網簽制度下存量房買賣合同效力的認定

張正印， 馮 茜

(1.湘南學院， 湖南 郴州 423000; 2.綿陽市游仙區人民法院， 四川 綿陽 622158)

一、問題的提出

在合同糾紛中，作為爭議對象的合同通常只有一份，但是在存量房交易過程中，同一項交易可能先后形成幾個合同，包括買賣雙方簽訂的買賣合同或附定金條款的意向書、買賣方與房屋中介公司三方簽定的《二手房買賣經紀合同》、通過房管機關網上交易系統簽訂的《存量房買賣合同》(通稱網簽合同)等。根據一些學者的觀點，買賣雙方向監管部門提交的經過簽字的存量房交易登記表，也會產生合同法上的效力。另外，由于此前存在多個買賣合同，買賣雙方向不動產登記部門提交審驗的買賣合同也因此具有了程序上的獨立性。

圖1 存量房交易各階段的合同

在交易實踐中，諸合同形成的時間、地點和條件不同，司法機關和當事人對合同內容和效力的認知可能會發生沖突。

如某房地產經紀公司訴趙某居間合同糾紛一案：

原告某房地產經紀公司、被告趙某與案外人王某于2014年12月21日簽訂《二手房買賣經紀合同》，約定王某將其房屋1套轉讓給被告，價款92萬元，被告應向王某支付定金5000元，并約定被告承擔中介傭金共計18400元。該合同簽訂后，被告向王某支付了定金，后表示不再繼續履行合同。原告認為被告應按合同約定給付中介傭金，遂向某區人民法院起訴。一審法院認定，三方已簽訂《二手房買賣經紀合同》，原、被告之間成立居間合同關系，判決被告向原告支付約定的居間費18400元。被告上訴至某市中級人民法院。二審法院認定，被上訴人“雖然促成上訴人趙某與案外人王某簽訂《二手房買賣經紀合同》，但客觀上上訴人趙某與案外人王某并未簽訂正式的房屋買賣合同，即被上訴人并未促成買賣雙方簽訂合同”，又考慮到被上訴人已經進行了部分居間活動，產生必要費用，故判決撤銷原判，上訴人向被上訴人支付必要居間費用2000元。

該案一、二審判決結果的差別，主要源于兩級法院對《二手房買賣經紀合同》效力的認知差異：一審法院認定該合同成立，二審法院認定該合同不是正式合同，因而合同未成立。

一審法院的意見以《合同法》為依據，《二手房買賣經紀合同》條款要素完備，意思表示真實，應該認定該合同有效，不受合同備案影響。二審法院意見更多反映了目前行政機關的觀點：存量房買賣合同應該以合同備案機關指導下的正式合同——《市轄區存量房買賣合同》為準，只有簽訂了這種合同，存量房買賣關系才正式成立。

行政機關的相關規定，主要是行政規章或行政規章授權的行政規定。如：

北京市建設委員會《關于全面推行存量房買賣合同網上簽約有關問題的通知》(京建交〔2008〕628號)規定：已取得房屋所有權證的存量房進行買賣的，當事人在申請轉移登記前均需進行存量房買賣合同網上簽約，買賣雙方在網簽形成的合同文本上簽字或蓋章后合同依法生效。

《廣州市房屋交易監督管理辦法》(2014年廣州市政府常務會議通過)第8條規定：存量房買賣合同應當通過房地產行政主管部門建立的房屋交易信息化平臺訂立。

《廣州市存量房網上交易規則》(穗建房產〔2016〕1344號)規定：“自行交易的存量房買賣雙方當事人到簽約服務點辦理網上交易手續時，應當核實房屋權屬情況，根據網上公布的存量房買賣合同示范文本，協商擬訂合同條款，達成一致意見后，簽訂、打印存量房買賣合同并簽章。”

