房地產交易監管能力提升建議—以重慶市為例

■ 張夢俐 李讓恩

2017年以來，伴隨著房地產市場的過快過熱發展，房地產市場暴露出了許多問題，例如，房地產開發企業通過捏造、散布漲價信息等方式哄抬房價、炒房賣號；以存款證明或強制資金限制作為看房條件；中介機構借勢收取“團購費”“信息咨詢費”“茶水費”“指標費”等等，一系列行為擾亂了房地產市場，嚴重影響了房地產市場的健康發展。圍繞中央“堅持房子是用來住的，不是用來炒的”定位，2018年以來，黨中央、重慶市政府、重慶市房地產管理部門相繼出臺相關調控及管理措施，堅決制止和查處房地產市場違法違規行為，維護群眾合法權益，也對房地產交易的監管提出了新的要求。筆者及所在團隊先后赴廣州、上海、蘇州等城市調研，在系統總結分析重慶市房地產交易監管現狀及存在問題的基礎上，研究提出提升房地產交易一線監管能力的建議。

一、重慶市房地產交易一線監管現狀

截至目前，根據相關文件要求，重慶市房地產交易一線監管執行機構為不動產登記中心，其中，具體監管工作由市場監管科承擔，包括：審查轄區預售方案的備案、預售資金監管、二手房交易管理；信訪投訴的接待處理；房地產銷售監管，調處房地產交易矛盾和糾紛；房地產交易違法、違規行為的發現、制止、報告，協助開展房地產交易違法、違規行為查處。目前重慶市的房地產交易一線監管存在以下問題：

一是因監管體系制度建設尚不完善，監管部門職能定位模糊，監管效力分散。政府監管房地產市場過程中涉及多個部門，如重慶市住房和城鄉建設委員會、不動產登記中心、房管局、工商局、物價局、稅務局等，因為制度建設還需完善，部門各有監管辦法或規定，條款密集、關聯度不高，所以監管職能部門間職能定位在某些區域較為模糊，整個市場監管體系不夠明朗，存在缺位、失位，也導致了部門間各自獨立監管、信息互通不暢、市場監管效力分散。

二是目前還未實現全面監管、主動監管。雖然目前重慶市主城區的新網簽系統已全面上線，實現商品房認購、網簽備案、預售資金入賬的全流程服務和監管，減少開發企業與購房者之間信息不對稱的問題，但房地產管理部門仍難于實時掌握售房部的實時狀況，售房部在一定程度上仍是市場監控的信息孤島，市場監管科仍會接受到購房者關于購買房屋對開發企業的投訴以及相關問題的反映，如在房市火熱期，購房者反映難以買到房源，中介機構收受房價款以外的茶水費，開發企業在未取得預售許可證時違規銷售房屋等情況；在房市逐漸下行期，難以及時掌握市場銷售情況及潛在問題，仍多是通過購房者的投訴和舉報發現問題，采取措施化解矛盾、解決問題，但此時市場問題及矛盾多已發生，監管工作變為了被動化解工作，監管者扮演消防員角色，難以變被動為主動，也難以全面掌握市場情況。

二、國內部分城市市場監管經驗借鑒

（一）廣州房地產市場監管特點

1.設置獨立的監管機構，強化重點監管。2010年2月，廣州市在全國范圍內較早地設立了第一個專門的房地產交易監管部門，即廣州市房屋交易監管中心，其主要職責就是對全市的房屋交易進行監管。監管中心的成立，在很大程度上強化了廣州市房屋交易的監管。

2.完善監管依據，構建長效監管機制。在2014年11月1日，《廣州市房屋交易監督管理辦法》（以下簡稱《辦法》）在廣州正式實施，嚴格規范管理行政區域內的房屋交易活動。該《辦法》明確建立房屋交易信息化監管制度，規定合同簽訂后，未辦妥房屋轉移登記手續或者解除的，不得再通過房屋交易信息化平臺訂立以該房屋為標的買賣合同，有效防止新房和存量房的“一房二賣”。同時，規定預售資金全額進入監管賬戶，并強化國土房管部門對資金監管的審核職能，明確按工程進度撥付預售款。此外，《辦法》還建立開發企業和中介機構的信用檔案，加強房地產開發企業、房地產中介服務機構及其執業人員的信用管理。

3.加快信息化建設，實現監管公開透明。廣州市在監管過程中，創新監管手段，引入“陽光家緣”網絡平臺對房地產市場進行更好的監管，通過該平臺的應用系統，高效處理在房地產查詢、交易過程中出現的各類問題，有效避免重復銷售、捂盤、惜盤等情況，“陽光家緣”網絡平臺是房地產管理部門獲取市場情況的重要渠道，也是監督管理市場的主要抓手。

