不動產權籍調查測繪的問題與解決

盧志蕓

摘 要：近些年來，我國在全國各地陸續成立了不動產登記機構，不動產登記系統也在不斷健全完善，為了切實保障我國不動產登記系統的整體性和一致性，不斷促進不動產權籍調查測繪技術水平的提升是非常有必要的，本文首先分析了當前不動產權籍調查測繪工作的要點，之后重點剖析了不動產權籍調查測繪存在的主要問題，并提出了有效的應對措施，旨在為相關工作人員提供一定的價值參考，促進不動產權籍調查測繪水平的不斷提高。

關鍵詞：不動產權籍;調查測繪;問題;對策

中圖分類號：D923.2 文獻標識碼：A 文章編號：1671-2064（2019）23-0232-02

0 引言

如今，各地區已經陸陸續續建立了不動產登記機構，同時實際工作開展日趨完善，為了有效提高不動產權籍調查測繪技術水平，保證相應調查工作的順利開展，自然資源部門頒布了一些切實可行的應對措施，希望能夠制定出一套健全完善、科學高效、系統的不動產權籍調查登記體系，從而縮減我國與發達國家之間的差距。

1 現階段不動產權籍調查測繪工作的要點

1.1 技術要點

宗地測量是不動產權籍測量的切入點，此項工作推進過程中，相關工作人員應首先進行地籍調查，將數據采集和管理工作落實到位。信息采集包括大比例尺城鎮地形圖、農村宅基地形圖等，工作環節不同，所采用的技術也應發生相應的改變，同時不斷健全優化工作流程。

1.2 流程要點

不動產權籍調查測繪具體流程如下：首先，準備工作要充分，同時按照相應要求制定健全的調查方案，事先下發指界通知書，嚴格把控，仔細查找控制點。同時，結合具體資料類型和內容，從而取得部門完整檔案資料;第二，重點關注權籍調查工作，特別是不動產單元、宗地等不動產權屬問題，一定要結合實際調查情況及時繪制草圖;三是對房產建筑面積進行測繪，及時輸入自然幢和建筑物的屬性，準確計算，必須保證房屋面積信息的可靠性和精準性;四是質量檢驗完成后，進行入庫處理，并仔細核實測繪成果的可靠性，核實表格、文字、圖片等相關內容，核實后及時在地籍管理系統登記正式入庫前，認真檢查邏輯和拓撲結構，具體操作流程一定要按照相應要求制定，同時保存紙質和電子數據。

1.3 不動產權籍調查測繪的具體應用

首先，繪制宗地圖，及時輸入宗地相關信息。其次，工作人員需要及時將自然幢相關屬性輸入錄入系統。第三，輸入信息后，檢查地籍房產質量，同時科學分析修改工作，檢查管理區域內的其他相關信息，同時對宗地懸掛、閉合等拓撲信息進行嚴格檢查，以保證其的精準性。通過對自然幢邊線錄入房屋屬性信息，從而有效管理不動產單元號、面積等因素，最后呈現出不動產調查表、宗地圖、房產分戶圖、不動產測量報告等調查資料。

2 不動產權籍調查測繪存在的問題

2.1 缺乏規范性

在進行不動產登記時，國土、房產等各部門必須全力配合，確保登記工作高效開展。在這一過程中，未完成結構調整或的結構調整不到位的地方極易出現機構之間無法銜接的現象，直接影響到不動產測繪工作。因此，從目前的情況看，由于各部門的職責分工和差異，數據數字化、存儲過程中沒有標準化，相關數據不能實時共享，不能有效利用同一計算規則，導致不動產登記工作舉步維艱。

2.2 缺少統一標準

具體操作過程中，存在測繪標準不一致，測繪工作分散等一系列問題，導致各地工作開展過程中，因標準不統一，給產權交易和地籍調查帶來諸多困難。管理體制存在很多不足和問題。雖然法律法規規定了房地產測繪和地籍管理的相關業務，但在房屋、地籍調查過程中，不能全面調查一些地區的各類業務。由于部分地區不動產權籍類型相對復雜，由于分散登記計量的標準不同，所獲得的數據格式、精度和坐標存在較大差異，導致不動產統一登記數據不能短期內實現共享。

2.3 參照標準多，無形加大了實施難度

不動產單元信息、宗地信息、自然幢信息等都屬于不動產權籍的調查測繪內容。然而，由于國家相關行政部門針對此項工作出臺了很多政策和標準，國土資源、房產等部門制定的標準也不盡相同。在進行房屋調查時，工作人員對各種標準條款感到困惑，不能準確確定最終選用的標準，給測繪工作開展帶來很大難度。此外，實際工作開展過程中，各地所使用的測量方法和數據精度都存在差異，導致工作人員在實際調查中獲得了很多不同的數據，信息登記時，不能有效保證信息的準確性。針對這一情況，有關部門還實施了一體化測繪的辦法，希望通過權威機構徹底清查工作。但在具體實施過程中，由于工作壓力與工作量的關系，測繪工作必須要分成幾個部分，由多個測繪機構共同完成，而這些測繪機構通常根據不同的需求使用不同的測量方法及數據庫規范，導致數據庫存儲的空間數據和屬性數據在數據精度和數據格式方面存在一定差異，假如工作人員能夠把這些數據有機地整合起來，勢必是一項龐大的工程，會消耗大量的時間，而最終的結論可能并不準確。

