新常態下房產抵押的金融風險防控研究

陳湘明

摘要：隨著國家經濟的發展，我國的房地產市場也逐漸繁榮，出現了豐富多樣的房地產融資新模式，以房產抵押作為信貸擔保的主要風險防控措施，迫切需要提升金融機構從業人員對房產抵押風險防控及風險處置相關業務能力。本文筆者從對抵押物風險處置中遇到的相關問題為切入點，對房產抵押貸款存在的風險進行系統的闡述，最后有針對性地提出在新常態下房產抵押的金融風險防控策略。

關鍵詞：新常態 房產抵押 金融風險

近年來，我國的房地產交易市場發展比較快速，但受制于制度和政策存在不規范不完善的問題，給房產抵押登記工作造成了諸多阻礙。房產抵押帶來的貸款風險成為了我國消費信貸發展的重要制約因素。本文筆者將對如何最大程度降低房產抵押帶來的金融風險，切實做好風險防控工作進行詳細的探究。

一、房產抵押概述

房產具有經濟價值高，使用期限長，并且能夠保值和增值的特點，因此在金融機構放貸過程中，會成為比較理想的選擇。房產抵押就是以房地產作為償還債務的擔保財產，在房產抵押期間，產權仍然歸屬于產權所有者，債權人則按時收取利息和收回借款即可，在債務還清時，債務人可以收回房產證及相關材料，到不動產登記部門注銷抵押登記后，整過抵押的行為也就宣告結束。倘若約定時間債務人無法償還，那么抵押權人通過訴訟可向法院申請拍賣以還清債務，拍賣所得多余部分會退還給抵押人，如果不足，那么債權人可以繼續向債務人追索。

二、房產抵押的金融風險因素

（一）抵押物價值不足無法覆蓋借款本息

首先是房地產評估過程出現價格虛高，導致發放貸款數額過大。造成這種情況的原因主要有：信貸人員為了完成業績，默認了評估機構的價格;評估機構為了獲取業務，無視市場規則，按照銀行人員或者借款人要求的價格進行評估;借款人為了獲得高額貸款，串通評估人員虛報評估價格。

其次是房地產價格的變動產生的風險，房產市場受國家政策調控的影響可能導致部分城市的房產價格下降。還有一些經營不善的商鋪因為受到行業發展的沖擊，競爭力下降，房屋本身也會隨著時間發生老化，進而貶值。

最后是抵押物處置費用較高。在處置抵押物時需自行墊付評估費，執行費法院在處置房法院在處置房產費用時優先扣除執行費，司法處置的資產視同銷售來繳納稅費，若抵押人不能自己繳納稅款，也需要從處置的房產中抵扣，稅費高達16%以上。

（二）把家庭唯一一套住房用于抵押時實現債權較難

最高人民法院明確規定如果是被執行人及其所撫養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。同時也提出：“被執行人屬于低保對象且無法自行解決居住問題的，人民法院不應該強制遷出”。這兩條規定說明如果抵押人用唯一的一套住房辦理了貸款抵押，當借款人不還款時，無論該套房屋的價值如何，法院都不能拍賣，被執行人可以繼續居住。而對于司法解釋如何認定“超過生活所必需的居住房屋或者生活用品”沒有明確標準，定義較為模糊，在司法實踐中，執行較難。特別是有的人為了惡意逃避債務，故意安排年齡較大的老人居住在抵押房產中，為防止發生意外，法院不敢對抵押物采取處置措施。

（三）抵押物受到租賃合同影響可能阻礙抵押物變現

房產抵押仍然需要遵循“買賣不破租賃”的原則，如果抵押物先出租后抵押，借款人不能按時歸還貸款，由于租賃合同合法有效，銀行處置抵押房產較難，即使銀行強行對抵押房產進行處置，其結果要么處置價格很低，要么在流拍后法院將抵押物裁定歸債權人所有，即使這樣，購買者或債權人也仍然不能及時處置該資產使其產生效益。筆者正在處置廣西蘋果縣浪琴佳苑的一套抵押房，通過2次司法拍賣流拍后，法院裁定該抵押房產歸債權人所有，當債權人拿著裁定書主張所有權時，承租人出具了在抵押登記前一次性付清20年房租的轉賬憑證，以及物業公司出具的由承租人繳納物業費的證據，后債權人對承租人提起侵權之訴也未獲得法院支持。

