不動產權籍調查與地籍調查關系研究

胡晶晶

[摘 要]不動產權籍調查與地籍調查在新時代中國社會發展的過程中均為非常關鍵的工作，極大影響著民生、城市建設、國家發展等問題，也緊密關系著房地產開發、政府決策、城市建設等工作。研究兩者之間的關系，有利于推進不動產登記工作的發展。通過研究，本文從多方面分析了不動產權籍調查與地籍調查之間的異同性，最后提出了完善不動產權籍調查工作的有效措施，希望能給業界人士提供一些有價值的參考，從而為我國不動產行業的進一步發展提供有力的支持。

[關鍵詞]不動產權籍調查;地籍調查;異同性;有效措施

[中圖分類號]F299.23 [文獻標識碼]A

土地利用是當前我國城市建設中十分重要且基礎性的問題之一，而不動產權籍調查與地籍調查是人們了解土地使用情況的重要方式，并且能夠為我國城市建設提供可靠的數據支持。在實際調查工作中，不動產權籍調查與地籍調查之間不僅存在較大的差異性，也存在一定的相關性，因此，為了提高工作效率及科學性，對不動產權籍與地籍調查之間的關系進行深入的分析與探討具有非常重要的意義。

1 闡述不動產權籍調查與地籍調查概念

不動產權籍調查是指有關部門通過不動產申請人員對不動產單元登記的申請，對相關不動產單元進行相關森林信息、房屋信息、宗海信息與宗地信息等內容的調查。

地籍調查是指有關部門通過調查土地地籍與土地歸屬權屬等方式，將土地的用途與權屬問題等登記在冊，在土地登記記錄中進行管理的調查。

2 不動產權籍調查與地籍調查之間的異同性

當前，各地基本上均由地籍調查轉為了不動產權籍調查，從范圍上來講，不動產權籍調查類似地籍調查工作的升級版，對調查內容進行了擴充，而對于不動產權籍調查與地籍調查之間的異同性，如圖1所示。

2.1 相同因素

不動產權籍調查和地籍調查的核心都是宗地，不動產權籍調查在對土地權屬進行調查時，沿用了地籍調查的相關標準、要求，同時，對于土地測量過程中所涉及的技術、方法以及測量精度等，其要求也基本相同。不動產權籍調查中對宗地、土地承包經營權、農用地其他使用權調查等，其實都是以土地為載體、以宗地為調查單元的地籍調查。地籍調查從一定程度上是不動產權籍調查其中一部分前期基礎性內容。

2.2 差異性因素

2.2.1 法律法規

地籍調查依據的法律法規較單一，不動產權籍調所依據的法律、法規比地籍調查的范圍要廣。

2.2.2 技術規程

地籍調查遵循《地籍調查規程》，不動產權籍調查遵循的技術規程比較地籍調查多。

2.2.3 調查內容與物權范圍

從調查內容來看，不動產權籍調查比地籍調查范圍更廣，地籍調查只是針對其中每宗地進行調查宗地的權屬、界址、位置、面積、用途等信息的土地調查，而不動產權籍調查的調查內容包括不僅宗地/宗海信息，還包括宗地上的一系列定著物和構筑物的信息。地籍調查的調查范圍是以宗地為中心的土地的三種權利（集體土地所有權、集體土地使用權以及國有土地使用權），而不動產權籍調查的調查范圍除包括地籍調查的范圍外還包括海洋權益、房屋空間使用權、土地承包經營權以及自然資源確權登記調查，包含的物權范圍遠遠大于地籍調查。

2.2.4 權屬調查

不動產權籍調查與地籍調查在權屬調查方面雖然存在一定的相似性，但同時在權屬調查范圍和權屬調查編碼方式上的差異性也十分明顯。具體來說，地籍調查只涉及土地的權屬調查，但從《房產測量規范》與《不動產登記暫行條例》的要求來看，不動產權籍調查工作中的重要內容還房屋的權屬調查的內容和方法。在權屬調查的編碼方式上，不動產權籍調查工作中比較常用的編碼方式為最新的七層二十八位層次碼，但是地籍調查采用的是老的宗地代碼編碼方式——十九位，在進行不動產權籍調查時，需采取相應的新舊代碼對照機制，使調查地籍工作中地籍編號涉及到的延伸問題得到解決。

2.2.5 調查成果

不動產權籍調查與地籍調查的調查成果圖和調查表不同。

2.2.6 坐標系統

在具體的調查工作中，不動產權籍調查與地籍調查的差異性還體現在坐標系統的選擇方面，且二者之間存在一定的轉換關系。不動產權籍調查在測量界址點和測算土地面積與過程中一般使用解析法，使用2000國家大地系統。在已進行多年的地籍調查工作中，采用的坐標系統有1980西安坐標系統、獨立坐標系統、1954年北京坐標系統和2000國家大地坐標系統。不動產權籍調查工作中應在這地籍調查工作基礎上，充分應用地籍調查的投影方法和坐標系統，建立一套完整的坐標轉換機制。

3 完善不動產權籍調查工作的有效措施

3.1 加強信息化調查軟件的應用

通過對本地的實際情況進行認真分析，可利用信息化調查軟件的應用，采取有效的措施，不斷完善不動產權籍調查的相關機制，提升工作效率。通過信息化調查軟件的功能開發，可對不動產調查的圖表如權籍調查表、不動產單元圖的生成過程進行優化;對于房屋面積計算，相關人員在對房屋面積進行計算時，必須要嚴格遵守標準要求，可利用軟件功能實現房屋面積測算過程標準化。在實際開展不動產權籍調查的過程中，通過信息化調查軟件的應用，結合人們的實際生活，一定程度上可優化不動產權籍調查工作，通過軟件功能對相關流程的標準化、流程化，實現有效約束相關管理內容的目的，提高不動產權籍調查的工作效率。

3.2 不動產單元調查工作統一標準化

不動產登記工作從現階段不動產權籍調查機制而言，會涉及到一些由多家不動產行政主管部門共同參與開展的基礎性權籍調查工作，但是在調查機制及工作機制之間存在差異性的情況下，各個部門的工作無法進行統一標準化，加大了不動產權籍調查信息失誤、重復調查和反復收費的幾率。因此，應遵循一定的整體指導性原則，讓不動產單元的調查統一由一家機構進行主導，實施制定調查工作的辦法，并在調查體系中多參考一些科學化規范化的工作內容，對不動產權籍調查機制進行進一步完善，從本地區的實際情況入手，來推動對不動產權籍調查工作的有序開展。

4 結語

綜上所述，在新時代中國社會的快速革新下，就我國現階段發展現狀而言，無論是地籍調查，還是不動產籍調查，都是當前統一登記背景下十分重要的工作，對現有地籍調查成果的應用和繼承，能夠為不動產權籍調查工作的開展提供很大的參考作用。因此在實際調查工作的開展過程中，相關人員清醒地理清不動產權籍調查與地籍調查之間的異同性，就能使工作思路更清晰，有針對性地提高不動產登記工作的效率與質量，從而推動國家不動產行業的發展。

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