房價與地價互動關系的實證研究
——以北京市為例

文/李璐璐、謝雨初、陳倩 華北理工大學管理學院 河北唐山 063210

1、地價與房價

1.1 地價的內涵

在馬克思主義經(jīng)濟學和古典經(jīng)濟學中，土地價格被認為是地租的資本化。我們將從以下幾個方面來理解土地價格的涵義：

（1）地價是土地資源價格和土地資產(chǎn)價格的有效統(tǒng)一

土地本身沒有價值，不是人們通過勞動創(chuàng)造的產(chǎn)品，但有價格。土地是一個自然歷史綜合體，具備資源和資產(chǎn)兩種特性。土地既具備資源本身的價值，也蘊涵著后期人類社會勞動和科學技術的成果。

（2）地價實質上是土地的產(chǎn)權價格

土地是特殊的商品，土地市場上交易的不是土地，而是土地使用權及其衍生出來的一系列權利。

（3）地價具有明顯的上升趨勢

從成本構成上講，隨著土地開發(fā)利用程度的加深，人們對土地投入的改造成本也在增加，土地的價值不斷增加，且土地是沒有折舊的，地價隨之不斷上升；從收益方面講，使用者在使用某地塊時，能收獲源源不斷的現(xiàn)時和預期收益，所以地價有顯著的上升趨勢；從土地供求關系上講，土地資源是有限的，需求處于不斷增加的態(tài)勢中，而供給幾乎是沒有彈性的，供需不平衡是的地價不斷上漲。

1.1.1 土地價格的組成

本文研究的是地價與房價的互動性關系，因此本文中提到的土地均為熟地（是指已完成了土地開發(fā)等基礎設施建設，具備建設條件的土地。）目前在我國經(jīng)過開發(fā)后的熟地價格為：土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益

1.2 房價的內涵

房價由房產(chǎn)價格和地產(chǎn)價格組成，是房地產(chǎn)商品價值和地租資本化價格的貨幣表現(xiàn)。我們將從三個方面來理解房價的涵義[1]：

（1）房價體現(xiàn)了消費者、政府、開發(fā)商三者之間利益的博弈

實際生活中，房地產(chǎn)的價格變動，是由有用性、稀缺性及有效需求三種特性的程度及其變化引起的。消費者更看重房產(chǎn)的有用性；房地產(chǎn)價格形成的過程體現(xiàn)了三方利益的博弈過程，即消費者希望用盡可能低的價格購買房地產(chǎn)，開發(fā)商追求最大利益，政府則兼顧兩者的利益。

（2）房價是土地和建筑物價格的統(tǒng)一體

土地具有單獨性而土地與房屋有不可分割性。土地有獨立的價格，而剝離土地的房屋則不存在意義。從此角度上來看，房價與土地和建筑物價值之和的關系是相關卻不可逆轉的關系：房價受到土地和建筑物價格的影響，兩者是房價的組成部分；但地價和建筑物價格的變動并不是簡單地引起房價變動。

1.2.1 房價的構成

房屋作為一種特殊的商品，同樣要遵循商品經(jīng)濟的規(guī)律。馬克思《資本論》中商品價值的公式為：商品價值=C+V+M，即商品價值 = 不變資本+可變資本+剩余價值[2]。一般情況下房地產(chǎn)價格主要由土地費用、開發(fā)建設成本及利息、管理費和利潤等組成。

1.3 地價與房價之間的相關性

因為土地與房屋之間特殊的依存關系，決定了地價與房價之間有很大程度的相關性：

1.3.1 地價是房價構成的一部分，是房價的依托。

就成本構成而言，地價上漲，開發(fā)商開發(fā)成本也會上漲，為了保證正?；蚋嗟睦麧櫟墨@取，房價隨之上漲。開發(fā)商進行房地產(chǎn)開發(fā)項目首先要進行拿地，中國的土地實行公有制，因此土地所有權歸屬于國家，開發(fā)商通過招拍掛等形式取得土地，通過繳納一定的土地出讓金等獲取土地，土地出讓金就屬于開發(fā)商開發(fā)建設房屋的成本。房價的漲跌受到地價和建筑物價值的變化的影響，房價與地價的關系是一種正相關的態(tài)勢。

1.3.2 房價對地價有影響。

開發(fā)商是土地的需求者和房屋的供給者。房價上升時，開發(fā)商利潤增加，會進一步買土地進行新一輪的房地產(chǎn)開發(fā)，刺激土地需求，而供給在一定時間內是低彈性的，供不應求，土地價格上升，因此房價上升引起了土價的上升[3]。

1.4 地價與房價的區(qū)別

地價與房價雖然存在很大程度的相關性，但土地與房屋存在差異，使得地價與房價仍存在很大的區(qū)別：

1.4.1 土地與房屋的依附性不同

房屋依附土地存在，土地卻可以獨立存在。由于市場的因素，將房屋價格單獨出來評析、將地價從房地產(chǎn)價格中剝離進行分析都是不合理的。

1.4.2 土地與房屋的折舊不同

房屋的折舊一般隨時間的增長逐年增加，而土地不存在損耗問題，所以土地在單獨估價時作為固定資產(chǎn)無需計提折舊。

1.4.3 房屋的建造成本對房價存在影響

房屋是房地產(chǎn)的主體，是人們居住感覺的主要來源。而建筑物的價格主要組成部分即為房屋的建造成本，房屋的建造成本對房價有相當程度的影響。

綜上，房價和地價之間既存在聯(lián)系也有很多區(qū)別，兩者相互聯(lián)系同時也相互削弱。在實際中土地的實際供給渠道眾多，城市土地市場不能得到完全有效的控制，開發(fā)商就有機會囤積土地，土地市場的需求與房屋市場的需求并不是真實的反映。