4.房地產交易監管中心具有執法和處罰權，有利于監管工作的順利開展。例如，對于開發企業未通過房屋交易信息化平臺訂立商品房買賣合同的，可每宗處以3萬元以上、5萬元以下的罰款。具有執法權和處罰權的廣州房屋交易監管中心，監管職能定位清晰，不存在和其他相關執法部門交接的繁瑣，監管工作開展得較為順暢。

（二）上海房地產市場監管特點

1.多部門緊密配合，共同做好限售限貸工作。2010年，上海市出臺《關于執行本市及外省市居民家庭只能在本市新購一套商品住房的通知》，為將相關內容落實到位，各部門間緊密配合。在交易與登記間的配合方面，雖然不動產登記中心和房地產交易中心隸屬于不同的行政管理主體，但相互間的工作卻實現了有效銜接。交易與登記共用一個基礎數據庫和一個樓盤表，交易信息與登記信息能及時互通，交易機構可及時查詢到登記信息，有效杜絕了限售人員購房。在交易與銀行的配合方面，交易中心與13家銀行建立信息協同關系，銀行可查詢房屋狀況，共同嚴格執行限售、限貸政策。

2.依靠信息化手段，實現房地產市場監管。為強化對房地產市場的宏觀調控和精細化管理，2006年8月，上海市住房和城鄉建設委員會成立上海市房屋建設監測中心，該中心設立的目的是搭建面向房屋全流程管理的信息監測平臺，實現對每一個房地產項目，從土地出讓、開工建設、銷售管理、竣工交付，直至辦理權屬登記的全生命周期動態跟蹤和監測分析。目前，監測平臺已初步搭建完成，在平臺中共設定有23項指標，可以在室內遠程監測每一個房地產項目的房屋交易情況。

3. 強化對定金合同及銷售價格的管理。上海市雖未對商品房的銷售資金進行監管，但對商品房的銷售條件進行了嚴格限制，要求預售商品房辦理預售許可證的條件是房屋主體工程進度必須達到80%左右。另外，對合同及銷售價格的管理力度在進一步加強。2004年和2005年，先后印發了《上海市商品房銷售合同網簽備案和登記辦理》（滬府發〔2004〕12號）及《關于加強網上備案的定金合同和預（銷）售合同管理的通知》，具體的管理要求有：一是預定商品房應按照規定在網上簽訂定金合同并辦理網上備案手續，定金合同約定預定期滿未簽訂網簽合同并備案的，將房屋上的“已付定金”標識改為“可售”標識。二是要求網上及時對交易雙方確認的商品房銷售合同文本校核，完成合同備案工作，減少購房者的風險。三是房地產開發企業預售商品房必須以公示的參考價和價格浮動幅度為依據，與購房人協商確定實際成交價格。

三、提升重慶市房地產監管能力的建議

（一）建議完善房地產市場監管依據

國家雖然出臺了一系列文件對房地產市場交易進行監管，但在國家層面的法律還是存在一定的缺陷。如雖經過2007年的修訂，《城市房地產管理法》與《物權法》仍存在沖突、重疊的部分，建議對相關法律法規予以完善。同時，建議完善修訂《重慶市城鎮房地產交易管理條例》，使其全面覆蓋房地產開發、交易、金融、經紀、評估、物管等房地產所有環節，形成統一的重慶市房地產市場監管依據，并將監管體系涉及到的部門制度化。

（二）加強數據分析，提前進行風險預判

目前，不動產登記中心從職能上承擔房地產市場一線監管職責，具有豐富的數據信息，可通過綜合分析，提前進行風險預判。市場風險是眾多項目風險的集中表現，因此，不動產登記機構可先行重點關注項目風險，提前做好風險預案，使監管對象和監管類別更具有針對性。

（三）建立房地產監測預警平臺

目前重慶市的房地產交易登記市場監管工作，缺乏一套實時、集成的市場信息監控平臺，導致反映市場狀況的寶貴信息不能及時送達房地產管理部門，且辦事客流量信息、認購信息、網簽信息、資金監管信息、登記信息等也不能集中展現。因此，立足重慶房地產市場的實際情況，再結合國家已建設完成的房地產監測預警平臺，搭建一個具有重慶地方特色的監測預警平臺已成為必需。

（四）完善監管措施

針對重慶市房地產市場監管現狀所存在的一系列問題，現階段房地產市場監管體系的重點如下：一是協調各個部門進行統一協調的監管，并與相關部門彼此合作的協調機制和監管體系。二是完善體制建設，提高管理隊伍水平。可設立專門的房屋市場交易監管部門，整合市場管理、執法檢查和信息監測等職能，強化房屋主管部門對房屋交易的監管，保障市民在房屋交易過程中的合法權益。三是拓寬監管渠道，實現監管社會化。積極發動社會力量監督，進一步拓寬和延伸管理的觸角，鼓勵并發起包括消費者、輿論媒體、中介機構及其從業人員等在內的廣大群眾對房地產市場進行全方位監管。