不動產權籍調查測繪工作開展流程探究

王曉東

摘要：我國不動產權籍調查測繪的工作正在穩步的進行，各級政府積極響應國家的號召，自《不動產登記暫行條例》落地實施以來，我國不動產統一登記機構整合工作有序開展。為實現不動產登記信息共享、形成不動產統一登記體系，在不動產統一登記工作有序推進的新形勢下，不動產權籍調查測繪起到了至關重要的作用，這也將會是不動產調查工作的一個重要機遇，可能順著這條路越走越遠，將來或許能夠打開土地資源共享服務的新局面，為了使這項工作進行的更加規范，需要我們繼續探索不動產權籍調查測繪工作的流程。

關鍵詞：不動產;權籍調查;測繪工作

1不動產權籍調查概述

在房地產權籍調查過程中，有很多種權籍調查方法，包括不動產單元設定、測量以及權屬調查等等。其中，在對不動產進行權屬調查過程中，可以通過實地勘察以及內外業核實等多個方法進行權籍調查，從而明確房地產權屬和界址。在實際工作中，應該綜合考慮房地產基礎條件、工作實際需求等，結合不動產類型、位置等合理選用不動產測量方法，這樣才能保障房地產測量工作的順利進行。在房地產權籍調查過程中，對于不同的建設用地，應該選用不同的調查方法，通常情況下，在對城鎮、村莊以及分散、獨立的區域進行權籍調查中，可以采用解析法測量界址點坐標，并且對土地面積進行科學合理的計算，最后再采用幾何要素法測量不動產面積。

2開展不動產權籍調查測繪工作的具體流程

2.1前期準備工作

在開始調查前要把以往的歷史檔案的資料進行搜集并統一整理，嚴謹的分析歷史檔案當中的資料，準確的分析出和實際情況存在的差距，勘察所需調查土地或房屋的具體情況，根據以往的檔案資料制定出初步的測繪方案，去相關部門提檔，并且找到一個合理的控制點，與各個業務系統之間緊密的聯系，充分地做好查詢數據和對應資料的工作。

2.2權籍調查工作

把不動產權屬和界址的真實情況進行調查核實，繪制好不動產的單元和宗地的草圖，在進行權屬調查的時候，一定要實事求是的填寫不動產的全集調查表，這個不能有絲毫的差錯。在對每一個宗地進行設置時一定要嚴格的按照相關規定，并且緊密結合實際來進行確定。在設置一些特殊宗地時，比如轄區范圍有公共部分或者被高速公路所占用的情況一定要遵守相關的法律法規，并且核實實際的情況再采用靈活機動的方式來進行設置。要重點檢查宗地范圍內建筑物的落宗情況，也就是檢查所建筑的房屋是否是在宗地的范圍內，做這項檢查，主要是調查一下房屋是否存在超宗地范圍的情況。還有宗地和周邊宗地的接邊情況要仔細檢查，所要測量的宗地和與其相鄰的宗地不能存在被壓蓋住或交叉的情況。房產和地產的一致性一定要保障，也就是要求申請土地測量和房屋測量的申請人和調查之后進行登記的權利人必須是同一個人。開展土地或者房屋的權籍調查工作一定要把所屬范圍內全部完成之后才能進行下一步的登記工作，有了這個時效性的限制，才可以確保后續的登記流程流暢的進行。

2.3不動產權籍調查測繪技術

2.3.1 數字化內業掃描技術

在不動產權籍調查測繪過程中，數字化內業掃描技術的應用比較廣泛，其以數字化技術為基礎，并以圖片的形式實施測量工作，同時應用計算機技術以及數據處理軟件確定不動產坐標體系數據。另外，在不同數據和圖片的處理過程中，需要結合實際情況選用適宜的處理辦法，對各類數據進行比較、疊加和調整，保證測量質量。

2.3.2 野外測量技術

在不動產權籍調查測繪中，野外測量是十分重要的測量內容。野外測量技術種類比較多，常見類型有以下幾種：（1）應用全站儀進行測量，在具體應用中，可采用電子記錄的方式確定量圖體系，同時搜集測量工作中的各類數據，將各類測量數據儲存至電子記錄設備中，對所有設備進行整理和統計分析，最后采用綜合考量圖系統，對測量所得圖片信息進行有效處理。（2）采用全站儀對申請地不動產進行實地測量，然后將測量結果傳遞至計算機中，采用圖片的形式展現出測量結果，并將其記錄在計算機中。（3）遙感技術也是較為常見的野外測量技術。遙感技術又被稱為RS技術，為了提升測繪工作水平，需要充分應用遙感技術，發揮其在不動產調查測繪中的優勢，提升測繪工作效率，保證測繪結果的可靠性。