（四）借款人多頭授信，抵押物可能存在被其他債權人查封的風險

當借款人或抵押物存在多頭授信、債務交叉的情況時，一旦借款人違約，其他的債權人就會對抵押物進行查封。最高人民法院明確規定“查封財產由查封法院處置并主持分配處置所得，即在房產查封法院和房產抵押債權執行法院不一致時，由查封法院處置抵押物，處置所得應當優先清償抵押債權。在執行過程中，應當由首先查封、扣押、凍結法院負責處分查封財產。但已進入其他法院執行程序的債權對查封財產有順位在先的擔保物權、優先債權，自首先查封之日起已超過60日，且首先查封法院就該查封財產未發布拍賣公告或者進入變賣程序的，優先債權執行法院可以要求將該查封財產移送執行”。

（五）抵押物共有人未簽字，抵押合同無效

根據《擔保法》司法解釋第五十四條第二款規定“共有財產進行抵押時，共有人以其共有財產設定抵押，未經其他共有人的同意，抵押無效”。借款人用共有財產辦理房產抵押貸款時，如果金融機構沒有要求借款人和財產共有人共同簽字，抵押權無效，從而形成風險。該風險來源主要是抵押物隱形共有人，現在夫妻雙方將房產登記在一方名下比較常見，若在辦理抵押登記時，隱形共有人未簽字，在處置抵押物時，抵押物共有人主張抵押合同無效的風險。

（六）在建工程優先受償權影響普通抵押債權

最高人民法院在《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》中規定“人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應依照《合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權”。按照上述規定，在建工程承包人的優先受償權優于抵押權的優先受償權，若該抵押房產為房地產開發企業，就特別要注意防范該風險。

三、新常態下房產抵押的金融風險防控策略

（一）針對房地產抵押物價值采取應對措施

一是控制房地產抵押物的評估價格。建議把房地產抵押物的評估價格作為參考基礎，結合當地網站披露二手房交易價格，綜合確認抵押物價格;二是評估公司應由風險管理部門進行選評和管理，每年對評估公司評估質量進行評價，并根據評價結果調整評估公司，禁止由客戶或者銀行營銷部門指定評估公司，三是嚴格控制貸款抵押率。在核定抵押率時，應充分考慮處置費用、司法拍賣價格折扣等因素，合理核定抵押率，普通住宅抵押率原則上不超過60%。

（二）加強對抵押物現場調查及核實

在發放貸款前，客戶經理一定要實地查看抵押物，并采用錄像方式固定抵押物的現狀，核實抵押物產權證與借款人介紹是否一致，了解抵押物是否存在租賃情況。對已出租的抵押物，明確出租期限、到期日期等情況。在簽訂合同時，將抵押物現狀相片打印出來，要求借款人簽訂《抵押物租賃情況承諾書》。在發放貸款后，銀行也應定期查看抵押物，及時了解抵押物的相關變動情況，一旦發現變動情況要及時采取措施有效應對。

（三）嚴格控制多頭授信借款客戶的準入條件

要想盡可能降低房產抵押的金融風險，那么就應禁止對與多家金融企業發生借貸關系的客戶進行放貸，拒絕一房多押貸款，銀行在辦理好抵押登記后，務必要求抵押人將房產證交與銀行等金融機構保管，防止其后期再抵押，進而造成不必要的麻煩。

（四）加強對借款人的資質審查

借款人的信用情況對控制信貸業務風險產生著重要的影響，抵押擔保只是擔保措施，更重要的是還款來源和還款能力。筆者的長期工作實踐證明，一旦借款人違約，縱使抵押物再好，處理過程也會非常繁瑣，處置起來需要耗費大量的時間和精力，加之影響抵押物處置的因素眾多，會嚴重影響銀行資產的質量。

四、結語

綜上所述，隨著房地產市場的繁榮，在收益逐漸提升的同時，風險并重。為了最大程度地規避風險，首要的應該是完善房地產抵押登記制度，發揮制度的指導作用，同時房產抵押的風險防控工作也對相關工作人員提出了更高的要求，行業人員必須樹立社會責任感，強化自身專業知識，提升處理問題的效率和水平，實現金融機構和借款人的雙贏。

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（作者單位：南寧市利和小額貸款有限責任公司）