不動產登記制度對徐州的影響

徐 晶

（江蘇省徐州市國土資源局不動產登記交易中心，江蘇 徐州 221018）

0 引言

房地產市場飛速發展的同時，也產生了一系列問題。通過不動產登記制度的實施，使房地產市場的行業標準得到不斷完善。不動產登記制度是為了保障居民住房權益、維護社會和諧發展所實施的一項制度。在不動產登記制度實施過程中，江蘇徐州走在了全國前列。由此可見，研究分析不動產登記制度對徐州的影響有著十分重要的現實意義。

1 不動產登記制度對徐州的影響

1.1 不動產登記制度對徐州房地產市場價格的影響

從房地產市場價格方面來看，人們廣泛關注的并非是不動產登記制度的實際內容及實施范圍，而是在不動產登記制度影響下房地產政策會作出怎樣的調整轉變。眾所周知，房地產市場價格受市場、人口、貨幣供應等重要因素影響，不動產登記制度的核心功能并非對房地產市場價格予以調控，而是促進了對制度實施在長遠角度的優化完善，進而使房地產市場環境得到有效優化，促進房地產市場的健康穩定發展。從近年來徐州房地產市場角度來看，不動產登記制度為起征個人住房房產稅提供了有力的政策基礎及技術支持，并對購房居民的市場預期造成了一定影響，所以不動產登記制度的實施實則加大了房地產市場價格下行的壓力，但不動產登記制度與房地產市場價格下降并不存在直接聯系，不動產登記制度旨在對房屋產權信息予以全面系統登記。不動產登記制度對居民的影響主要涉及2項內容：①居民老舊房子的繼承在房地產市場化之前，老舊房子有著大量歷史遺留問題而未得到有效解決。②房地產市場供需轉變 一些持有多套房產的居民顧及房產稅的征收，試圖對名下房產予以拋售處理，然而，此類人群畢竟是少數，故其對房地產經濟的沖擊也較為有限。

1.2 不動產登記制度對徐州房地產稅實施的影響

不動產登記與信息聯網可促進對不動產數據的整理統計，不動產信息平臺為征收房產稅提供了全面系統的依據，為征收房產稅提供了有力的技術保障，可促進房產稅政策的制定與實施。隨著我國經濟不斷發展，城市化發展進程逐步推進，城市人口急劇增加，人均土地資源縮減，房地產供需失衡，快速增長的房價使社會大眾難以承受。如何應對高額房價，已然轉變成一項涉及民生的重要社會問題。房地產市場迫切需要得到引導與管理，而稅收可從宏觀層面調控房地產市場，并推動房地產市場健康穩定發展。

房產稅征稅對象為房屋，是依據房屋的計稅全值或租金收入為計稅標準而向產權所有人征收的一種財產稅。于2015年3月31日實行的房產稅新政策，主要是在個人住房轉讓營業稅政策等方面發生了轉變。房產稅的作用主要表現為：①房產稅作為一種財產稅，可防范政府依賴土地買賣獲得經濟收入的濫用職權現象，促進財政結構的優化整合；②房產稅可促進收入再分配，解決貧富差距問題；③房產稅可引導房地產市場理性消費，優化房地產市場環境，防范投機行為，推動房地產市場健康穩定發展。我國注重房屋流轉稅負，而缺乏對房產保有期稅負的有效關注，房地產業稅、費亂象叢生，所以起征個人住房房產稅成為房地產市場改革的重要抓手。倘若提高對房屋保有期征稅的有效關注，則持有多套房屋的成本將不斷升高，未來收益與成本的關系尚未可知，更多人會在買入住房時考慮房產稅因素，防止承受過高的稅負，進而選購經濟適用的住房，由此便可在一定程度上活躍二手房市場，縮減住房空置率，推動房地產市場的合理消費。

徐州打造的不動產登記信息平臺可高效便捷地推進數據處理及信息系統建設，提供可靠的不動產信息，為不動產登記工作打下堅實基礎。近年來，唯有新購房的居民辦理的才是不動產權證書，通過秉承“不變不換”原則，過去的房屋權利證書依舊有效且不強制要求登記不動產信息或更換新的不動產權證書。從換證層面而言，近年來房產交易并未受到影響。結合各房產稅試點城市的發展情況來看，不動產登記制度對剛需購房居民的影響偏小，而對偏向投機購房居民的影響則偏大，并使存量房市場得到有效活躍。不動產登記制度是向存量房征收房地產稅的一大前提。需要注意的是，征收房產稅除去通過不動產登記實現房屋產權信息統計以外，還需考慮諸多其他方面內容，如稅收征收力度、征稅對象、計稅依據等。

