品牌房企住宅小區設計中建筑師的職責探討

劉彭昊

(太原市建筑設計研究院，山西太原 030002)

0 引言

隨著我國城市化水平的不斷提高，房地產開發集中度及品牌認可度越來越高，品牌房企內部分工越來越細，已經形成了自己內部一套完整的管控流程，內部分工明確通常都設有開發部，成本預算部，設計部，工程部，銷售部等職能部門，建筑設計師已經不僅僅是一名畫圖匠，既扮演設計師的角色，也扮演著房地產開發不同階段與上述部門溝通協調的作用參與到項目的全過程中，以下就建筑設計師在住宅小區設計各個階段職責及工作心得總結如下。

1 方案階段

這個階段建筑師主要職責就是配合開發部完成方案報批。

品牌房企戶型及方案基本都由專門的方案設計公司完成，同樣的戶型在全國統一推出，但是我國各個省區都有自己的地方規范，這就會造成同樣的戶型在某一地區不滿足要求常見的問題如:北方地區住宅逆十二層需設置太陽能熱水系統，北方地區洗衣機放到陽臺需要采暖。這個階段建筑設計師就需要將戶型各個專業存在的問題匯總并以方案定案會的形式形成文件。并將規委會專家所提出的關于方案設計日照，退距等意見修改，順利拿到方案批復。

2 報建階段

這個階段建筑師的主要職責是配合開發部及設計部將報建圖上報規劃主管部門并取得《建筑工程規劃許證》。

報建圖主要是建筑專業將總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖及技術指標以藍圖的形式上報規劃主管部門，這個階段建筑設計師需要將給排水、暖通、電氣各專業的設備用房落實到報建圖并完成地下車庫人防方案的布置及一系列的建筑指標核算如:建筑高度，建筑面積，航空限高，并按照當地《建筑工程規劃管理辦法》中的要求核算小區配套用房如醫務室、菜市場、商業、公廁、幼兒園、小學等配建面積以及綠化率，停車位等指標。

太原市覆土有效折算綠地面積和綠地率如表1所示。

表1 太原市覆土厚度及有效系數表

太原市建筑物車位配建指標見表2。

《建筑工程規劃許證》作為項目開發五證中最關鍵的一證規劃主管部門通常設有專門部門負責審核設計中的各種指標，建筑師還需要對主管部門提出的疑問及存在的問題答疑解決，在開發部及設計部共同協作下取得《建筑工程規劃許證》。

表2 太原市建筑物車位配建指標

3 施工圖設計階段

這個階段建筑師的主要職責就是完成建筑施工圖設計并取得圖紙審查合格書配合房企取得《建設工程施工許可證》。

施工圖設計繁瑣而且周期短，建筑師在這個階段主要工作分為兩部分:一是對內完成工程施工圖藍圖設計;二是配合地產設計部對外完成一系列審核工作。

第一階段工作流程如下:專業間互提條件圖→設計→校對→審核→審定→曬圖→外部圖審→歸檔，住宅小區開發的“高周轉”決定了設計工作必須高效，精確。像萬科一個項目從拿地到精裝修交房周期控制在兩年。設計時間壓縮的基本在兩個月內，設計院往往有時間不夠的感覺，這個階段建筑師可以主動組織各專業以小型會議室的形式協調解決工作中遇到的困難，并做好日計劃周計劃，按照規范要求和房地產內部《施工圖設計指南》完成設計工作，完成各專業間做好圖紙交圈。并配合完成《節能備案》《人防備案》《綠建備案》等一系列工作，并取得《建設工程施工許可證》。

第二階段工作:全國布局的品牌房企設計的“標準化”是其基于企業管理的一種方式，比如恒大，雅居樂，設計院完成圖紙設計僅僅完成了設計的一部分，其標準化設計還需要滿足公司的許多要求，包括:1)方案優化公司優化設計;2)公司內部審核;3)區域公司審核;4)集團公司審核打分，這個階段也是設計師與地產設計部沖突最多的階段，地產設計部成了“蠻橫”“不夠專業”的代名詞，設計部通常會對含鋼量，停車位指標(一個項目停車位平均面積不超某一個指標)等控制，卡著規范的極限做，來滿足其企業利益最大化，這個階段建筑師要負責收集整理好用于不同審核階段的圖紙并對設計部下發的每一版修改意見做好記錄，并協調各個專業修改提出的意見，對符合規范的及時準確修改，對有爭議的地方要多請教專家甚至規范編寫組，保證圖紙質量。并對邊修改邊施工的圖紙及時下發施工單位，以免引起損失。

總之施工圖設計階段建筑師工作繁瑣，重復工作多，建筑師要發揮好龍投主導作用，完成好設計任務。

4 后期服務階段

這個階段建筑師的主要職責是配合工程部及施工單位完成施工。

這個階段設計師需要配合工程部完成設計交底會審工作，并將圖紙中發現的問題以書面的形式反饋給工程部并協調處理設計中遇到的變更等有關技術問題，其他工作如配合成本部完成工程預算做好工程招投標工作，配合營銷售部完成工程預測繪，配合完成消防審核意見等。

5 竣工驗收階段

這個階段建筑師的主要職責是配合工程完成規劃驗收，完成竣工驗收并取得驗收合格書。

這個階段建筑設計師主要配合建設主管部門完成各項驗收工作，包括節能驗收，消防驗收，人防驗收，規劃驗收，工程竣工驗收并將驗收時發現的施工與圖紙不一致的地方及安全隱患，提出整改意見。

6 結語

黑格爾曾說，建筑是凝固的音樂。在品牌房企全國化布局的大背景下，使得設計工作標準化，高效化。建筑設計作為房地產開發的基礎工作內容，建筑師要努力轉變職責創新科學工作方式，努力設計出更好的作品。