“以房養老”的模式探討

文/羅毅

一、引言

2018年8月8日，國家銀保監會發布了《關于擴大老年人住房反向抵押養老保險開展范圍的通知》，進一步深化商業養老保險供給側結構性改革,將老年人住房反向抵押養老保險（即“以房養老”）的開展范圍由原來的試點城市，擴大到全國，是“以房養老”開展試點工作4年后的重大突破。

“以房養老”，也稱“老年人住房反向抵押養老”或者“倒按揭”，指擁有房屋完全產權的老年人，將其房產抵押給保險公司，但繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，并按照約定條件每月領取養老金（給付金）直至身故，老人身故后，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用于償付養老保險相關費用。作為一項創新養老模式，“以房養老”為老年人提供了多樣化的養老保障。

按照國際通行的劃分標準，一個地區60歲以上人口占總人口數量的10%以上，或65歲以上老年人口占人口總數的7%，就屬老齡化社會。我國早在2000年就已達到聯合國確認的老齡化社會標準。據全國老齡辦統計：截至2017年底，全國60歲以上老年人口達2.4億，占總人口比重達17.3%，預計到2030年將增長到3.5億左右，到2050年將達到全國人口的1/3。國家老齡化趨勢加重、失獨孤寡老人數量增加，據統計，目前全國失能和部分失能老年人約4000萬人。[1]

養老是一個潛在需求很大的市場，為應對中國嚴峻的老齡化趨勢，應構建由基本養老保險、企業補充養老和個人商業養老保險構成的養老保障三支柱格局，實現養老保險體系由政府、企業（雇主）和個人三方責任共擔的均衡格局。[2]研究落實“以房養老”保險，在滿足老年人差異化多樣化養老保障需求、破解養老難題、探索并推進養老產業發展等方面具有重大創新價值和戰略意義。

二、“以房養老”事業的發展與現狀

“以房養老”模式下，業主仍擁有居住權，但會失去房屋所有權，其本質是銀行按揭貸款買房的逆操作模式，俗稱“倒按揭”。這種做法起源于1960年代的美國，此后逐步推廣至英國、日本、新加坡、中國臺灣等地，并在2000年以后，在發達國家和地區形成成熟模式，但這只能算是一種非主流的養老模式，是養老保障制度的一個組成部分。

資料顯示：在我國，截至2017年末，養老保障第一支柱基本養老保險，全國范圍內覆蓋超9億人，積累基金超4.6萬億元；第二支柱企業年金，同期全國已有近8萬戶企業建立，參加職工逾2300萬人，積累基金近1.3萬億元；第三支柱商業補充保險的發展卻腳步遲緩。原中房集團董事長孟曉蘇教授，作為國內“以房養老”概念提出第一人，早在2003年就正式向國務院提出“以房養老”建議，全國推廣實施已歷經15年時間，但其進程可謂相當緩慢。

表1 國內“以房養老”相關政策發展歷程

2014年7月，北京、上海、廣州、武漢正式開展“以房養老”試點，當年，中國保監會批準4家保險公司試點該項業務。2016年7月，試點城市擴大至各直轄市、省會城市、計劃單列市，以及江蘇省、浙江省、山東省、廣東省的部分地級市。目前國內僅幸福人壽、人保壽險獲批相關以房養老產品。銀保監會官方數據顯示，截至2018年8月底，僅幸福人壽一家保險公司開展此項業務，已在北京、上海、廣州、武漢等8個城市落地，全國共有114戶162 位老人參保，其中以北上廣地區接受程度較高，三地的保單數占比為80%，而人保壽險的相關業務整體仍處于待開展階段。[4]

三、“以房養老”發展緩慢的原因分析

“以房養老”從試點到推廣至全國，是我國在強化養老保障第三支柱方面的新嘗試，旨在有效引導個人通過預防性養老儲蓄與投資，以政府和市場合理分工方式構建起多層次、更高效的養老保障體系。然而試點4年來，盡管老齡客戶的需求及意愿還是有的，但發展情況卻不甚理想。其主要原因如下。

