異，即優(yōu)先承租權(quán)是指租賃期屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。我國學界與司法實踐雖然均認可“優(yōu)先承租權(quán)”，但是對這一制度的概念理解以及適用卻觀點不一。

何為優(yōu)先承租權(quán)，可謂見仁見智。有人認為對于優(yōu)先承租權(quán)的權(quán)利范圍不應(yīng)加以限制；亦有觀點認為應(yīng)將優(yōu)先承租權(quán)的適用限定為房屋租賃領(lǐng)域，該觀點主要是考慮我國目前的實際情況；在第二種觀點的基礎(chǔ)上，還有人認為優(yōu)先承租權(quán)是根據(jù)雙方約定，在承租期滿或房屋在翻修、改建后出租人繼續(xù)出租時，原承租人在同等條件下享有優(yōu)先于他人承租的權(quán)利。[2]無法否認的是，將優(yōu)先承租權(quán)拘泥于房屋租賃領(lǐng)域是不妥的，由于優(yōu)先承租權(quán)正面臨著法定化，結(jié)合實踐可以將其理解為：承租人依法或者依約享有的，在租賃期屆滿后的同等條件下優(yōu)先承租原租賃物的權(quán)利。

對于優(yōu)先承租權(quán)的性質(zhì)，學界觀點可劃分為兩派：一部分人持“法定權(quán)利說”，認為法律應(yīng)當直接規(guī)定承租人享有優(yōu)先承租權(quán)，而不以當事人的約定為存在前提；另一部分人堅持“立法留白說”，認為優(yōu)先承租權(quán)并非承租人的法定權(quán)利，承租人對優(yōu)先承租權(quán)的享有及其行使，取決于出租人與承租人之間的約定，立法無須進行干涉。[3]

(二)優(yōu)先承租權(quán)與優(yōu)先購買權(quán)的比較

雖然目前我國法律尚未明確規(guī)定優(yōu)先承租權(quán)，但存在與之相似的法定優(yōu)先購買權(quán)制度，所以實踐中不論當事人主張權(quán)利還是法院判決說理亦或是學界的討論，都不免涉及優(yōu)先購買權(quán)，因此，對優(yōu)先承租權(quán)的探討需要結(jié)合承租人的優(yōu)先購買權(quán)。承租人優(yōu)先購買權(quán)的設(shè)定目的在于保護承租人的合法權(quán)益，對出租人的所有權(quán)中的處分權(quán)能進行限制，所以有人提出按照舉重以明輕，承認承租人的優(yōu)先承租權(quán)并非不可。[4]94

此處的優(yōu)先購買權(quán)，僅指我國立法和司法解釋中規(guī)定的房屋租賃中承租人的優(yōu)先購買權(quán)。所謂房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)，是指當出租人出賣作為租賃物的房屋時，在同等條件下，承租人依法享有的優(yōu)先于其他人購買房屋的權(quán)利。[5]7與優(yōu)先承租權(quán)一樣，優(yōu)先購買權(quán)也反映出租賃權(quán)物權(quán)化的傾向。[6]優(yōu)先承租權(quán)與優(yōu)先購買權(quán)，兩者均以合法有效的租賃關(guān)系為權(quán)利基礎(chǔ)[7]，權(quán)利主體均為房屋承租人，權(quán)利對象均為租賃標的物，權(quán)利相對人均為出租人，權(quán)利的行使均建立在同等條件前提下，等等，諸如此類。