2.4不動產圖繪制與不動產面積測算

進行不動產圖的繪制也是不動產權籍調查工作的重要內容，根據不動產測量工作所得的數據結果進行全面統計和分析，選擇1∶500的比例尺，進行不動產圖的繪制。不動產圖的繪制主要包括電子文件和紙質文件兩種形式，精準的不動產圖可以為不動產權籍的相關工作提供依據。不動產的面積測算方法按照《房產測量規范》（GB/T 17986.1）執行。不僅要對其所占面積進行測算，還需要對其結構面積進行測算，其中結構面積測算又包括建筑面積測算、產權面積測算以及實際面積測算等內容，為使產權人的合法利益得到保障，相關工作人員需要保證測量結果的真實性和可靠性。

2.5審查調查成果

不動產權籍調查成果主要為文字成果、表格成果、圖件成果。需要在入庫之前把不動產權籍的管理轉變為統一的格式，也就是系統管理數據庫的格式，這樣可以方便以后調查不動產登記系統，然后再對調查測繪的成果進行拓撲及邏輯檢查的工作。

2.6成果入庫，整理歸檔

調查機構應以宗地、宗海為單位，按照統一的不動產權籍調查表、不動產測量報告和不動產權籍圖等成果樣式，形成不動產單元調查成果，提交紙質成果和相應的電子數據。將宗地看作單位，把調查結果按規定統一整理，確保按照要求，要注意紙質檔與電子檔分開歸納。對于不動產調查測繪的成果，需要以宗地為單位進行統一的歸檔處理，檔案存儲類型有紙質和電子版兩種。不動產權籍調查測繪工作的技術性比較強，同時對于測繪工作人員的操作技能要求比較高，這就要求測繪人員具有豐富的專業知識以及工作經驗，并應用先進的調查測繪技術，提升調查測繪工作效率。

2.7測繪成果驗收

測繪工作結束之后，需要進行必要的成果驗收過程，驗收過程需要對所有測繪結果進行驗收符合，對測量結果進行進一步完善，為不動產登記工作的開展奠定基礎。

3不動產權籍調查測繪發展

目前，不動產統一登記涉及規范標準繁多，源數據種類多，作業工具多樣化，成果結構不明顯和生產效率低等多種問題。且土地測繪和房產測繪的分開作業，致使許多機構都面臨數據多源異構、數據整合量大、數據質量不一，加大了數據融合難度，耗費了大量人力物力。對相關企業來說，這是一個難得的契機，企業可以承擔宅基地、集體建設用地、國有建設用地及其上的房屋等建筑物、構筑物的權籍調查;承擔土地承包經營權權籍調查;承擔林地使用權以及森林、林木所有權及使用權的權籍調查;承擔各類不動產登記資料整理整合。然而，由于不動產登記工作涉及諸多相關法律法規、國家和相關行業技術標準以及計算機、遙感、地理信息系統等諸多新技術，相關企業在抓住機遇的同時，也面臨著挑戰。隨著時間的推移，為了更好地開展不動產登記服務，慎重穩妥做好不動產權籍調查工作勢在必行，應將其重心轉移到不動產權籍整合工作，同時規模的壯大、技術的提升、服務的完善、市場的成熟，這些都將是每個企業的影響力。各企業要想完成“量變”到“質變”的完美轉身，就應該重視管理、重視技術、重視市場，注重每一個技術節點，尊重每一份服務需求，提高每一個項目質量。

結論

在全國全面開展不動產登記政策的背景下，進行不動產權籍調查工作需要承擔更為沉重的工作任務，工作人員在開展相關工作時，需要嚴格按照國家規定的工作流程，合理有效應用各種測繪儀器設備，測繪以及調查工作人員都需要具有豐富的工作經驗，能夠通過其認真的工作過程最大程度保證測繪工作的真實性和有效性，為不動產權籍的確權和登記工作提供科學依據。

參考文獻

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