綜觀上述網簽規定，雖然表述上存在差異，但都把網簽合同作為唯一備案依據和具有正式法律效力的房屋交易合同。

檢索中國裁判文書網可以發現，法院的主流判決觀點與行政機關不同。法院主流判決承認當事人自簽合同的法律效力，同時也承認行政備案流程中所形成合同的效力。如(2017)蘇05民終686號民事判決書[注]郝尚印與王建林、崔洪良等房屋買賣合同糾紛二審民事判決書，中國裁判文書網。，在已經自行簽訂有買賣合同的情況下，一方拒絕履行合同義務，包括簽訂網簽合同，被視為違約。(2017)津0119民初967號民事判決書[注]魏淑賢與李耿、天津博智房地產經紀有限公司薊縣中昌路分公司房屋買賣合同糾紛一審民事判決書，中國裁判文書網。則同時承認自簽合同和網簽合同具有法律效力。

法院主流觀點和行政觀點的沖突，反映了在房屋交易合同領域中某些深層次的矛盾，如行政備案登記權力與合同自由的沖突、民法規則與行政法規則相互調適問題。即使從法院審判的角度，也需要重新審視房屋交易過程中出現的這些特殊合同現象，重新理解這些合同間的效力沖突和內容交疊，重新看待新出現的網簽合同和買賣經紀合同等新型合同，重新梳理司法觀點與行政觀點，從而更準確地把握房地產交易合同發展的脈搏，為房地產市場經濟發展提供更優質的司法服務。

對上述問題，到目前為止，學術界和實務界相關研究成果相對較少。[注]相關論文主要有：崔建遠，《不能盲目擴張〈合同法〉第44條第2款的適用范圍》，《中外法學》2013年第6期；王永亮，《論不動產登記中的私權利保護》，華東政法大學2014年博士學位論文；常鵬翱，《存量房買賣網簽的法律效力》，《當代法學》2017年第1期；楊世軍，《存量房買賣案件的法律適用研究》，《法律適用》2010年第11期；潘軍鋒，《房屋買賣合同效力疑難問題研究》，《法律適用》2014年第4期；徐娟，《網上簽約房屋買賣合同的性質及效力——沈海星與安香云房屋買賣合同糾紛案》，《法律適用》2012年第9期；慕早，《從一起訴訟談存量房買賣網上簽約備案制度》，《中國房地產》2017年第1期。較早的論文有：鄧鶴，《房屋買賣合同效力與登記關系研究》，《中國房地產》2000年第5期；陳光多，《試析房屋買賣合同與產權過戶登記的關系》，《法學》1996年第4期。本文擬在充分吸收已有研究成果基礎上，圍繞存量房交易過程中諸合同間關系，分析其中需要厘清的理論和實務問題，以就教于同仁。

二、雙方合同的雙層混合

某房地產經紀公司訴趙某居間合同糾紛一案，一審法院從“二手房買賣經紀合同”中分離出居間合同，即把合同中的中介傭金條款還原為原被告間居間合同關系，根據《合同法》關于居間合同的規定作出判決。

這種處理反映了實踐中“買賣經紀合同”的復雜性。這種合同既不是純粹的買賣合同，也不是合同法規定的居間合同或委托合同，而是混合了幾種有名合同的綜合性合同。具體關系如下圖：

圖2 存量房買賣經紀合同的結構

從上圖可以直觀看到，“買賣經紀合同”是買賣合同和經紀合同的混合，而經紀合同又混合了居間合同和委托合同[注]根據《合同法》，居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。房屋中介機構向當事人提供的主要是這種居間服務。同時，在居間服務過程中，也存在委托關系，如中介機構代收定金和成交后代辦勞務。如《上海市存量房經紀合同和交易合同網上備案辦法》第8條規定：房地產經紀機構根據存量房經紀委托合同撮合達成交易后，應當為交易當事人提供簽訂房地產買賣合同或者租賃合同的網上操作服務。這種服務雖然在經紀合同中沒有明確約定，但應該被視為經紀合同的一部分。相關討論參見章純鋼等：《論房產中介不規范行為的矯治論》，《人民司法》2005年第2期，第72頁。，整體上分了兩個層次，可以稱之為一種雙層混合合同。

