新修正《土地管理法》的9大亮點及對農民的影響

覃剛

土地是最重要的自然資源，土地制度是國家的基礎性制度，隨著改革不斷深化，現行農村土地制度與社會主義市場經濟不相適應『『的問題日益凸顯，比如因征地引發的社會矛盾問題；農村集體經營性建設用地不能與國有建設用地同等入市、同權同價的問題；宅基地的取得、使用和退出制度不完善導致農民對宅基地的用益物權難以得到保障的問題；被征地農民難以享受土地的增值收益問題等。這些問題必須通過深化改革來破解。

2019年8月22日，十三屆全國人大常委會第十二次會議召開，土地管理法修正案草案提請審議。2019年8月26日，十三屆全國人大常委會第十二次會議審議通過 《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱 《土地管理法》）修正案，到這里，《土地管理法》迎來了它的第三次修正，并將自2020年1月1日起施行。

1 新《土地管理法》的9大亮點

1.1 掃除集體建設用地入市的制度障礙

根據《土地管理法》第二條可知，我國的土地性質分為2種，一種是全民所有制土地，一種是集體所有制土地。根據 《土地管理法》第八條，可以進一步知道，城市市區的土地屬于國家所有，也就是前面說的全民所有制土地，這部分土地的所有權由國務院代表國家行使。農村和城郊的土地，通常屬于農民集體所有，宅基地和自留地、自留山也屬于農民集體所有。

本次修法，最大的變化就是破除了農村集體建設性用地入市的制度性障礙。修法之前，如果要使用農村集體土地進行開發建設，則必須先對該土地進行征收，以使其土地性質從集體土地變更為國家土地。修法之后，農村集體所有的土地入市交易，不再需要經過征收程序，可由農村集體經濟組織自行組織實施。

1.2 首次明確界定了“公共利益”

以前，在運用征地權力的時候，對于什么是“公共利益”并沒有明確的規定，往往導致在征地過程中，“公共利益”的解讀被擴大化，征收范圍被擴大，進一步導致作為征地方的政府和作為被征地方的農民產生利益沖突，引發社會矛盾。

新修正的《土地管理法》增加了一條，對什么是“公共利益”進行了列舉式說明?！肮怖妗钡姆秶饕w以下5種情況：一是軍事需要和外交需要用地的；二是政府組織實施的能源、交通、水利、通信、郵政等基礎設施建設需要用地的；三是政府組織實施的科、教、文、衛、體，生態環保，資源保護，防災減災，文物保護，社區綜合服務，社會福利，市政公用，優撫安置，英烈保護等公共事業需要用地的；四是政府組織實施的扶貧搬遷、保障性安居工程建設需要用地的；五是在土地利用總體規劃確定的城鎮建設用地范圍內，經省級以上政府批準，由縣級以上政府組織實施的成片開發建設需要用地的。

1.3 完善征地程序

首先，征地前要開展土地現狀調查并對征地相關信息進行公示，保障農民的知情權和平等協商權利。其次，在多數農民不滿意征地補償的情況下，政府必須組織聽證會，在和農民達成協議后才能提出征地申請，辦理審批手續。再次，審批公告由以前的批后公告改為批前公告，更多保障了農民的話語權、參與權及監督權。

1.4 改革征地補償

《土地管理法》修正以前，僅僅依據土地原有用途，以及采用土地的年產值的倍數法來確定對農民的征地補償標準。新修正的《土地管理法》確定了征地補償的原則，即“被征地農民原有生活水平不降低，長遠生計有保障”。在確定安置補償費標準的時候，要綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關系、人口、經濟社會發展水平等因素。足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用。同時，將被征地農民納入養老社保體系。

1.5 明確集體建設用地入市的條件和程序

首先，擬入市的農村集體建設用地必須符合用地規劃，只能用于工業和商業。其次，應當辦理審批和登記手續。再次，應當經本集體經濟組織成員的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，方可以出讓或者出租等方式交由本集體經濟組織以外的單位或者個人使用。

1.6 明確使用者再轉讓的權利

通過出讓或者出租獲得集體經營性建設用地使用權的單位或者個人，還可以對該土地使用權進行再次轉讓、互換，或者以該土地使用權作為出資，將該土地所有權贈與他人或者辦理抵押。這樣一來，土地使用權人就能更為靈活地掌握土地使用權，以獲取更多的利益，從土地作為生產資料參與市場資源配置的角度來看，其用途可得到最大的優化。

1.7 下放宅基地審批權

在宅基地審批方面，權利進一步下放，由最基層的鄉政府或者鎮政府進行審批。只有在涉及占用農用地的情況下，才區分不同情況由國務院或者省、自治區、直轄市、市、縣政府批準。

1.8 增加了戶有所居的規定

新的《土地管理法》仍然延續了一戶一宅的宅基地政策。對于人均土地少，不能保障一戶擁有一處宅基地的地區，縣級政府可采取措施，按照省、自治區、直轄市規定的標準保障農村村民的居住權。在符合鄉鎮土地利用總體規劃、村規劃，并不占用永久基本農田的前提下，盡量使用原有宅基地和村內的空置宅基地，改善居住條件和居住環境。

1.9 鼓勵閑置宅基地有償流轉

對于已經進城落戶的農民，其原有宅基地及住宅如果處于閑置狀態，則是土地資源的巨大浪費，為解決這一問題，可將閑置的宅基地資源配置到更需要的地方。新的《土地管理法》鼓勵進城落戶農民自愿有償退出宅基地，以使土地資源實現最優化配置。

2 修正后的土地管理法對農民有什么影響？

2.1 征地過程中農民的發言權有了更大保障

新修正的 《土地管理法》規定，集體經營性建設用地的出讓、出租等，都必須經2/3以上的村民或者村民代表同意。還規定，縣級以上政府在征收土地前，應當先開展土地現狀調查、社會穩定風險評估，并將征收范圍、土地現狀、征收目的、補償標準、安置方式、社會保障等情況予以公告至少30天，并聽取被征地的農民的意見。如果多數被征地農民覺得安置方案不合法，縣級以上政府就應當組織召開聽證會，依法修改方案。只有這些前期工作完成后，縣政府才能申請征地。

2.2 被征地農民的利益有了更多保障

農民的土地一旦被征收，則將面臨失去賴以生存的生活來源，不利于社會穩定。新修正的《土地管理法》確定了征地補償的原則，即“被征地農民原有生活水平不降低，長遠生計有保障”。在確定安置補償費標準的時候，要綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關系、人口、經濟社會發展水平等因素。足額支付土地補償費、安置補助費及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用。同時，將被征地農民納入養老社保體系，以確實實現原有生活不降低，長遠生計有保障。