住宅類項目低成本運營探討

尤傳雨 王鎮生 周秋潔 燕守美

(中國建筑第八工程局有限公司，上海 200135)

0 引言

隨著中國房地產市場逐步規范化，很多房地產企業在管理上都在由“粗放型”向“精細化”“專業化”轉變。房地產企業為了更大的利潤空間，在保證質量的前提下，節約成本，壓縮工期，給工程建設企業的人員和資金投入帶來巨大壓力。然而，近年來工程建設市場“僧多粥少”，競爭十分激烈[1]。工程建設企業的利潤空間越來越小，在這種背景下，細化管理、強化成本控制，實施低成本運營戰略，提升管理品質， 推動企業創造并保持強大的市場競爭優勢，成為企業發展的必然選擇。

堅持低成本運營“事前有目標、過程有跟進、事后有考核”的長效管控機制，立足項目部，將低成本運營戰略的管控目標分解至項目部各部門，探討低成本運營在實際施工過程中的有效性[2]。

1 精心策劃，技術方案先行

1.1 加強方案優化

施工企業具有點多、面廣、線長、分散的業務特點，優化施工方案、改進施工方法成為控制和降低施工成本的重要措施。方案設計和施工圖設計是控制建造成本的關鍵，技術部應以設計優化、方案優化、四新技術推廣為契機，開展技術經濟的有效結合，向技術管理要效益。結合項目實際，加大新材料推廣和新技術應用，利用新技術，最大化節約成本，提高施工效率。

加強方案評價制度。施工方案應經過技術、商務評價后實施，特別是有關工期、質量、安全的重大技術方案，項目經理要組織相關部門進行審慎研討，經綜合評價確定成本最優方案，并做好交底工作[3]。

1.2 加強設計管理

加強設計管理，健全體系建設，提高設計優化能力，要加快“設計引領”為主線的制度建設、職責分工和管理流程優化，加強各專業設計人員的配置，通過建立科學的考核激勵機制，激發設計人員工作的積極性和創效的能動性。通過主導設計管理，整合設計院資源和專家資源，提高裝飾、安裝、PC構件等專業方案設計和深化設計質量，把握建造標準、同類產品設計方案、設計指標、材料市場供求等要素，進行設計優化，實現采購便利、建造高效和成本降低。

同時，發揮BIM平臺優勢，貫徹“BIM+管理前置”的理念，將項目策劃做細做實，助力項目精準管控；以BIM為抓手，助推項目設計優化與深化工作，從設計源頭降本增效；利用BIM技術對施工組織設計、施工方案模擬，做到工藝可行、工期可控、安全可靠、成本最優[4]。

2 資金管理，商務緊密協同

2.1 加強工程計量與清單確認

加強工程計量確權管理，推廣科學計量，總結報量確權的得失，及時開展專項檢查、幫扶，協助項目進行消項，確保有收款權的款項全部收回。新開工項目收到全部圖紙后60 d內完成施工圖預算編制，提高施工圖編制質量及時效；通過實施無效成本管控，降低項目成本費用，以最少的成本取得最優的經濟效益。結合項目特點和合同約定等，進行無效成本識別，分解落實崗位責任，制定防范措施；過程要結合項目部周例會，檢查和糾偏各系統無效成本的預控情況[5]。

2.2 加強工程變更與簽證管理

明確項目總工為變更簽證的發起人，項目生產經理為現場簽證發起人，完善專職簽證索賠管理員制度，建立簽證臺賬，對簽證點、上報時效、確認進度進行管控，鼓勵勤簽證、多簽證，人人開源創效[6]。全面推進責任書簽訂、施工圖預算、工程計量確權、總包簽證、分包簽證、分包報量審核、分包結算、資金收款、物資驗收、工程資料等10 項“月清月結”工作常態化，各項工作按時完成，不留尾巴，全面提升公司的執行力。

建立分包簽證臺賬，加大對零星用工簽證、分包調價、補償等的審核力度，繼續推行分包簽證月度封存，規范分包簽證指令管理，杜絕合同內工作下發簽證指令。

2.3 加強結算管理

分包結算專項治理。分包結算不能關聯總包結算，分包工程完工后3個月內完成結算，及時鎖定項目成本；加大分包結算復審力度，改變分包結算復審走過場的局面，通過兩算量差對比、平米含量指標、主要材料節超等數據分析，規范分包調價、索賠管理，確保分包結算審核公開、公平、公正，有效堵塞漏洞。

3 材料管控，物資進場策劃

在建筑工程項目中，材料成本所占的比例超過60%，在這種情況下，必須要針對材料制定嚴格的管理制度。在供貨單位方面，選擇質量好、價格低的供貨商，材料使用過程中，如果出現有質量或者數量等方面的問題，及時進行索賠。

建立采購數據庫，完善企業“大數據”服務平臺。生產、技術、合法和商務部門協同建立采購數據庫，包括分供商資源庫、材料設備品牌庫、分供指導價格庫、分供招采管控要素庫、分供合同范本庫等。采取供應鏈融資模式，降低采購資金成本，推行云筑集采平臺和電商采購，提高采購效率，推進戰略集采、廠家直采和區域聯采，通過云筑網、阿里巴巴等平臺逐步擴大傳統的鋼筋、模板、水泥、砌體等直采范圍，實現采購模式多元化。

4 生產一線，工程依據施工

做好施工準備，向施工人員交代清楚施工任務要求和施工方法，是為完成施工任務，實現建筑施工整體目標創造了一良好的施工條件。尤其重要的是在施工全過程中按照施工組織設計和有關技術、經濟文件的要求，圍繞著質量、工期、成本等制定施工目標，在每個階段、每個工序、每項施工任務中積極組織平衡，嚴格協調控制，使施工中人、財、物和各種關系能夠保持最好的結合，確保工程的順利進行[7]。

為了避免材料出現不必要的浪費和丟失，在材料管理方面嚴格執行材料消耗定額，對材料的消耗水平展開科學合理的核算，剩余的材料做好回收。對施工技術措施進行優化，不斷應用先進的施工及技術以及施工材料。

5 質量安全，堅持底線管理

“質量關乎成本，精品源于過程”。要技術準備先行，質量策劃同步，通過嚴格技術交底，提高工序質量，控制質量通病，檢查試驗合規，分包管控到位，借助信息平臺，強化“實測實量”質量過程監管，提高工程一次成優比例，減少隱性成本。

守住安全也是守住企業發展的生命線，安全事故的發生，會造成巨大的經濟損失及惡劣的社會影響，安全管理雖然不能產生經濟效益，但絕對是經濟效益的保障。高水平的施工安全管理，也是企業的一張王牌，樹立企業形象的重要窗口。

6 結語

嚴格的成本指標考核與激勵機制的建立，促使全員樹立起成本觀念。從細微之處做好節約，將成本牢牢地控制在預算指標之內，成為每個部門、每名員工的自覺行動，全員落實項目部低成本運營責任，正確認識成本、質量和進度的辯證關系，尋求三者之間的平衡點，在保證工程質量和進度的前提下，合理降低施工項目的建造成本。只有這樣，我們才能獲取業主的信任，才能在市場競爭中立于不敗之地。