有一種常見的誤解，認為“買賣經紀合同”是一種三方合同。

在“買賣經紀合同”中，確實存在三方主體，主體之間互有權利和義務，各權利義務之間也存在緊密的關聯。從形式上看，這種買賣經紀合同符合三方合同的特征。但三方合同的關鍵特點不是主體數量和關系緊密度，而是要看在三方關系中，任何兩方的關系能不能獨立存在。典型的三方合同，如大學生三方就業協議，任何兩方簽字都不能產生協議成立的法律效果。而買賣經紀合同不同，它可以分離出三個彼此獨立的合同關系，即買賣雙方的買賣合同關系、賣方與中介之間的經紀合同關系和買方與中介之間的經紀合同關系，而經紀合同關系，又包括居間關系和委托關系。這些合同關系中的每一種，原本都可以訂立一個單獨的合同，卻因為法律或便利的原因，擠到一個合同文本里。放在一個文本中的諸合同關系，仍然可以自行成立并生效。

具體來說，首先，買賣合同關系居于基礎地位，買賣雙方簽字足以讓買賣合同成立，傭金支付條款本身可以作為買賣合同的一部分。其次，傭金支付條款本身是交易雙方向中介機構承擔經紀報酬方式的規定，指向兩種經紀合同關系，而這兩種經紀合同關系本身，并不依賴于買賣合同成立，依賴買賣合同成立的是居間報酬請求權，傭金支付條款申明居間報酬請求權，并正式確認兩種經紀合同關系存在，把中介機構與買賣雙方的經紀關系從不穩定狀態轉化為穩定狀態。進一步說，經紀合同關系本身并不取決于是否簽訂“買賣經紀合同”，“買賣經紀合同”對于中介機構的意義在于確認其報酬請求權，進而直接確認其經紀合同關系。再進一步分析可以發現，“買賣經紀合同”作為一個事件，實為經紀合同關系中居間關系與委托關系在時間上的分水嶺，因為居間服務是提供信息促成交易，買賣經紀合同甫一簽訂，居間目的就已達成，此后的經紀事務，以受當事人委托辦理合同履行事務為主，經紀合同中的兩種關系也在此相對獨立。因此，“買賣經紀合同”中的諸合同處于一種“形合神離”的關系之中，在內容和效力上都可以分解為數個獨立的雙方合同關系(見圖3)。

圖3 存量房買賣經紀合同所包含的法律關系

理解買賣經紀合同這種雙方合同雙層混合的性質，對于解決存量房買賣中的合同問題特別重要。

首先，我們可以把買賣經紀合同分解成多個獨立的雙方合同關系，分別考慮其性質、效力和履行問題。當然，這樣做時，需要考慮從混合合同中還原獨立合同關系的層次問題。在某房地產經紀公司訴趙某居間合同糾紛一案中，一審法院把傭金支付條款還原為居間合同，顯然超過了經紀合同關系這一層，直接跳入居間合同關系，忽略了經紀合同關系中的委托內容，因而，從此點出發作出的嚴格判決在實際效果上可能不能令人滿意。[注]一審法院判給中介機構的傭金額過高，這應該是二審法院改判的重要原因，二審法院判決效果可能更好，但其給出的法律理由卻包含內在矛盾。“買賣經紀合同”中規定的傭金，包括居間報酬和委托報酬，而在本案中，合同未實際履行，中介機構未開展委托事項，故應適當扣除委托報酬。至于兩種報酬在傭金中所占比例，可以參考兩種服務正常成本的比值。

其次，經紀合同成立時間問題。根據合同法，經紀合同應先于買賣合同，上海市的經紀合同備案制度就是按這個思路設計的。但現實中的經紀合同，在簽訂“買賣經紀合同”之前，關于經紀費用金額和分擔支付方式都還處于不完全確定狀態，只有在簽訂“買賣經紀合同”后，經紀合同主要條款才具足完備，從這個意義上可以說，經紀合同附著在傭金支付條款上。根據法律法規以及行業習慣，我們可以由此條款推定出一個完整的經紀合同。