雖然兩者存在諸多相似，但是優(yōu)先承租權(quán)和優(yōu)先購買權(quán)仍存在本質(zhì)區(qū)別。[2]首先，權(quán)利性質(zhì)不同：前者存在法定權(quán)和約定權(quán)之爭，而優(yōu)先購買權(quán)為房屋承租人的法定權(quán)利。其次，兩者適用范圍存在明顯的差異。優(yōu)先承租權(quán)不一定局限于房屋租賃領(lǐng)域，而法定的優(yōu)先購買權(quán)只限于房屋租賃范圍，前者適用范圍更廣。再次，行權(quán)期限不一致。優(yōu)先承租權(quán)需要在租賃合同期滿后行使，而優(yōu)先購買權(quán)的行權(quán)期間為租賃期內(nèi)。最后，權(quán)利的行使后果不同。承租人行使優(yōu)先承租權(quán)后，租賃物的物權(quán)人不發(fā)生變化，而承租人行使優(yōu)先購買權(quán)后租賃物的物權(quán)人將由出租人轉(zhuǎn)變?yōu)槌凶馊恕?/p>

(三)優(yōu)先承租權(quán)的制度優(yōu)勢

通常而言，一項民事制度的確立和設(shè)計，或多或少地反映了社會生活對法律規(guī)則的需求，優(yōu)先承租權(quán)制度也不例外，同樣體現(xiàn)出一定的優(yōu)勢和價值。

1.保障承租人的合法權(quán)益

任何一項制度，背后均存在利益平衡的博弈。在民事領(lǐng)域，所有的交易活動本應(yīng)尊重當事人的意思自治，但是有時為了平衡當事人的合法權(quán)益，法律會進行一定的干預(yù)，優(yōu)先權(quán)制度體現(xiàn)的即是立法者直接對社會資源分配的干預(yù)，以保護弱勢群體的權(quán)益。在租賃關(guān)系中，承租人處于相對弱勢的地位，承租人的利益很容易受到出租人對租賃房屋任意處分行為的影響，從而影響其生產(chǎn)生活和社會經(jīng)濟秩序的穩(wěn)定。優(yōu)先承租權(quán)以同等條件為行使條件，所以并未對出租人利益造成損害，但對于承租人而言，優(yōu)先承租權(quán)的存在使其獲得更大的選擇權(quán)，其合法權(quán)益也將得到更大限度的保護。

2.維護社會秩序

認可承租人的優(yōu)先承租權(quán)，盡可能維護原已建立且安穩(wěn)的法律關(guān)系，有利于維護經(jīng)濟生活秩序。[8]租賃關(guān)系終止之前，承租人處于事實占有、使用租賃物的狀態(tài)，并在生產(chǎn)生活上對該租賃物形成了依賴，基于此承租人與其他人相比對租賃標的物負擔著更多的權(quán)利義務(wù)，租賃關(guān)系的變動對承租人的利益將造成一定的影響。優(yōu)先承租權(quán)的確立，對承租人的權(quán)益進行了一定程度的保護，防止出租人隨意變更租賃關(guān)系從而影響承租人的生活經(jīng)營，有效防范糾紛的產(chǎn)生。長遠來看，對于社會市場秩序的穩(wěn)定發(fā)展，優(yōu)先承租權(quán)制度具有一定積極意義。

3.促進交易效率

租賃期限屆滿后，出租人需要另尋下家承租，承租人也需租賃新的租賃物。由于對租賃標的物產(chǎn)生了生產(chǎn)生活依賴，承租人繼續(xù)承租租賃物的意愿會更為強烈，在承租人續(xù)租意愿強烈的情況下，依據(jù)約定或者法律規(guī)定直接主張優(yōu)先承租租賃物，既可節(jié)約出租人另尋新承租方的時間，也可節(jié)省承租人尋找新租賃物的成本。此外，優(yōu)先承租權(quán)制度還有利于充分發(fā)揮租賃標的物的社會經(jīng)濟效益，做到物盡其用。一方面優(yōu)先承租權(quán)制度雖然對出租人行使租賃房屋所有權(quán)設(shè)置了限制，但這種限制并不影響其收益。另一方面可避免承租人為生產(chǎn)生活所需投入更多的成本，從而降低交易成本，促進資源的有效使用，增進交易效率。[2]