2、地價、房價的互動關系理論分析

2.1 地價、房價的互動關系

2.1.1 地價對房價的影響具有滯后性

地價是房價的重要組成部分，地價上漲會引起房價上漲，但地價上漲，房價不一定會在短時間內同時隨之上漲，這種相應的上漲趨勢有一定的滯后性。房地產(chǎn)開發(fā)周期長、投資量大，受到很多因素的影響。

2.1.2 房價與地價之間是存在較大的關聯(lián)

經(jīng)濟的快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化進程的加快，帶動房價的不斷上漲，土地具有較高的稀缺性，是一種有限的資源，可用土地總量在不斷減少，而需求卻在不斷上漲。同時房價的不斷上漲促使開發(fā)商用更高的價格去獲得土地，以期獲得高額的收益回報，從而導致土地價格的上漲。由此得出，房價的提高會帶動地價的提高。

3、北京市地價與房價的關系實證分析

3.1 土地價格分析（圖1）

北京在2007年-2017年地價總體上呈上升趨勢，2007-2013年漲幅均不大，在2013年之后地價進入一個飆升的階段，地價呈現(xiàn)出明顯的“臺階式”上漲。之后的地價雖然依舊上漲，但仍然是平穩(wěn)的。出現(xiàn)這種原因的情況主要是北京在2014年初時進行評測作為標準的基準地價已經(jīng)11年沒有更新，地價房價一直都在上漲，而選用的標準卻沒有更新，由此造成了北京地價水平變化的異常。

圖1

3.2 房屋成交價格分析（圖2）

圖2

北京從2003年到2017年房價漲幅超過十倍，北京作為中國的首都，是國際化的大都市，也是人口超2170.7萬的超大城市，隨著城市化人口的快速涌進和北京經(jīng)濟的快速發(fā)展，北京的房價在21世紀初至今也發(fā)生了翻天覆地的變化。北京的房價走勢大概可以分為五個階段

第一階段2000-2004年為平穩(wěn)慢升期，國家正式施行土地招拍掛的制度；政府大力鼓勵房地產(chǎn)建設；人們購房及投資的意識逐漸蘇醒、對房地產(chǎn)的需求穩(wěn)步上升。

2004-2007年為快速上升期，北京的城市化迅猛發(fā)展；中國房地產(chǎn)行業(yè)進入了黃金時期；政府調控經(jīng)驗不足；北京申奧成功，獲得了世界更多的關注，同時確立了國際一線大都市的地位；因此從2004年開始房價增速明顯加快。

2007-2008年短暫下滑期，政府經(jīng)過幾年的逐步調整，進行嚴格的宏觀調控；奧運熱逐步退去；同時國家大力發(fā)展保障性住房，如經(jīng)濟適用房等建設量提高；同時受到國際金融危機的前期影響；

2009-2010年時空飆升期，金融危機正在持續(xù)；國家進行宏觀調控，擴大內需；開發(fā)商積壓房源均不出售，導致供不應求，一房難求。

2010至今，調控博弈期，形成保障性住房與商業(yè)性住房符合北京實際的住房體系；頒布史上最嚴“限購令”

3.3 地價與房價關系研究分析

地價房價比即為土地的價格與房屋銷售時的房價比，2017年全國地價房價比為23.2%，這一比例在2018年為31.29%。北京的地價房價占比呈現(xiàn)一個波動的趨勢，在 2014年左右達到峰值，之后有進一步的回落。

對北京房價地價變動的分析：供給方面，北京寸土寸金，加之近些年來土地的過度開發(fā)和城鎮(zhèn)化速度過快，在遠離北京城區(qū)的五六環(huán)可供開發(fā)的土地也相對較少；房地產(chǎn)熱一直都未退去，房地產(chǎn)的巨大利益吸引著買房者買房投資，而房價和地價的不斷提升也進一步增加了房屋的投資成本。

4、建議

4.1 完善住房保障體系

政府要抑制房價的上漲，需要建設更多的經(jīng)濟適用房和廉租房，完善當前的住房保障體系，科學規(guī)劃商業(yè)房中的大中小戶型，將更多的關注點偏移至中低收入群體，保障生活困難的居民，努力做到全民住有所居，向實現(xiàn)全面小康的目標進行靠攏。開發(fā)商要緊隨政策，在開發(fā)項目中適當增加廉租房和經(jīng)濟適用房的比例，政府也應該鼓勵開發(fā)商增加商業(yè)性保障住房的做法，在政策上予以優(yōu)惠，如土地供應上購買土地適當減少費用、在開發(fā)貸款時降低利率等。

4.2 政府要加強對房價的宏觀調控

從貨幣政策方面來說，政府要響應中央政府的號召，嚴格控制炒房行為，打好宏觀調控的組合拳，防止房地產(chǎn)經(jīng)濟的過度膨脹和泡沫化，平衡房地產(chǎn)信貸。北京政府必須通過稅收政策及相關的政策調節(jié)不同群體之間的貧富差距，緩解市民住房結構矛盾，以促進房價和地價的平穩(wěn)均衡發(fā)展。

4.3 要建立房價、地價的動態(tài)監(jiān)測機制

相關部門必須要建立房價與地價的動態(tài)監(jiān)測機制以保證房價與地價的協(xié)調發(fā)展。北京市要充分利用當前的監(jiān)測網(wǎng)絡，及時更新基準地價，實時監(jiān)測地價與房價，使地價與房價在正常的變化范圍內浮動，不可使房地產(chǎn)市場畸形飆升。