從交易安定角度考慮，可以直接認定買賣經紀合同簽訂日期為經紀合同成立日期。根據合同法第405條[注]《合同法》第405條：“受托人完成委托事務的，委托人應當向其支付報酬。因不可歸責于受托人的事由，委托合同解除或者委托事務不能完成的，委托人應當向受托人支付相應的報酬。當事人另有約定的，按照其約定。”和第427條[注]《合同法》第427條：“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。”，中介機構對委托人有兩類請求權：一是完成居間和委托事務后的報酬請求權；二是在未促成合同或者因不可歸責于受托人的事由而未完成委托事務的情況下的必要居間費用和相應報酬請求權。認定兩個合同成立日期一致，并不影響報酬請求權，也不影響未完成委托事務的情況下的相應報酬請求權。對于未完成合同時的必要居間費用請求權，在二手房居間實踐中，在事先沒有簽訂正式居間合同的情況下，中介機構形同放棄了該項權利。另一方面，這種認定并不給委托方增加額外義務。因此，司法實踐宜認定兩個合同成立日期一致。[注]把經紀合同成立時間確定為買賣經紀合同訂立之日，會增加“一房多委托”和“一房多賣”的風險，因為賣房人在委托中介機構賣房時并不簽訂具有約束力的書面合同，在交易成功前，賣房人不認為有經紀或居間合同存在。在房屋經紀實踐中，委托人與中介機構之間通常不訂立書面的服務合同，委托人把自己的房源信息交給幾個中介機構的情況也很常見。根據《上海市存量房經紀合同和交易合同網上備案辦法》第6條：房地產經紀機構接受存量房出售經紀委托的，應通過網上操作系統與委托人簽訂存量房經紀委托合同后，將合同文本傳送至市房地產交易中心備案，并通過網上操作系統及時發布委托出售房屋信息。這種經紀合同備案制度在很大程度上是為了防止發生賣房人多方委托的情況，但是，如果當事人并不事先簽訂經紀合同，那么，這種備案制度就達不到其規制目的。進一步的研究可參看黃喆：《居間合同義務的射程——看房確認書效力迷局之破解》，《南京大學學報(哲學社會科學版)》2013年第6期。

再次，“二手房買賣經紀合同”的備案效力和不動產登記效力問題。

根據北京、廣州、上海等地房屋交易合同備案部門的規定看，這種混合合同不被接受為備案合同，且當事人自己簽訂的書面合同也不被接受，備案部門只接受通過其網上操作系統生成的《存量房買賣合同》。這樣，從行政操作層面看，自簽合同，無論混合還是純粹，都沒有備案效力。

根據國土資源部、住房和城鄉建設部《關于做好不動產統一登記與房屋交易管理銜接的指導意見》(國土資發〔2015〕90號)，不動產登記部門和房產管理部門要實現房屋登記檔案和房屋交易檔案查詢互用、不動產登記信息平臺與房屋交易管理信息平臺實時互通共享。從技術上講，房產管理部門指導下的《存量房買賣合同》完全可以成為不動產登記機關辦理轉移登記的合同依據。然而，根據《不動產登記暫行條例》及其《實施細則》，當事人應提交包括相關不動產登記原因證明文件在內的一系列材料，該規定并未明確所提交的證明文件的形式要求。按此理解，只要滿足登記原因證明要求，當事人既可以提交《存量房買賣合同》，也可以提交自簽合同。當然，這種基于當事人立場的理解，并不能替代行政機關的實際操作。不動產登記部門更可能基于信息共享而自然采用《存量房買賣合同》，也可能基于習慣而規定當事人只能提交《存量房買賣合同》，從而在實際上把自簽合同排除在外。

正如我們在某房地產經紀公司訴趙某居間合同糾紛一案中所看到的，網簽合同開始被一些法院接受為具有正式法律效力的合同。但這種觀點給民事法律關系的穩定性和判決觀點合法性帶來巨大風險，需要加以細致分析。