四、關(guān)于我國優(yōu)先承租權(quán)制度設(shè)計的法律思考

基于對優(yōu)先承租權(quán)的現(xiàn)實需求，結(jié)合優(yōu)先承租權(quán)制度本身的優(yōu)勢，給予承租人優(yōu)先承租權(quán)的法律保護十分必要[9]，《民法典各分編(草案)》將該制度納入即為一個很好的開端。但是，一項新制度的確定并非片語只言之易事，開啟優(yōu)先承租權(quán)法定化之路已是一項重大舉措，剩下的配套措施以及具體規(guī)定也需要逐步進行完善。

首先，立法上繼續(xù)堅持承租人的優(yōu)先承租權(quán)法定化方向。《民法典分則(草案)》的發(fā)布已經(jīng)啟動了優(yōu)先承租權(quán)的法定化，但是在該項立法審議通過之前，優(yōu)先承租權(quán)還不是完全的法定化權(quán)利。在現(xiàn)有司法裁判規(guī)則下，各地方性規(guī)范和政府規(guī)章中有關(guān)優(yōu)先承租權(quán)的規(guī)定，在司法實踐中無法作為定案裁決的依據(jù)，所以優(yōu)先承租權(quán)還遠不能稱作為一項法定權(quán)利。但是，優(yōu)先承租權(quán)的法定化已經(jīng)勢不可擋，盡管仍有部分學者不支持法定化的觀點，但是實務(wù)界和學術(shù)界的強烈呼聲以及《民法典(草案)》的發(fā)布表明優(yōu)先承租權(quán)法定化已然是大勢所趨，當前我們?nèi)孕枥^續(xù)堅持優(yōu)先承租權(quán)法定化。

其次，司法中完善承租人優(yōu)先承租權(quán)的適用條件。此前，所有關(guān)于承租人優(yōu)先承租權(quán)糾紛的案例，法院據(jù)以裁判的依據(jù)均以當事人的約定為主，但是在具體適用條件上，法院還是會進行嚴格的審核，如本文第二部分提及的部分案例。然而，由于此前實務(wù)中多將優(yōu)先承租權(quán)作為約定權(quán)利處理，所以在具體適用上，存在著同案不同判的情形。因此，在優(yōu)先承租權(quán)法定化后，若當事人之間沒有關(guān)于優(yōu)先承租權(quán)的約定，司法中應(yīng)確定統(tǒng)一的適用條件與規(guī)則，例如：權(quán)利主體僅限于合法承租關(guān)系中的承租人，期限可規(guī)定為租賃關(guān)系到期后的一個月或者兩個月，同等條件既包括價格條款也包括時間、地點、承租面積、對建筑物的改造限制等內(nèi)容，以及其他排除適用范圍的確定等。這樣，一方面能維護司法的權(quán)威性與統(tǒng)一性，另一方面又可確切保障承租人的合法權(quán)益。

最后，實踐中堅持以法定的優(yōu)先承租權(quán)為原則，允許當事人根據(jù)意思自治以約定方式排除優(yōu)先承租權(quán)的適用。意思自治即私法自治，作為民法基本原則之一，其核心是尊重當事人之間的約定，除了極少數(shù)效力性民事強制規(guī)定會排除意思自治原則的適用外，如合同無效條款、責任承擔條款等，對于其他規(guī)范，法律允許當事人以意思自治的方式排除法律的適用。承租人的優(yōu)先承租權(quán)在法定化后，作為一項法定權(quán)利的優(yōu)先承租權(quán)，相關(guān)法律規(guī)定不應(yīng)當理解為強制性規(guī)定，即出租人與承租人可以明確約定期限屆滿后承租人享有或者不享有優(yōu)先承租權(quán)，在無相關(guān)約定時，則依據(jù)法律規(guī)定承租人租期屆滿后享有相應(yīng)的優(yōu)先承租權(quán)。當然，優(yōu)先承租權(quán)制度既要尊重當事人的意思自治，同時也應(yīng)當尊重誠實信用原則對合同自由之限制。[10]