房地產開發企業成本管理中存在的問題及對策

郭文磊

天水財信房地產開發有限公司 甘肅 741000

前言：近幾年來，國民經濟得到了快速的發展，建筑行業也處于繁榮的發展態勢中。對于房地產企業來說，做好成本管理工作是非常重要的。目前，很多房地產開發企業在成本管理中都存在著一定的問題。針對這種情況，應該增加成本管理的科學性和有效性，使房地產企業能夠得到更好的發展。

一、房地產開發企業成本管理中存在的問題

（一）內部控制比較薄弱，偏向于在事后進行控制

在現在的房地產企業中，成本管理上存在內部控制薄弱的情況。很多企業都偏重于在事后進行總結和控制。尤其是在規劃設計時，沒有對成本做好提前預測，對于成本控制也缺乏重視[1]。在開發階段，沒有提前規劃好具體業務，大多都是在事后進行控制。當出現成本超出預支的情況時，只能在后續工序中減少成本，從而使總體的預算成本得到保障。

（二）成本管理體系和機制有待完善

雖然大多數房地產公司比較注重成本管理，但由于缺乏經驗，公司內部沒有建立成本管理體系，有些企業甚至沒有負責成本管理的部門。即使有的企業建立了成本管理的制度，但是在執行的時候并沒有起到什么作用，不能將成本控制的作用真正的發揮出來。

（三）缺乏對項目決策的重視

在房地產開發決策階段，成本費用不是很多，但是對整個項目的成敗卻有著非常重要的影響。但是，很少有房地產企業愿意在這方面投入資金，形式化比較嚴重。有的房地產開發商在做策劃報告的時候只是為了籌集資金。這樣一來，就降低了策劃報告的可操作性。有些策略報告看起來比較膚淺，并且只對大的項目研究可行性，對于小的項目只能在主觀上做判斷。

（四）信息化水平不高

現在，我國的房地產企業在信息化管理方面主要體現在辦公自動化、可行性分析、物業管理等方面，但是在管理項目時卻缺少信息手段的支撐。很多信息都是經過手工處理的，這樣很容易在處理信息的過程中出現遺漏、失真等情況，在決策上也容易產生失誤，增加整本，加大風險。

二、房地產開發企業成本管理的對策

（一）成本管理體系設計要不斷完善

房地產公司在管理成本時應不斷改進設計體系。首先，企業應該根據自己的實際情況做出正確的發展定位。在這個基礎上，在不同領域的成本管理重點應該明確，確定企業的成本控制目標。其次，企業應該對成本管理的組織構架進行控制[2]。在企業內部應該有專門負責成本管理的部門，并且應該接受董事會的直接管理，使企業的各個部門能夠共同努力，將成本管理工作做好。最后，企業應該以全面預算為工具，以投資總額為基礎，充分考慮項目的特點，通過固定預算以及彈性預算等方式計劃好預算的成本，并且將此作為剛性的約束，控制企業的業務流程。

（二）強調項目開發建設階段的成本控制

房地產企業在項目開發階段也要做好成本控制。首先，要做好合同管理工作，減少工程上的索賠。在施工的過程中，應該對工程的變更進行有效的控制，盡量減少變更情況的發生，這樣才能做好成本控制。對于必須要做出變更的內容應該做好預算，提前預知工程變更對于總造價產生的影響[3]。其次，在技術措施方面，有效控制項目投資。對于主要的施工方案要做好論證，使新材料和新工藝得到廣泛的使用，在技術上要做好項目投資。一般來說，材料的費用占工程總費用的70%。直接會對間接費用的高低產生一定的影響。因此，采用新工藝和新材料才能夠有效的提高勞動生產率，使工期縮短。最后，監督好施工的進度。在施工的過程中，經常會出現工期超出合同的情況，這樣會增加企業的施工成本和管理成本。同時，還會影響房地產企業獲得預售許可、銷售回款。在超期交房的情況下還要對業主進行經濟上的賠償。有很多因素會影響到施工的進度，因此，房地產企業應該做好材料管理和分包協調管理工作。

（三）加強對成本管理的考核監督

房地產企業應該根據業務部門和項目管理的內容準確的劃分責任單位，明確成本管理的目標和權責，實現責任化的成本管理方式。在成本管理的手段上，應該建立信息化的系統，及時對數據進行匯總和分析，監督責任單位在成本控制過程中是否存在問題，提高成本管理的針對性。另外，應該以成本支出為依據，制定成本管理的考核指標，對于不同的責任部門需要進行績效管理，并通過分析數據進行評估，建立明確的獎懲制度，從而實現成本管理的激勵效果。

（四）提高房地產開發企業的信息化水平

在信息時代，房地產企業在成本管理時也要進行信息化管理。各個部門應該建立動態的成本臺賬，通過信息化手段的輔助及時反映出各個部門的成本。成本管理體系能夠將項目成本的信息平臺直接的反應出來，從而幫助企業建設成本體系，使操作流程更加規范化，跟蹤企業的核心業務，有效結合業務、財務和資本管理。合同管理是整個體系的核心，主要包括估算成本、合同臺賬、合同結算、資金計劃等內容。系統還可以為業務決策提供一定的依據，例如支付時間，歷史帳務等。信息管理方法可以簡化企業管理成本，提高員工工作效率，有效監控項目。信息系統還可以及時反映目標成本與動態成本的差異，提高企業控制成本的能力，加快企業決策過進程，提升企業的核心競爭力。

結論：總而言之，對于房地產開發企業來說，成本管理非常重要。因此，房地產企業應完善成本管理體系的設計，強調項目開發和建設階段的成本控制，加強成本管理的評估和監督，提高房地產開發企業的信息化水平，不斷降低工程造價，提高企業管理水平，提高企業員工參與成本控制的熱情。