三、網簽不破自簽

網簽合同在整個存量房交易過程中處于什么樣的地位？它與自簽合同的關系如何？在正式討論這兩個問題前，先稍微回顧一下歷史：

2008年以前，房產管理部門同時也是房產轉移登記機構，房產交易雙方提交自己簽訂的合同，作為辦理過戶登記的條件，中間不存在網簽問題。

2008年前后，各地房產管理部門開始設立房產交易信息系統，買賣雙方需要在該系統上提交交易信息，形成正式合同文本，由雙方簽字確認，然后才能辦理備案和過戶。

從總體上看，現有網簽規定可以分為三種模式，即北京模式、廣州模式和上海模式，分別圖示如下：

圖4 網簽制度北京模式

北京模式(見圖4)的特點是明確規定網簽合同為正式生效合同。

圖5 網簽制度廣州模式

廣州模式(見圖5)明確規定存量房買賣合同通過網簽訂立，這一點與北京模式沒有區別，但在表述上避免效力性規定。

圖6 網簽制度上海模式

上海模式(見圖6)的核心詞是備案，沒有明確規定網簽合同效力問題，反而強調網簽只是合同備案前置步驟。

三種模式的共同點：一是要求買賣雙方簽訂網上合同；二是網簽前步驟被弱化為協商擬定過程；三是網簽合同文本是備案文本，不接受自簽合同備案。

同時，我們注意到規定三個網簽模式的文件層級存在差異。北京模式出自北京市建設委員會通知，屬于廳級行政文件。廣州模式出自廣州市政府制定的《廣州市房屋交易監督管理辦法》，屬于較大市政府規章。上海模式出自《上海市存量房經紀合同和交易合同網上備案辦法》，屬于直轄市政府規章。就文件效力層級來說，上海的政府規章顯然高于市廳級文件，也高于國土部和城建部的行政文件，對司法機關更具有參照價值。

國土資源部、住房和城鄉建設部《關于做好不動產統一登記與房屋交易管理銜接的指導意見》(國土資發〔2015〕90號)對合同網簽的表述是“房屋買賣合同網簽備案”，這個表述可以有多種理解，既可以理解為網簽和備案，也可以理解為通過網簽來備案。如果把網簽視為獨立的訂立合同行為，結合各地規章，這意味著，房屋交易合同成立要件中增加了網上簽訂這一要件，因為只有網簽合同才被行政機關接受為有效合同予以備案。

崔建遠教授認為：“房地產轉讓合同(房屋買賣合同、土地使用權轉讓合同)，則未見我國現行法設有以行政主管部門批準為法定的特別生效要件的規定。”[注]崔建遠教授認為，我國《合同法》第44條第2款的規定限于適用中外合資經營企業合同、中外合作經營企業合同、涉外股權轉讓合同，以及中外合勘探、開采石油、天然氣合同，并不適用于行政劃撥的土地使用權轉讓合同。參見崔建遠：《不能盲目擴張〈合同法〉第44條第2款的適用范圍》，《中外法學》2013年第6期。《合同法》第44條規定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。”北京市建委文件和廣州市、上海市行政規章，以及國土部文件，在效力層級上顯然低于法律和行政法規，不具有設定合同生效要件的效力。[注]根據《物權法》第15條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”該規定把行政法規排除在“另有規定”范圍之外，又授予例外規定權給合同當事人。由此可推知，如果當事人在自簽合同中約定合同生效條件，則在條件成就前，合同不發生法律效力。

網簽，就其實際功能而言，主要起到網上公示不動產債權狀態和防止“一房數賣”[注]根據最高人民法院《關于適用〈合同法〉若干問題的解釋(二)》第15條，即使存在“一物數賣”，除有《合同法》第52條的情況外，各買賣合同仍然有效。的作用。從單純備案步驟上定位網簽，并不影響上述功能實現。因此，把網簽視為備案步驟更符合監管宗旨。