1.3 不動產登記制度對徐州房地產企業發展的影響

不動產登記制度的實施一定程度上加大了房地產市場的投資風險，減慢了房地產市場的發展腳步，房地產開發投資增速不斷下降，由此要求房地產企業要不斷改革創新，樹立新的投資思路和方向。房地產市場價格從21世紀初期開始飛速上漲，人口基數大，住房需求量高，市場前景廣闊，政府重點扶持城市建設，因此為我國房地產企業發展創造了良好契機。然而，我國房地產企業普遍規模較小，資金來源混亂且缺乏持續投入的能力，再加上未有長遠的發展規劃，雖很長一段時間產生了房地產行業迅猛發展的景象，然而行業前景并不明朗，極易引發房地產泡沫。

近年來，在徐州房地產市場中，中小戶型、商鋪店面等房地產產品較為暢銷，泉山區憑借擁有大量此種類型的房源，一度出現房屋成交套數增多、成交面積減少的情況。中小戶型將成為未來徐州房地產開發的重點。結合對徐州居民現階段住房條件的調查結果總結出：100～120m2占 27.6%，80～100m2占27.0%，60～80m2占21.1%。中小戶型不僅可滿足徐州居民的剛性需求，還與多數居民的實際經濟承受能力相符。房地產建設應當從以往追求速度和數量不斷向追求質量方向轉變。提高住房質量、優化住房配套公共基礎設施、打造節能綠色住宅，方可贏得廣大居民的青睞，確保居民健康、便利的生活。

2 完善徐州不動產登記制度的策略

徐州相關部門應當順應社會發展趨勢，不斷改革創新，加強對各地區成功發展經驗的學習借鑒，切實推進徐州不動產登記制度有效完善。

2.1 完善不動產登記信息

為了推進不動產登記制度有效實施，一方面要提升房產管理部門的政策落實能力，另一方面還要與不動產登記相關單位開展交流互動，從而獲得不動產登記相關單位在工作上的有效配合。在不動產登記制度實施階段，需要明確登記區域、不動產產權、開發的房地產企業等諸多信息，作為一個多部門相互協作的工作過程，唯有依托不同部門、單位的有效協作，方可逐步推進不動產登記制度有效實施。

2.2 推行全新的不動產登記理念

應當結合徐州實際情況開展房產登記工作。例如，可引入發達國家的區域式、單元式不動產登記方法，解決登記單位人流集中問題以有效提高不動產登記的工作效率。與此同時，為了獲得居民對不動產登記工作的有效支持，在不動產登記前應當開展不動產登記的相關宣傳工作，通過加大對不動產登記政策宣傳力度，提高居民對不動產登記制度所能發揮各項作用的有效認識，進而獲得廣大居民的有效認同。

2.3 優化信息管理系統

伴隨著徐州人口基數不斷增長，再加上近年來房地產市場不斷發展，購房居民越來越多，由此對信息管理系統提出了更為嚴格的要求。因而，應當對現行信息管理系統予以進一步優化，引入先進的信息技術，打造安全的不動產登記數據總庫。同時為了確保數據庫的安全，還應當對不動產數據予以云數據備份，防范不法人員入侵后造成數據丟失。依托信息數據庫的構建，為今后徐州房地產發展提供可靠的數據支持。

2.4 健全不動產登記制度

在不動產登記制度實施過程中，依舊存在諸多未能預想到的問題，各部門應當結合實際遇到的問題，及時向上級反映情況，以便上級根據實際情況對不動產登記制度進行針對性調整，為廣大居民住房權益提供可靠保障。針對不動產登記制度實施過程中可能出現的腐敗情況，相關機構應當設置獨立的監管部門，確保不動產登記制度嚴格有效落實。

3 結語

不動產登記制度的實施，對房地產市場的健康穩定發展有著積極意義。因而，徐州相關部門務必要不斷總結經驗，加強對不動產登記制度影響的深入分析，推行全新的不動產登記理念，優化信息管理系統，健全不動產登記制度，積極推進徐州不動產登記制度有序運行。