（一）供給側缺乏動力

對保險公司而言，這一特殊的新生業務涉及房地產、金融、財稅、司法等多領域，存在諸多不確定性，特別是在當前法律法規不健全的背景下，政策基礎、業務流程、風險管控均存在問題，承保后流動資金占用量巨大，流動性風險高，與險資機構慣用的常規保險預先收取現金流的模式完全相悖，而且產品設計通常利于投保人，若房屋損毀、折舊、老人預期生存年限延長等因素疊加，承保人營利更加困難。此外，房價經過二十余年的快速上漲，受到國家宏觀政策調控，可能出現房價較大幅度下跌，保險公司將承擔較大的預期風險，這也使得保險業務的供給側缺乏積極性與原動力。[5]

（二）需求端顧慮重重

依據目前產品設計，投保人需要符合一定條件：例如老人的年齡要在60周歲至85周歲之間，抵押的房屋必須由老人擁有完全產權。此外還有根深蒂固的傳統觀念：養老“靠兒不靠房”，房產是一定要留給子女或者孫輩的。[6]老人們擔心會引發家庭矛盾、破壞親情而得不償失，因此參保不僅需得到產權人本人認可，往往還需要征得老人子女的同意。央視發起的一項調查顯示，堅決不選擇“以房養老”的被調查者比例高達71%，表示愿意“以房養老”的比例僅7%。一些家庭中，子女為了繼承更多的遺產（國內遺產稅率相對較低，僅7%），不愿意老人將房屋反向抵押。據統計，目前廣州已辦理“以房養老”的老人幾乎都是孤寡老人，而有子女的家庭選擇這種產品的極為罕見。許多老人片面地認為參保就是“死后房產完全歸保險公司了”，或對保險公司不信任，認為保險條款太復雜、看不懂、怕吃虧等。老人還有猶豫和觀望心態：若未來通貨膨脹，擔心生存金縮水，影響生活質量，若房價繼續上漲，則參保不劃算。有一部分老人認為養老主要應該由國家兜底，不應該由個人付出自己積攢一生的資產。

（三）政策與法律因素

“以房養老”試點4年來，相應的配套政策與法律制度保障并沒有得到健全和完善。實操中涉及房屋的產權糾紛，例如70年產權到期后房子歸誰，在現有的頂層設計中，并沒有確切而明晰的規定，存在政策變動風險，為后續產權處理帶來不確定性。此外可能涉及遺產繼承糾紛，以及其他債務訴訟，這都將給承保人帶來風險。房產登記、抵押、公正等環節存在操作性問題，因為隸屬部門不同、地方不同，不同的省市細則不一致，甚至一個城市不同區的政策也可能各不相同，導致流程障礙較多。[7]還有“唯一住房”問題：老人離世后，其房產是子女或其他直系親屬的唯一居所，此時能否順利執行后續操作將是個現實問題。

（四）宣傳工作不到位

調研中發現，“以房養老”的宣傳工作還遠不到位。由于試點的4年間僅幸福人壽一家保險公司實際開展業務，并且幸福人壽對業務量的推進目標也定得很低，因此在市場培育、宣傳咨詢方面相對謹慎，并未作高密度的市場推廣。[8]數據顯示目前幸福人壽積累的意向客戶已經達到兩千多戶，但這些客戶絕大多數都是通過媒體等渠道獲知產品信息之后主動上門的。另外，像天津這樣有著龐大潛在客戶的直轄市，作為2016年的二期試點城市，由于幸福人壽的工作重心還未放在該區域，該地區的意向老年人喪失了獲得這項保險的機會，兩年間天津竟無一人參保。

四、推進“以房養老”工作的建議

“以房養老”是老齡化社會發展的客觀需求、國家養老保障的有益補充，也是契合中國國情的養老模式。面對試點工作開展4年來的冷清狀況，需要找到癥結、打破瓶頸、創新機制，發揮各方面的主觀能動性，共同推動“以房養老”市場的發展。當前應做好以下工作。