網簽合同一方面是向備案機關提交的備案材料，另一方面也是買賣雙方訂立的合同。依據《合同法》，網簽合同具備成立生效的全部條件。但是，網簽行為及網簽合同本身，又具有履行自簽合同的性質。因而，相對于網簽合同，自簽合同的地位和效力更具有基礎性。前者的內容和效力皆源于后者，而非獨立于或凌駕于后者。[注]除非自簽合同明確約定以網簽合同為正式生效合同。當然，如果不存在自簽合同(包括買賣經紀合同和純粹買賣合同)，網簽合同將直接等同于自簽合同。

圖7 存量房交易諸合同間的關系

把網簽合同理解為自簽合同的履行結果，意味著網簽合同備案等同于自簽合同備案，網簽合同提交不動產登記機關，等同于自簽合同提交。兩種合同在內容上應該完全一致，只是在時空和文本表達上存在差異。如果兩者內容存在沖突，只要主要條款一致，仍應視其為同一合同，或將網簽視為自簽的補充，并通過解釋消除其間的沖突。

在北京市的網簽程序中，還包含提交確認《存量房買賣合同信息表(自行成交)》環節，有些學者因此認為確認該信息表意味著合同成立。

此觀點嚴格按照合同成立理論分析網簽程序，忽視了網簽環節的備案性質和先行存在的自簽合同已然生效。即使不考慮京建交〔2008〕628號文效力層級問題，也假設不存在自簽合同，認定提交信息表為合同成立標志也甚為不妥。因為就當事人對該環節的認識來說，他們一般并沒有讓信息登記表作為合同而成立生效的意思。根據《最高人民法院關于<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第1條規定：“當事人對合同是否成立存在爭議，人民法院能夠確定當事人名稱或者姓名、標的和數量的，一般應當認定合同成立。”這一解釋貌似可以支持提交信息表即成立合同的觀點，但該解釋針對的是一般合同訂立場合，并不能適用于雙方當事人對于何為合同生效具有明確共同認知的場合。當雙方當事人按照北京市房屋交易合同登記流程進行網簽時，基于各方共同認知的該流程的定義(見前文“北京模式”流程圖)，提交信息表不等于正式簽訂合同，而只是簽訂合同前的一個步驟，雙方在信息表上簽字時并不具有讓合同當下成立的效果意思，故而此時合同并不成立。

四、自簽合同預約化

從實踐效果上說，如果不動產登記機關在事實上拒絕接受自簽合同，而只接受房管部門指導形成的網簽合同，[注]不動產登記制度仍處于進一步完善過程中，相關的探討參見：孫憲忠，《不動產登記基本范疇解析》，《法學家》2014年第6期；王永亮，《論不動產登記中的私權利保護》，華東政法大學2014年博士學位論文。不管是共享系統內的，還是書面的《存量房買賣合同》，都意味著，作為物權行為的原因，網簽合同具有正式的原因力，而自簽合同在《合同法》和《物權法》上的不動產轉移登記原因證明文件的地位將名存實亡。對買賣雙方來說，其直接目的是辦理不動產轉移登記，既然自簽合同不再是為達到此目的必須具備的材料，而網簽合同是，當事人自然更重視網簽合同。雙方即使先行簽訂一個買賣合同，或在中介機構參與下簽訂一個“買賣經紀合同”，在一方或雙方當事人觀念中，其地位相當于備忘錄或意向書。實踐中，在網簽之前，交易雙方越來越傾向于簽訂“不動產買賣意向書”。

據(2016)滬0104民初17795號民事判決書所載案例：當事人雙方簽訂的《不動產買賣意向書》中明確約定于2016年4月30日前簽訂正式合同，任何一方未按時簽署或拒絕簽署的，即視為該方違約，買方違約的，無權要求返還定金，賣方違約的，應按照定金罰則雙倍返還。[注]《祝乾偉與沈玉祥房屋買賣合同糾紛一審民事判決書》，中國裁判文書網。該案中的正式合同是“至中介公司處簽訂《上海市房地產買賣合同》”，即“網簽合同”。該案中的《不動產買賣意向書》包含了一項以簽訂合同為條件的定金條款，這讓該意向書的效力既不同于交易合同，也區別通常的意向書，而變成了真正的預約。進一步說，在網簽合同越來越普遍被接受為唯一備案對象和不動產登記原因證明文件和當事人對簽訂合同的效果意思越來越轉向網簽合同的情況下，預約化應該就是自簽合同可以預見的前景。