2.4 測繪水平參差不齊

通常，不動產登記機構都是指派具有測繪資質的專業機構來完成不動產權籍的調查測繪工作。但由于這項工作發展較晚，很多測繪機構即使擁有相應的測繪資質，但由于技術水平有限，實踐經驗較少，質量管理體系不完善，最終造成測繪成果質量差異較大，沒有一個統一的精度尺度。而不動產權籍調查測繪主要包括兩項工作內容，即宗地測繪和房產測繪。而往往一部分測繪機構只進行其中一項測繪活動，業務開展過程中，不能同時開展兩項工作，從而限制了測繪成果的統一性，不能順利推進整體測繪工作，從而影響地籍、房屋登記工作質量。

2.5 調查測繪費用負擔

對不動產權所有人而言，調查測繪成本很高，給業主的經濟負擔造成很大影響。比如，對于一些偏遠的鄉鎮地區，目前還沒有相對完整的房產測繪成果圖，但對于產權所有人而言，在登記不動產時，需要進行實地調查和測繪，這樣得到的數據才能更加精準，在此過程中，需要倚靠經驗豐富、具有相關資質的測繪機構，同時，產權所有人需要承擔一定的測繪費用，否則不能進行不動產登記，無形中又額外增加了業主經濟負擔，使其肩負了一定的經濟風險。

3 不動產測繪技術和方法應用

3.1 數字化內業掃描技術

紙質地形圖是歷史測量工作留存的主要形式，在借助計算機數據處理軟件來有效處理紙質地形圖，掃描生產柵格地圖，柵格地圖矢量化生成數字地形圖等不同的處理方法。根據應用要求對數據進行比較、疊加或調整，為不動產落宗、檢核等工作提供最重的理論支持。

3.2 野外測量技術

（1）以全站儀為主要測量設備，采用內存記錄法保存測量數據，同時在實際測量工作中采集所有相關數據，換言之，工作人員需要到現場進行實地測量，通過全站儀來獲得相應的測量結果，并將這些數據保存到電子記錄設備中，及時編輯整體和統計相應測量數據;（2）遙感技術也是現代測繪領域的一項常用技術，又被業內相關人士稱為RS技術，并且在測繪領域的應用優勢越來越明顯。因此，不動產權籍的測繪工作也引入了RS技術，按照實際應用要求，將遙感技術細分成不同種類。在具體調查工作開展過程中，為了最大限度地發揮遙感技術的應用效果，切實保證測量結果可靠性和精準性。工作人員需要結合自己的測量目標和具體的外部條件來選擇適合的技術類型。值得注意的是，在地籍測量中，引入遙感技術，這樣可以將多種測繪技術進行綜合利用，既可以最大限度地發揮測繪工作效果，又能保證測繪工作的有序開展。

4 提高不動產調查測繪工作效益的措施

4.1 調查機構的合理選擇

為了提高工作效率，有必要選擇不動產調查測繪機構。通過市場化模式，合理選擇調查機構，確保調查機構的資質符合要求。目前，各城市的選擇性正在增大，可以從多個調查機構選擇合適的機構進行全面的調查和測繪，并出示相應的測量報告和調查結果。

4.2 加大不動產調查結果的質量管理

不動產登記的優先權是權利登記調查，這一點非常重要。其結果的準確性與否直接關系到不動產登記的準確性。不動產測繪單位需要嚴格執行技術和質量管理，使測繪工作公開、公正、公平，全面接受社會監督，不動產測繪單位和專業技術人員工作期間，必須做好自律，注意自己的言行，嚴格執行各項相關規定，不斷提升不動產測繪成果質量。

4.3 調查不動產結構與分析不動產要素測繪

相關工作人員要詳細調查產權類型、產權物結構以及使用年限等相關信息，然后結合這些信息繪制房產示意圖，從而直觀反映產權的實際變化情況，不僅要測量不動產本身，而且還要測量其附屬的內容。具體工作開展過程中，相關人員首先要調查不動產的屬性信息，然后界定不動產權的使用范圍，再開展相應的實際測量工作，并及時分析和驗證測量中的誤差，找出誤差產生的原因，并進行相應的復核測量。測量過程中，一切操作都應嚴格按照國家相關規范執行，嚴格遵循測繪工作流程，只有這樣，才能切實保障測量結果的準確性。

4.4 不動產權籍的一體化管理

通過電子登記簿，有效管理相關房屋、土地等定著物，合理掌控權屬關系及相關事項，作為信息化的基礎，不動產登記過程中需要相關領導引起重視，規范登記并且對登記簿當中的信息進行審核，確保審核結果和登記相同，防止業務人員出現失誤或者數據遺漏的情況，及時對相關程序進行更正，確保有專人對登記簿進行保管，定期維護，并且進行備份，有效維護相關敏感信息，對其權屬管理進行加密，讓信息保護等級進一步提高。

4.5 注意數據的存儲和保存

所有結果確認之后，如無重大偏差，應進一步核實相應數據資料，同時請相關人員簽字確認。之后再由信息管理人員確認無誤后，進行入庫，及時編制單元號，便于后續查找和順利驗證。一旦發現質量問題，必須將相關結果及時反饋。數據入庫工作結束之后，技術人員連同加蓋了資料審核專用章的紙質調查成果及時提交登記。在不需要權調前置的情況下，相關人員可以直接輸入信息，科學辦理登記工作，從而大大提升審批和移交效率，最終保證測繪工作的科學合理性和準確性。

5 結語

綜上所述，在不動產權籍調查測繪工作推進過程中，我國測繪機構累積了豐富的工作經驗，為后續相應工作開展提供了有力支持。在此背景下，不動產權的各級管理工作人員肩負著不動產權正規化的管理重任，以更好地適應經濟建設的需要。

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