（一）發揮政府在市場培育方面的主導作用

政府需要在完善法制環境、提供政策配套保障、健全風險分擔機制、排除隱形障礙、完善監管保障、引導正確輿論導向、維護各方當事人合法權益等方面下功夫。在“以房養老”的市場培育方面，推動金融技術的更新升級和專業人才的大量聚集，促進金融市場、房地產市場和養老服務市場的不斷發展。出臺營業稅、所得稅等方向的稅費減免扶持舉措，立足加強風險管控，確保渠道暢通，實現產業有序并可持續發展。

（二）激發供給側的改革動能

中國的保險市場是典型的供給推動型，“以房養老”產品的推廣，突破點還是供給側發力。保險機構需要有相應的前期投入，做好對金融市場、房地產市場等綜合研判，風險防范與管控，先培育市場，再逐步成熟。[9]針對當前產品線單一的局面，需要積極創新產品，豐富保障內容，拓展保障形式，有效滿足社會養老需求，增加老年人養老選擇。關注老年客戶群體的真實需求，急客戶所急，設計出多層次的貼近消費者需求的產品，既要有參與型產品，也要擴充非參與型產品，研發與房產增值部分掛鉤的產品也將是今后工作的重點。樹立企業良好的社會形象，并確保將來子女將住房變現、贖回等多層次要求的實現通道均暢通無阻。

（三）拓展需求端的潛在市場

雖然從全球視野來看，“以房養老”仍屬于小眾產品，但以我國的人口基數來看，它依然有足夠的市場空間。因此，全社會要增強對老年人住房反向抵押養老保險業務的信心，加大宣傳力度，消除各種顧慮，引導老年人傳統養老消費觀的轉變。只有當消費者在信任的基礎上自覺主動接受產品，保險機構才有可能贏得市場。產品在全國范圍內得到認可和接受，既能在一定程度上緩解我國人口老齡化、養老問題加劇的現狀，又能提高老人晚年生活質量，減輕年輕人的壓力。

（四）補充再保險平衡機制

由政府或政策性再保險機構對開展反向抵押養老保險業務的公司提供再保險服務，以降低保險公司所承擔的風險，調動其參與的積極性，可借鑒美國、新加坡等發達國家的做法，也可以借鑒國內重大資產保險多機構合作風險分攤機制的做法。

（五）創新配套服務

養老是一個系統工程，許多有房的老人最大的養老痛點并不是錢，而是養老服務。當前“以房養老”產品是“兩方模式”，今后應該引入第三方參與者。需要創新合作機制，例如保險公司與相關護理機構合作，將“倒按揭”后的養老給付金與老人日常的護理需求及開銷直接對接，增強客戶價值體驗，實現從虛擬資產到現實服務的轉變升級，真正讓老人的晚年生活保障落到實處。

五、結語

“以房養老”是社會養老保障體系供給側改革的重要創新，是對傳統養老方式的有益補充，滿足老年人差異化、多樣化養老保障需求，是應對人口老齡化、緩解社會養老壓力的積極舉措，激發“以房養老”的市場潛力，鼓勵老年人將長期資產變現，通過抵押房產的方式得到養老資金保障。從金融角度看，用房產抵押換取養老金，能提高社會資源的利用率。[10]

擴充養老院、社區養老、居家養老等社會化養老模式，頂層設計尤為重要。好的頂層設計，能激發“以房養老”未來的巨大發展潛力，使它在將來逐步受到群眾的歡迎。“以房養老”涉及保險、房產、信貸等多個金融環節，而與居家養老的結合,包括與居家養老的配套服務的結合，都需要政府各部門的通力合作。在全國范圍內深入推廣“以房養老”，銀保監會需要繼續和相關部委、各地方政府密切配合，加強協調、完善政策、加大供給、加強監管、穩步推動，有效滿足社會養老需求，積極推進老年人住房反向抵押保險事業的持續、有序、健康發展，真正體現社會主義制度下老年人老有所養的幸福感、獲得感。