在同時存在自簽合同和網簽合同的案件中，法院也往往以網簽合同作為最終合同文本。如(2017)津0119民初967號民事判決書認為：“原告、被告李耿、被告天津博智房地產經紀有限公司薊縣中昌路分公司于2016年7月14日簽訂的御園不動產買賣合同、原告與被告李耿于2016年7月14日簽訂的房屋買賣定金合同、原告與被告李耿于2016年9月22日簽訂的《天津市房產買賣協議》是各方當事人的真實意思表示，三份合同具有連續性，對房屋交付、違約責任等有不同約定，最終形成《天津市房產買賣協議》，雙方均應按《天津市房產買賣協議》履行。”[注]魏淑賢與李耿、天津博智房地產經紀有限公司薊縣中昌路分公司房屋買賣合同糾紛一審民事判決書，中國裁判文書網。自簽合同固然有效，卻被法庭撇在一邊，法庭實際只依據網簽合同作判決。[注]這符合合同解釋的一般規則。

造成自簽合同生存窘境的部分原因可以歸結為行政備案和登記權力向私權領域的擴張。[注]《最高法院民一庭負責人就物權法司法解釋(一)答記者問》：“當事人往往認為，不動產登記系國家機關作出的行政確認行為。”出現這種并非誤會的誤解，既有傳統的原因，也有現實的作用，過度管理的因素不可忽視。中國法院網https://www.chinacourt.org/article/detail/2016/02/id/1809933.shtml.2017年10月20日訪問。行政備案和登記程序規則中片面強調備案登記的行政屬性，而忽視其民事屬性。這在相當程度上影響法律的穩定性，損害交易安全。

但是，恢復交易合同的私權自治性質似乎并不能挽救自簽合同的“沒落”趨勢，真正奠定網簽合同地位的應該是互聯網技術的普遍應用，后者把行政監管變成一個技術流程，衍生出網簽合同樣式及相關法律問題。網簽合同的普及意味著商業交往形式的進化，網絡變成商業交往的普遍方式，這才是網簽合同日趨強勢的內在推動力。

因此，解決存量房交易中諸合同的沖突問題，不能單純歸咎于行政權力擴張，應該順應合同形式變革趨勢，通過創造性解釋來消彌行政法擴張帶來的合同效力上的矛盾。

五、結語

存量房交易過程中產生的諸合同，需要根據法律規定和交易習慣，區分不同合同關系的法律性質，分別作出具體的解釋和處理。

其中，“買賣經紀合同”最為復雜，它實際上包括了三種不同性質的合同關系，應該首先區分其中買賣內容和居間委托內容。居間委托涉及三方主體，而買賣則只涉及買賣兩方主體。“買賣經紀合同”的房屋買賣部分即“自簽合同”，其生效與否會影響居間委托條款的效力：如果自簽合同因違反合同法而自始無效，則居間委托條款依法也不產生法律效力；如果自簽合同效力為后來的“網簽合同”所“吸收”，則居間委托條款依然有效。

網簽合同對自簽合同效力的“吸收”，其基礎是合同內容的吸收。在兩個合同內容不一致時，合同效力需要更具體的分析。在此情況下，如果網簽合同意思不真實而自簽合同意思真實，則應認定自簽合同有效；如果兩個合同意思皆真實，則需要考慮自簽合同對網簽合同內容的補充意義。特別是自簽合同或買賣意向書規定了當事人的網簽義務或簽訂正式合同義務，此類義務超出買賣合同本身范圍，其效力應該不受網簽合同或正式合同生效與否的影響。

概言之，承認自簽合同和網簽合同同等生效，又以網簽合同為基本生效文本，以自簽合同為補充，可以在現有合同法和行政法框架下解決存量房買賣過程中諸合同效力上的矛盾，在相當程度上有助于化解互聯網技術給合同法實踐帶來的沖擊。